רשות הדיור הפדרלית היא מבטחת המשכנתאות הגדולה ביותר בארצות הברית, עם יותר מ -1.3 טריליון דולר בתיק שלה. כחלק ממשרד השיכון האמריקני לדיור ופיתוח עירוני (HUD), הוא מסייע לכמיליון אנשים ברחבי הארץ להפוך לבעלי בתים מדי שנה, ותומך גם בזמינותן של 300, 000 יחידות השכרה על ידי הפיכת בעלות בתים לזולה. תשלומים נמוכים ודרישות ניקוד אשראי נמוכות הופכות את הלוואות ה- FHA לאטרקטיביות בהרבה ממשכנתאות רגילות.
למרות שזה יכול להיות חדשות טובות עבור בעלי בתים מסוימים, משקיעים בנדל"ן המעוניינים לנצל את היתרונות של הלוואת FHA עשויים להידרש לחפש במקום אחר. הסיבה לכך היא שתנאי ההלוואות הללו מגבילים את ההסמכה.
המשך לקרוא כדי לגלות עוד אודות הלוואות FHA, מי זכאי והאם אתה יכול להשתמש בהן למימון נכסים להשכרה.
Takeaways מפתח
- רשות הדיור הפדרלית מבטחת משכנתא המחייבת מקדמה נמוכה ותקני חיתום ליברליים. בגלל היתרונות שמגיעים עם הלוואות FHA, לא ניתן להשתמש בהם לבתים שניים, להשכרה, לחופשה, או לנכסי השקעה אחרים. הלווים של FHA חייבים לעבור לגור ב בית 60 יום לאחר סגירת המשכנתא ועליו לשמור עליה כבית מגורים ראשי לפחות שנה שלמה אחת. ה- FHA מבטח גם משכנתא לדירות עם עד ארבע יחידות, בתנאי שאחת מהן היא בבעלות על הבעלים.
מהן הלוואות FHA?
בעלי בתים התקשו לרכוש ולשמור על תשלומים על הנכסים שלהם במהלך השפל הגדול. הם היו מוגבלים להלוואות בשווי של 50% משווי השוק של נכס ותנאי המשכנתא היו בדרך כלל קצרים מאוד. הלוואות רבות הסתיימו בתשלומי בלון גדולים מאוד, דבר שרוב האנשים לא יכלו להרשות לעצמם לבצע. זה הוביל לכמות עצומה של ברירת מחדל, מה שדחף את שיעור העיקול. בשנת 1934, קונגרס ארצות הברית החליט להקים את מנהל השיכון הפדרלי במאמץ לקדם בעלות על בתים נוחים. כך הגיעה תוכנית ההלוואות של מינהל השיכון הפדרלי (FHA).
ההלוואות שמציע FHA כוללות דרישות מקדמות נמוכות יותר ותקני חיתום ליברליים יותר מרוב המשכנתאות המקובלות. לדוגמא, החל משנת 2019 בעלי בתים זקוקים לציון אשראי של 580 ומעלה כדי להעפיל. מועמדים מאושרים יכולים לממן עד 96.5%, כלומר הם רק צריכים להוריד 3.5%. בעלי ציוני אשראי הנמוכים מ -579 עדיין זכאים, אך הם צריכים להוריד מעט יותר - 10%.
הלוואות FHA מוגבלות לרוב לקונים שמתכוונים להשתמש בבית שהם רוכשים כמגורים ראשוניים. המשמעות היא שלא ניתן להשתמש בהלוואה FHA למימון בית שני, בית להשכרה, בית נופש או נכס להשקעה. עם זאת, ישנם כמה חריגים וכמה דרכים לעקוף כלל כללי זה.
דרישת תפוסה של FHA
על פי הכללים וההנחיות של ה- FHA, על הנכס שממומן להיות מיושב בבעלים. המשמעות היא שהשכרות ונכסים עונתיים אינם חלים. ה- FHA משתמש כלל זה כדרך למנוע ממשקיעים ליהנות מהתוכנית.
בעלי משכנתא עם הלוואות מגובות FHA נדרשים להשתמש בביתם כבית מגורים ראשי לפחות שנה שלמה.
על הלווה להשתלט על הבית תוך 60 יום לאחר סגירת המשכנתא, ועליו לגור בבית במשך רוב השנה. יש להשתמש בנכס כבית מגורים ראשי למשך שנה לפחות. אם יש יותר ממלווה אחד ברשימת המשכנתא, ה- FHA דורש לפחות אחד שיעמוד בדרישת התפוסה.
מימון מחדש של הלוואה FHA קיימת
נניח שמישהו משתמש בהלוואת FHA כדי לממן רכישת בית ראשוני. הבעלים עשוי לעבור מהבית בהמשך הדרך, אך ממשיך להחזיק אותו, לשכור אותו לצורך הכנסה. במילים אחרות, הבית הופך לנכס השקעה. הריבית צונחת והבעלים רוצה לממן מחדש לעסקה טובה יותר.
למרות שהוא כבר לא גר בבית, כללי FHA מאפשרים לו לממן מחדש הלוואה נוספת של FHA. מימון מחדש של ה- FHA ל- FHA ידוע גם כמימון ייעול מחדש של ה- FHA.
ישנן כמה דרישות לקבלת זכאות למימון מחדש:
- בטח עברו לפחות 210 יום מאז שסגרת את הלוואת הבית המקורית שלך. בטח ביצעת לפחות שישה תשלומים חודשיים על המשכנתא שהונפקה על ידי FHA. אם הייתה לך הלוואת FHA רק פחות משנה, אינך יכול לקבל תשלומים שאושרו ביותר מ- 30 יום. אם החזקת את הלוואת ה- FHA שלך למעלה משנה, אתה רשאי לקבל תשלום מאוחר של 30 יום בודד תוך 12 חודשים, אך התשלום המאוחר לא יכול היה להימשך במהלך 90 הימים האחרונים. המחזור צריך להחליש את תשלומי הקרן והריבית החודשיים שלך, מה שמתואר לרוב כתועלת מוחשית נטו. לדוגמה, אם התשלום החודשי הקודם שלך היה 1, 100 דולר, התשלום החודשי החדש שלך לאחר המחזור צריך להיות 1, 050 דולר ומטה. מימון מחדש למשכנתא לטווח קצר יותר מעניק גם תועלת מוחשית נטו.
אם בעל הבית עומד בקריטריונים שלמעלה, מימון ההחזר מחדש של FHA הוא אולי ההלוואות הקלות ביותר לסגירה. הם אינם דורשים אימות תעסוקה או הכנסה, אין אימות ציון אשראי וללא הערכת בית. הדבר העיקרי שחשוב הוא שבעל הבית ביצע את תשלומי ההלוואה הקיימים שלו ב- FHA במועד.
מטרה כפולה
דרך נוספת להשתמש בהלוואת FHA לקניית נכס הכנסה היא רכישת דירה מרובת יחידות. ה- FHA מאפשר לבעלי בתים לרכוש נכס הכולל עד ארבע יחידות, בתנאי שאחד הוא בבעלות על הבעלים. עם זאת, אין הגבלה לכמה גודל גודל המגרש. בדרך זו הבעלים מסוגלים לגור ביחידה אחת, מה שהופך אותה לנכס בבעלות בעלים, ולפיכך זכאי FHA. הבעלים יכול להשכיר את היחידות / ים האחרות לצורך הכנסה.
משקיע מנוסה בשוק השכירות לוהט לפעמים מרוויח מספיק הכנסה בשיטה זו כדי לגור בבית בחינם. כפי שצוין לעיל, ה- FHA מלווה עד 96.5% מהערך המוערך, כלומר הרוכש יכול להניח מעט עד 3.5%.
שיקולים מיוחדים
ל- FHA הוראות מיוחדות אשר עשויות לאפשר לכם להרוויח הכנסות משכירות מביתכם. אם העבודה שלך מחייבת מעבר דירה ואתה זקוק לבית שני, או אם הבית שלך קטן מדי למשפחתך המתרחבת, יתכן שתוכל להשכיר את הבית הראשון שלך לאחר שתעמוד בדרישת התפוסה לשנה אחת. אם אינך עובד מכיוון שאתה לא מסוגל לעבוד, יתכן שתוכל לשכור חדרים בבית לגמולים כדי לפצות על שכר אבוד.
כמובן שתמיד תוכלו לשלם את המשכנתא מוקדם. ה- FHA לא גובה שום עונש על תשלום מראש, כך שאם אתה יכול לבטל את ההלוואה במלואה, אתה חופשי לעשות כל מה שאתה רוצה בנכס.
