מהי הלוואה מתאימה?
הלוואה תואמת היא משכנתא השווה או פחות מסכום הדולר שנקבע על ידי המגבלה שנקבעה על ידי סוכנות הכספים הפדרלית לדיור (FHFA) ועומדת בתנאי המימון של פרדי מק ופני מיי. עבור לווים עם אשראי מצוין, בהתאם הלוואות מועילות בגלל הריבית הנמוכה שמודבקת בהן.
Takeaways מפתח
- הלוואה תואמת היא משכנתא שתנאיה הבסיסיים עומדים בתנאי המימון של פאני מיי ופרדי מק - בעיקר מגבלת דולר בגודל ההלוואה. מגבלת ההלוואה התואמת את בסיס ההלוואה מדי שנה. סכומי ההשקעה הם 510, 400 דולר בשנת 2020 עבור מרבית חלקי המלווים האמריקנים מעדיפים להתמודד עם הלוואות תואמות, מכיוון שאלו הם הסוג היחיד שפאני מיי ופרדי מק יבטיחו ויקנו בשוק המשכנתאות המשני.
איך עובד הלוואה מתאימה
האיגוד הפדרלי הלאומי למשכנתאות (FNMA או Fannie Mae) ותאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות ביתיות (FHLMC או פרדי מק) הם גורמים בחסות ממשלתית המניעים את השוק להלוואות דירה. סוכנויות מעין-ממשלתיות אלה יצרו כללים והנחיות סטנדרטיים שאליהם המשכנתאות עבור נכסים יחידים (כלומר דירות חד-משפחתיות) חייבות להתאים אם הן יהיו זכאיות לגיבוי הסוכנויות. (פאני מיי ופרדי מק אינם מנפיקים משכנתא בעצמם. במקום זאת, הם מבטחים משכנתא שהונפקו על ידי המלווים, ומתפקדים כמעצבי שוק משניים אם המלווים רוצים למכור את המשכנתא.)
המונח "תואם" משמש לרוב כאשר מדברים ספציפית על סכום המשכנתא, אשר חייב להיות תחת מגבלה מסוימת, המכונה מגבלת ההלוואות התואמות, שנקבעה על ידי הסוכנות הפדראלית למימון דיור (FHFA).
לשנת 2020, ברוב ארה"ב, גבול בסיס זה הוא 510, 400 דולר, עלייה מ 484, 350 דולר בשנת 2019. בכמה שווקים בעלות גבוהה, כמו סן פרנסיסקו ועיר ניו יורק, המגבלה גבוהה יותר. התקרה החדשה לאזורים אלה היא 7765, 600 דולר, או 150% מ- 510, 400 דולר. הוראות סטטוטוריות מיוחדות קובעות חישובי מגבלות הלוואות שונות עבור אלסקה, הוואי, גואם ואיי הבתולה של ארה"ב. באזורים אלה, תקרת ההלוואות הבסיסית היא 765, 600 דולר לנכסים יחידים בשנת 2020.
חוק השיכון וההתאוששות הכלכלית (HERA) מחייב להתאים את גבול ההלוואות התואם את בסיס ההלוואות מדי שנה עבור פאני מיי ופרדי מק כדי לשקף את השינוי במחיר הבית הממוצע בארה"ב.
מלבד גודל ההלוואה, הנחיות אחרות המתאימות להלוואות מקפידות לכלול את יחס ההלוואה לערך של הלווה (כלומר, גודל המקדמה), יחס החוב להכנסה, ציון אשראי והיסטוריה, דרישות תיעוד וכו '..
יתרונות של ביצוע הלוואות
עבור הצרכנים, הלוואות תואמות הן יתרון בגלל הריבית הנמוכה שלהן. למשל, עבור רוכשי בתים בפעם הראשונה שלוקחים הלוואות למינהל הדיור הפדרלי (FHA), למשל, המקדמה יכולה להגיע עד 3%. עם זאת, ביטוח משכנתא פרטי (PMI) בשיעור של 1.05% לשנה עבור הלוואות ל -30 שנה עד 510, 400 דולר נדרש בהלוואות מסוג זה כאשר מתבצעת מקדמה כה נמוכה. עלות הביטוח חלקה או כולו ניתנת לניכוי מס אם ההכנסה ברוטו המתואמת של משק הבית של הלווה (AGI) אינה עולה על 109, 000 $.
המלווים מעדיפים לעבוד גם עם הלוואות תואמות, שכן ניתן לארוז אותם בקלות לתוך חבילות השקעה ולמכור בשוק המשכנתאות המשני. תהליך זה משחרר את יכולתו של מוסד פיננסי להנפיק יותר הלוואות ולהלוות יותר כסף לרוכשי הדירות.
ביצוע הלוואות לעומת הלוואות שאינן עומדות בקנה אחד
משכנתא החורגת ממגבלת ההלוואות התואמות מסווגת כמשכנתא לא מתאימה או ג'מבו. מכיוון שפאני מיי ופרדי מק רוכשים רק הלוואות תואמות כדי לארוז מחדש לשוק המשני, הביקוש להלוואה שאינה עומדת בקנה אחד הוא הרבה פחות. התנאים וההגבלות של משכנתא שאינם עומדים בקנה אחד יכולים להשתנות באופן נרחב ממלווה למלווה, אך שיעורי הריבית והמקדמה המינימלית עבור הלוואות ג'מבו הן בדרך כלל גבוהות יותר מכיוון שהם מהווים סיכון גדול יותר למלווה. לא רק מדובר בכסף רב יותר, אלא שלא ניתן להבטיח את ההלוואה על ידי החברות הממומנות על ידי הממשלה.
רוכשי בתים הזקוקים למשכנתא מעבר לגבולות ההלוואות העומדים בתקן יכולים לעקוף את הבעיה על ידי לקיחת שתי משכנתאות קטנות יותר, במקום הלוואת ג'מבו יחידה.
ביצוע הלוואות לעומת הלוואות קונבנציונליות
הלוואות תואמות מבולבלות לרוב עם הלוואות / משכנתאות רגילות. למרות ששני הסוגים חופפים זה מזה, הם אינם זהים. משכנתא רגילה היא קטגוריה רחבה בהרבה. זוהי כל הלוואה המוצעת באמצעות מלווה פרטי, בניגוד לסוכנות ממשלתית כמו ה- FHA או משרד הרופאים הוותיקים (VA), ו / או מגובה על ידי פאני מיי או פרדי מק - שם חפיפה, והבלבול, עולה. גודל ההלוואה אינו משפיע על הקונבנציונליות שלה, אלא רק על ההתאמה שלה. למעשה, בעוד שכל ההלוואות התואמות הן קונבנציונאליות, לא כל ההלוואות הקונבנציונאליות עומדות בתאמה.
שיקולים מיוחדים לצורך ביצוע הלוואות
ל- FHFA, שקובע את מגבלת ההלוואות התואמות על בסיס שנתי, יש פיקוח רגולטורי כדי להבטיח שפני מיי ופרדי מאק ימלאו את הצעדים והמשימות שלהם לקידום בעלות בתים עבור אמריקאים בעלי הכנסה נמוכה ומעמד בינוני. FHFA משתמשת בעלייה / ירידה באחוז אוקטובר עד אוקטובר במחירי הדיור הממוצע בסקר הריבית החודשי (MIRS) בכדי להתאים את מגבלות ההלוואות התואמות לשנה שלאחר מכן.
כדי לערוך סקר זה, FHFA מבקשת מדגם של מלווים למשכנתאות לדווח על התנאים וההגבלות על כל המשפחות החד-משפחתיות, תוך הפחתת הלוואות שאינן משק חקלאיות הן במלואן, כספי קנייה, במהלך חמשת ימי העסקים האחרונים של החודש. הסקר מספק מידע חודשי על שיעורי הריבית, תנאי ההלוואה ומחירי הדירות לפי סוג הנכס, סוג ההלוואה (ריבית קבועה או ריבית מתכווננת) וסוג המלווה, וכן מידע על הלוואות ל -15 שנה ו -30 שנה.
