נדל"ן מסחרי (CRE) הוא נכס מניב המשמש אך ורק למטרות עסקיות (ולא למגורים). דוגמאות לכך כוללות קניונים, מרכזי קניות, בנייני משרדים ומתחמים, ובתי מלון. מימון - כולל רכישה, פיתוח ובנייה של נכסים אלה - מתבצע בדרך כלל באמצעות הלוואות נדל"ן מסחריות: משכנתא המובטחת בשעבודים בנכס המסחרי.
ממש כמו במשכנתאות ביתיות, בנקים ומלווים עצמאיים מעורבים באופן פעיל בהלוואות בנדל"ן מסחרי. כמו כן, חברות ביטוח, קרנות פנסיה, משקיעים פרטיים ומקורות אחרים, כולל תוכנית הלוואות 504 של מנהל העסקים הקטנים האמריקני, מספקות הון לנדל"ן מסחרי.
כאן אנו מסתכלים על הלוואות נדל"ן מסחריות, במה הן שונות מהלוואות למגורים, מאפייניהן ומה המלווים מחפשים.
הסבר הלוואות נדל"ן מסחריות
אנשים לעומת ישויות
בעוד שבדרך כלל משכנתא למגורים ניתנת ללווים בודדים, הלוואות נדל"ן מסחריות לרוב מועברות לגורמים עסקיים (למשל, תאגידים, יזמים, שותפויות מוגבלות, קרנות ונאמנויות). ישויות אלה נוצרות לרוב למטרה הספציפית של בעלות על נדל"ן מסחרי.
ישות עשויה שלא להיות בעלת רישום פיננסי או דירוג אשראי כלשהו, ובמקרה זה המלווה עשוי לדרוש מהמנהלים או בעלי הישות לערוב להלוואה. זה מספק למלווה לאדם (או קבוצת פרטים) היסטוריית אשראי - וממנה הם יכולים להחלים במקרה של מחדל הלוואה. אם סוג זה של ערבות אינו נדרש על ידי המלווה, והנכס הוא אמצעי ההחלמה היחיד במקרה של פירעון הלוואות, החוב נקרא הלוואה ללא פנייה, כלומר למלווה אין שום פנייה נגד מישהו או כל דבר אחר מאשר הנכס.
לוחות זמנים להחזר הלוואות
משכנתא למגורים היא סוג של הלוואה מופחתת בה החזר נפרע בתשלומים רגילים לאורך זמן. המוצר המשכנתא הפופולרי ביותר הוא משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה, אך לרוכשי מגורים יש אפשרויות אחרות, כולל משכנתא למשך 25 שנה ו -15 שנה. תקופות הפחתה ארוכות יותר כוללות בדרך כלל תשלומים חודשיים קטנים יותר ועלויות ריבית כוללות גבוהות יותר לאורך חיי ההלוואה, בעוד שתקופות הפחתה קצרות יותר בדרך כלל כרוכות בתשלומים חודשיים גדולים יותר ועלויות ריבית כוללות נמוכות יותר.
הלוואות למגורים מופחתות לאורך חיי ההלוואה כך שההלוואה נפרעת במלואה בתום תקופת ההלוואה. לווה עם משכנתא בשיעור קבוע של 200, 000 דולר למשך 30 שנה בקצב קבוע של 5%, למשל, היה מבצע 360 תשלומים חודשיים של 1, 073.64 דולר, לאחר מכן ההלוואה תוחזר במלואה.
שלא כמו הלוואות למגורים, תנאי ההלוואות המסחריות נעות בדרך כלל מחמש שנים (או פחות) ל 20 שנה, ותקופת ההפחתה לעיתים קרובות ארוכה יותר מתקופת ההלוואה. מלווה, למשל, עשוי להלוות מסחרי לתקופה של שבע שנים עם תקופת הפחתה של 30 שנה. במצב זה, המשקיע היה מבצע תשלומים במשך שבע שנים מסכום המבוסס על כך שההלוואה נפרעה במשך 30 שנה, ואחריה תשלום "בלון" אחרון של כל היתרה שנותרה בהלוואה.
לדוגמה, משקיע עם הלוואה מסחרית בסך מיליון דולר בשיעור של 7%, ישלם תשלומים חודשיים של 6, 653.02 $ לשבע שנים, ואחריה תשלום בלון אחרון בסך 918, 127.64 דולר שישלם את ההלוואה במלואה.
אורך תקופת ההלוואה ותקופת ההפחתה משפיעים על השיעור שגובה המלווה. בהתאם לחוזק האשראי של המשקיע, תנאים אלה עשויים להיות סחירים. באופן כללי, ככל שלוח החזר ההלוואה ארוך יותר, הריבית גבוהה יותר.
יחסי הלוואה לערך
דרך נוספת בה שונה הלוואות מסחריות ומגורים היא ביחס ההלוואה לערך (LTV), נתון המודד את שווי ההלוואה כנגד שווי הנכס. המלווה מחשבת LTV על ידי חלוקת סכום ההלוואה לפי הערך המוערך של הנכס או מחיר הרכישה שלו. לדוגמה, ה- LTV של הלוואה בסך 90, 000 $ בנכס של 100, 000 $ יהיה 90% (90, 000 $ - $ 100, 000 = 0.9, או 90%).
עבור הלוואות מסחריות וגם למגורים, הלווים עם LTV נמוכים יותר יהיו זכאים לשיעורי מימון נוחים יותר מאלו עם LTV גבוה יותר. הסיבה: יש להם יותר הון עצמי (או אחזקה) בנכס, וזה שווה פחות סיכון בעיני המלווה.
מותר לרכוש LTV גבוה למשכנתא מסוימת למגורים: עד 100% LTV מותר להלוואות VA ו- USDA; עד 96.5% עבור הלוואות FHA (הלוואות שבוטחו על ידי מינהל הדיור הפדרלי); ועד 95% להלוואות קונבנציונאליות (ההלוואות שהוכנו על ידי פאני מיי או פרדי מק).
לעומת זאת, סרטי הטרור של הלוואות מסחריות נופלים בדרך כלל לטווח 65-80%. בעוד שחלק מהלוואות עשויות להיעשות בטכנולוגיות LTV גבוהות יותר, הן פחות נפוצות. ה- LTV הספציפי תלוי לעתים קרובות בקטגוריית ההלוואות. לדוגמה, שטח מרחב של 65% עשוי להיות מותר לאדמות גולמיות, בעוד ש- LTV של עד 80% עשוי להיות מקובל לבנייה רב-משפחתית.
אין תוכניות VA או FHA בהלוואות מסחריות, ואין ביטוח משכנתא פרטי. לפיכך, למלווים אין ביטוח לכיסוי ברירת המחדל של הלווה והם חייבים להסתמך על המקרקעין המשועבדים כביטחון.
יחס כיסוי שירות החוב
המלווים המסחריים בוחנים גם את יחס הכיסוי לשירותי החוב (DSCR), המשווה את הרווח התפעולי השנתי הנקי של הנכס (NOI) לשירות החוב השנתי למשכנתא (כולל קרן וריבית), ומודד את יכולתו של הנכס לשירות חובו. זה מחושב על ידי חלוקת ה- NOI בשירות החוב השנתי.
לדוגמא, לנכס עם 140, 000 דולר NOI ו- 100, 000 $ בשירות חוב חוב למשכנתא שנתי יהיה DSCR של 1.4 (140, 000 $ ÷ 100, 000 $ = 1.4). היחס מסייע למלווים לקבוע את גודל ההלוואה המרבי על בסיס תזרים המזומנים שנוצר על ידי הנכס.
DSCR של פחות מ 1 מצביע על תזרים מזומנים שלילי. לדוגמא, DSCR של.92 פירושו שיש מספיק NOI בלבד בכדי לכסות 92% משירות החוב השנתי. באופן כללי, המלווים המסחריים מחפשים מסכי DSCR של לפחות 1.25 בכדי להבטיח תזרים מזומנים הולם.
DSCR נמוך יותר עשוי להיות מקובל על הלוואות עם תקופות הפחתה קצרות יותר ו / או נכסים עם תזרימי מזומנים יציבים. יתכן שיידרשו יחסים גבוהים יותר לנכסים עם תזרימי מזומנים תנודתיים - למשל מלונות, אשר חסרי שכירות הדייר לטווח הארוך (ולכן צפויים יותר) המשותפים לסוגים אחרים של נדל"ן מסחרי.
שיעורי ריבית ועמלות
הריבית על הלוואות מסחריות בדרך כלל גבוהה יותר מאשר על הלוואות למגורים. כמו כן, הלוואות נדל"ן מסחריות כוללות בדרך כלל עמלות שמוסיפות את העלות הכוללת של ההלוואה, כולל הערכה, חוקיות, בקשת הלוואה, מקור הלוואה ו / או עמלות סקר.
יש לשלם עלויות מסוימות לפני אישור (או דחיית ההלוואה), ואילו אחרות חלות מדי שנה. לדוגמא, בהלוואה עשויה להיות עמלת פתיחת הלוואה חד פעמית בשיעור של 1%, המועברת בזמן הסגירה, ושכר טרחה שנתי של רבע אחוז (0.25%) עד לתשלום ההלוואה במלואה. הלוואה של מיליון דולר, למשל, עשויה לדרוש דמי מקור של הלוואה של 1% בהשוואה ל 10, 000 $, שישולמו מראש, עם עמלה של 0.25% בסך 2, 500 $ ששולמה מדי שנה (בנוסף לריבית).
תשלום מראש
הלוואת נדל"ן מסחרית עשויה להיות מוגבלת בתשלום מראש, שנועדה לשמור על התשואה הצפויה של המלווה על הלוואה. אם המשקיעים יסדירו את החוב לפני מועד פירעון ההלוואה, סביר להניח שהם יצטרכו לשלם קנסות בתשלום מראש. ישנם ארבעה סוגים עיקריים של עונשי "יציאה" עבור תשלום הלוואה מוקדם:
- עונש מראש. זהו העונש הבסיסי ביותר לתשלום מראש, המחושב על ידי הכפלת היתרה הנוכחית בתשלום עם קנס תשלומי מוגדר מראש. ערבות ריבית. המלווה זכאי לסכום מוגדר של ריבית, גם אם ההלוואה משולמת מוקדם. לדוגמה, הלוואה עשויה להיות מובטחת בריבית של 10% למשך 60 חודשים, עם דמי יציאה של 5% לאחר מכן. נעילה. הלווה אינו יכול לשלם את ההלוואה לפני תקופה מוגדרת, כגון נעילת 5 שנים. התעלמות. החלפת בטחונות. במקום לשלם מזומן למלווה, הלווה מחליף בטחונות חדשים (בדרך כלל ניירות ערך באוצר אמריקני) בגין הביטחונות המקוריים להלוואות. זה יכול להפחית עמלות, אך ניתן לחייב עונשים גבוהים לשיטה זו של תשלום הלוואה.
תנאי תשלום מראש מזוהים במסמכי ההלוואה וניתן לנהל משא ומתן יחד עם תנאי הלוואה אחרים בהלוואות נדל"ן מסחריות.
בשורה התחתונה
באמצעות נדל"ן מסחרי, משקיע (לרוב גורם עסקי) רוכש את הנכס, שוכר שטח וגובה שכר דירה מהעסקים שפועלים בתוך הנכס. ההשקעה נועדה להיות נכס מניב.
בעת הערכת הלוואות נדל"ן מסחריות, המלווים שוקלים את בטחונות ההלוואה, את אמינות האשראי של הישות (או המנהלים / הבעלים), כולל שלוש עד חמש שנים של דוחות כספיים והחזרי מס הכנסה, ויחסים פיננסיים, כמו ערך ההלוואה לערך יחס יחס כיסוי שירות חוב.
