הגדרת שיעור היוון

מהו שיעור היוון?

שיעור ההיוון (המכונה גם שווי שווי) משמש בעולם הנדל"ן המסחרי כדי לציין את שיעור התשואה שצפוי להיווצר בנכס להשקעה בנדל"ן. מדד זה מחושב על בסיס הרווח הנקי שהנכס צפוי לייצר ומחושב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי לפי שווי נכסי הנכס ובא לידי ביטוי כאחוז. הוא משמש לאומדן התשואה הפוטנציאלית של המשקיע על השקעתם בשוק הנדל"ן.

בעוד ששיעור הכובע יכול להיות שימושי לצורך השוואה מהירה של הערך היחסי של השקעות נדל"ן דומות בשוק, אין להשתמש בו כאינדיקטור היחיד לחוזק ההשקעה מכיוון שהוא אינו לוקח בחשבון את המינוף, את ערך הזמן של הכסף ואת תזרים מזומנים עתידי משיפורי נכסים, בין היתר. אין טווחים ברורים לשיעור שווי שווי טוב או רע, והם תלויים במידה רבה בהקשר של הנכס והשוק.

Takeaways מפתח

• שיעור ההיוון מחושב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי של נכס בשווי השוק הנוכחי. יחס זה, מבוטא כאחוז, הוא אומדן לתשואה הפוטנציאלית של המשקיע על השקעה בנדל"ן. שיעור הקאפ שימושי ביותר כהשוואה בין ערך יחסי השקעות נדל"ן דומות.

הבנת שיעור היוון

שיעור שווי שווי הוא המדד הפופולרי ביותר שבאמצעותו מוערכים השקעות בנדל"ן על פי רווחיותם ופוטנציאל התשואה שלהם. שער הכובע פשוט מייצג את התשואה של נכס לאורך אופק זמן של שנה בהנחה שהנכס נרכש במזומן ולא בהשאלה. שיעור ההיוון מציין את שיעור התשואה המהותי, הטבעי והלא ממונף.

נוסחת שיעור היוון

קיימות מספר גרסאות לחישוב שיעור ההיוון. בנוסחה הפופולרית ביותר, שיעור ההיוון של השקעה בנדל"ן מחושב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי של הנכס (NOI) בשווי השוק הנוכחי. מבחינה מתמטית,

שיעור היוון = הכנסה תפעולית נטו / שווי שוק נוכחי

איפה, הרווח התפעולי הנקי הוא ההכנסה השנתית (הצפויה) שנוצרה על ידי הנכס (כמו שכירות) ומגיעים אליו בניכוי כל ההוצאות בגין ניהול הנכס. הוצאות אלה כוללות את העלות המשולמת בגין האחזקה הרגילה של המתקן וכן את ארנונה.

שווי השוק הנוכחי של הנכס הוא הערך הנוכחי של הנכס לפי שיעורי השוק הרווחים.

בגרסה אחרת הנתון מחושב על בסיס עלות ההון המקורית או עלות הרכישה של נכס.

שיעור היוון = הכנסה / מחיר רכישה נטו

עם זאת, הגרסה השנייה אינה פופולרית במיוחד משתי סיבות. ראשית, זה נותן תוצאות לא מציאותיות עבור נכסים ישנים שנרכשו לפני מספר שנים / עשורים במחירים נמוכים, ושנית, לא ניתן להחיל אותו על הנכס שעבר בירושה מכיוון שמחיר הרכישה שלהם הוא אפס מה שהופך את החלוקה לבלתי אפשרית.

בנוסף, מכיוון שמחירי הנכסים משתנים באופן נרחב, הגרסה הראשונה המשתמשת במחיר השוק הנוכחי היא ייצוג מדויק יותר בהשוואה לזו המשתמשת במחיר הרכישה המקורי בערך הקבוע.

דוגמאות לשיעור היוון

נניח שלמשקיע יש מיליון דולר והוא שוקל להשקיע באחת משתי אופציות ההשקעה הזמינות - האחת, הוא יכול להשקיע באגרות חוב שהונפקו על ידי הממשלה שמציעות ריבית שנתית נומינלית של 3 אחוזים ונחשבות להשקעות הבטוחות ביותר ושתי, הוא יכולים לרכוש בניין מסחרי שיש בו מספר דיירים שצפויים לשלם שכר דירה רגיל.

במקרה השני, נניח כי שכר הדירה הכולל שהתקבל בשנה הוא 90, 000 $ והמשקיע צריך לשלם בסך הכל 20, 000 $ עבור עלויות אחזקה ומיסי רכוש שונים. זה משאיר את הרווח הנקי מהשקעת הנכס על 70, 000 $. נניח שבשנה הראשונה ערך הנכס נשאר יציב במחיר הקנייה המקורי של מיליון דולר.

שיעור ההיוון יחושב כ- (הכנסה תפעולית נטו / שווי נכס) = 70, 000 $ / 1 מיליון דולר = 7%.

תשואה זו של 7 אחוזים הנוצרת מהשקעת הנכסים שופעת טוב יותר מהתשואה הרגילה של 3 אחוזים הזמינה מאג"ח האוצר נטולי הסיכון. 4 האחוזים הנוספים מייצגים את התשואה לסיכון שלקח המשקיע על ידי השקעה בשוק הנכסים לעומת השקעה באג"ח האוצר הבטוחות ביותר שמגיעות עם סיכון אפס.

השקעת נכסים מסוכנת ויכולים להיות מספר תרחישים שבהם התשואה, המיוצגת על ידי מדד שיעור ההיוון, יכולה להשתנות באופן נרחב.

לדוגמא, מעט מהשוכרים עשויים לעבור דירה והכנסות השכירות מהנכס עשויות לצמצם ל 40, 000 $. הפחתת 20, 000 הדולרים לכיוון עלויות אחזקה ומיסי רכוש שונים, ובהנחה ששווי הנכס נשאר על מיליון דולר, שיעור ההיוון מגיע ל (20, 000 $ / 1 מיליון דולר) = 2%. ערך זה נמוך מהתשואה הקיימת באג"ח נטולות סיכון.

בתרחיש אחר, נניח כי הכנסות השכירות נשארות על 90, 000 $ המקוריים, אולם עלות התחזוקה ו / או ארנונה עולה משמעותית, אם נאמר 50, 000 $. שיעור ההיוון יהיה אז (40, 000 $ / 1 $ מיליון דולר) = 4%.

במקרה אחר, אם שווי השוק הנוכחי של הנכס עצמו פוחת, אם לומר 800, 000 $, כאשר הכנסות השכירות והעלויות השונות נותרו זהות, שיעור ההיוון יעלה ל 70, 000 $ / 800, 000 $ = 8.75%.

בעיקרו של דבר, רמות הכנסה משתנות שמתקבלות מהנכס, הוצאות הקשורות לנכס והערכת השוק הנוכחית של הנכס יכולות לשנות משמעותית את שיעור ההיוון.

ניתן לייחס את התשואה העודפת, העומדת לרשות תיאורטי המשקיעים מעבר להשקעות באג"ח האוצר, לסיכונים הנלווים המובילים לתרחישים הנ"ל. גורמי הסיכון כוללים:

• גיל, מיקום ומצב הנכס סוג נכסים - רב-משפחתי, משרדים, תעשייה, קמעונאות או בילוי פיצויים של דיירים ותקבולים שוטפים על שכירות תנאי ומבנה שכירות של דיירים (שכירות) שיעורי השוק הכוללים של הנכס והגורמים המשפיעים על הערכתו היסודות המקרו-כלכליים של האזור וכן גורמים המשפיעים על עסקי הדיירים

פירוש שיעור ההיוון

מכיוון ששיעורי שווי שווי מבוססים על האומדנים הצפויים של ההכנסה העתידית, הם כפופים לשונות גבוהה. לאחר מכן חשוב להבין מה מהווה שיעור שווי שווי לנכס להשקעה.

השיעור מציין גם את משך הזמן שייקח כדי לשחזר את הסכום שהושקע בנכס. לדוגמא, נכס בעל שווי שווי של 10% ייקח בערך 10 שנים להחזרת ההשקעה.

שיעורי שווי שונים בין נכסים שונים, או שיעורי שווי שונים באופקי זמן שונים באותו נכס, מייצגים רמות סיכון שונות. מבט על הנוסחה מציין שערך שווי הכסף יהיה גבוה יותר עבור נכסים המניבים הכנסות תפעוליות נטו גבוהות יותר ושיש להם הערכה נמוכה יותר, ולהיפך.

נניח, ישנם שני מאפיינים הדומים בכל התכונות למעט היותם זה מזה גיאוגרפית. האחד נמצא באזור מרכזי מפואר ואילו השני נמצא בפאתי העיר. ככל שיהיה, הנכס הראשון יביא להשכרה גבוהה יותר בהשוואה לזו השנייה, אך אלה יקוזזו בחלקם מעלות האחזקה הגבוהות והמיסים הגבוהים יותר. לנכס במרכז העיר יהיה שיעור יחסית נמוך יחסית לזה שנמצא בשל שווי השוק הגבוה משמעותית.

זה מצביע על כך שערך נמוך יותר של שווי שווי מקביל להערכה טובה יותר ולסיכויים טובים יותר לתשואות עם רמת סיכון נמוכה יותר. מצד שני, ערך גבוה יותר של שיעור הכובע מרמז על סיכויים נמוכים יחסית להחזר השקעה בנכסים, ומכאן רמת סיכון גבוהה יותר.

בעוד שהדוגמה ההיפותטית שלמעלה הופכת את הבחירה הקלה עבור משקיע ללכת עם הנכס במרכז העיר, תרחישים בעולם האמיתי עשויים להיות לא פשוטים. המשקיע המעריך נכס על פי שער שווי שווי עומד בפני המשימה המאתגרת לקבוע את שיעור הכובע המתאים לרמת סיכון מסוימת.

שיעור היוון

ייצוג מודל גורדון לתעריף שווי

ייצוג נוסף של שער הכובע מגיע ממודל צמיחת גורדון, המכונה גם מודל דיסקונט הדיבידנד (DDM). זוהי שיטה לחישוב הערך המהותי של מחיר המניה של החברה ללא תלות בתנאי השוק הנוכחיים, ושווי המניה מחושב כערך הנוכחי של הדיבידנד העתידי של מניה. מבחינה מתמטית, ערך מלאי = צפוי תזרים מזומנים של דיבידנד שנתי / (תשואה תשואה דרושה המשקיע - שיעור צמיחת דיבידנד צפוי)

סידור מחדש של המשוואה והכללת הנוסחה מעבר לדיבידנד, (שיעור תשואה חובה - שיעור צמיחה צפוי) = תזרים מזומנים / ערך נכסים צפוי

הייצוג לעיל תואם את הנוסחה הבסיסית של שיעור ההיוון המוזכר בסעיף הקודם. שווי תזרים המזומנים הצפוי מייצג את הרווח התפעולי הנקי ושווי הנכס תואם למחיר השוק הנוכחי של הנכס. זה מוביל לכך ששיעור ההיוון שווה להפרש בין שיעור התשואה הנדרש לשיעור הצמיחה הצפוי. כלומר, שער הכובע הוא פשוט שיעור התשואה הנדרש פחות שיעור הצמיחה.

ניתן להשתמש בזה כדי להעריך את הערכת שווי הנכס בשיעור תשואה נתון שצפוי המשקיע. לדוגמה, נניח שההכנסה התפעולית נטו של נכס היא 50, 000 $ והיא צפויה לעלות בשני אחוזים בשנה. אם שיעור התשואה הצפוי של המשקיע הוא 10 אחוז לשנה, אז שיעור הכובע הנקי יגיע ל (10% - 2%) = 8%. השימוש בו בנוסחה לעיל הערכת שווי הנכסים מגיעה ל (50, 000 $ / 8%) = 625, 000 $.