מהו החוק לזוגיות בעסקת משכנתא חלופית (AMTPA)
חוק חלוקת עסקאות המשכנתא האלטרנטיבית (AMTPA) היה מעשה של הקונגרס בשנת 1982, אשר גבר על חוקים רבים במדינה המונעים מבנקים לכתוב הלוואות בית אחרות מלבד משכנתא רגילה. החוק הוביל לזמינות משכנתאות חדשות "אקזוטיות" חדשות כגון משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), אפשרויות ARM, משכנתא בריבית בלבד ומשכנתא לתשלום בלון.
הבנת החוק לחלוקה לעסקאות משכנתא חלופית (AMTPA)
לעתים קרובות מציינים את AMPTA כגורם בסיסי למשבר המשכנתא הסאב-פריימי של 2007, כדוגמה קלאסית לעלות הכוונות הטובות. לפני AMPTA היו לרוב המדינות כללים האוסרים על בנקים לכתוב הלוואות בית אחרות מלבד משכנתא רגילה בריבית קבועה. מגבלות אלה, יחד עם אינפלציה דו-ספרתית ושיעורי ריבית, הקשו על משפחות בעלות הכנסה נמוכה אם לא בלתי אפשרי להרשות לעצמן בתים.
AMPTA הייתה היוזמה המחוקקת השנייה לטפל בבעיית כדאיות הדיור. בשנת 1980 העביר הקונגרס את חוק הפיקוח והבקרה המוניטרית על מוסדות הפיקדון (DIDMCA), אשר ביטל את חוקי המשך של המדינה. כאשר בנקים הצליחו אז לגבות ריביות גבוהות יותר ללווים עם אשראי ירוד, שוק הדיור התרחב. אך החוק הזה לא התייחס להגבלות המדינה על סוג המשכנתא המותרת. שנתיים אחר כך, AMPTA עשתה בדיוק את זה. יחד שני החוקים סללו את הדרך למוצרי משכנתא חדשים.
התוצאה הבלתי מכוונת של AMPTA
אולם התוצאה הבלתי מכוונת של ביטול הרגולציה הייתה שלווים רבים בתחילת המאה ה -21 השיגו משכנתא שלא הצליחו להבין. לדוגמה, ל- ARM יש ריבית "טיזר" נמוכה אשר בסופו של דבר משתנה עם שיעורי השוק ויכולה לעלות משמעותית לאחר מספר שנים. משכנתא בלון דורשת תשלום עצום כאשר ההלוואה מתיימרת. למשכנתאות בריבית בלבד יש תשלומים חודשיים נמוכים במשך השנים הראשונות, אך כאשר התעריף בסופו של דבר לאפס לכלול קרן, התשלומים עשויים להרקיע שחקים. אפשרויות ARM מאפשרות ללווה לשלם למספר שנים, אך היתרה שטרם שולמה מועברת לקרן ההלוואה, ובמקרים מסוימים מאפשרת ללווה לבנות הון עצמי בבית. יתרה מזאת, בנקים חילקו הלוואות על בסיס יכולתו של לווה לבצע את התשלומים החודשיים הנמוכים הראשונים, מבלי לשקול את התשלומים הגבוהים יותר המאוחרים.
חוקים חדשים מטפלים בבעיות AMPTA
כאשר הלווים החלו לאבד את בתיהם עקב מחדל למשכנתא, מחירי הדירות החלו להתפתל כלפי מטה, מה שהקשה על אנשים למחזר את בתיהם למשכנתא משתלמת יותר. בשנת 2007 העביר הקונגרס חקיקה חדשה המחייבת את המלווים להחתיל משכנתא על בסיס השיעור המלא באינדקס. בשנת 2010, חוק דוד-פרנק דרש סטנדרטים מחמירים עוד יותר ואחריות המלווים, ולמעשה שלילת AMPTA. החזרות של דוד פרנק בשנת 2018 התייחסו ל"בדיקות לחץ "בבנקים ולא שינו את כללי המשכנתא של החוק.
