מהי גישת עלות?
גישת העלות היא שיטת הערכת נדל"ן אשר מעריכה כי המחיר שקונה צריך לשלם עבור חלק מהרכוש צריך להיות שווה לעלות להקמת מבנה שווה ערך. בשמאות גישת עלות מחיר השוק לנכס שווה לעלות הקרקע בתוספת עלות הבנייה בניכוי פחת. זה מניב שווי שוק מדויק ביותר כאשר הנכס חדש.
הבנת גישת עלות
גישת העלות היא אחת משלוש שיטות הערכת שווי עבור נדל"ן; האחרים הם גישת ההכנסה והגישה הדומה.
במקום להתמקד במחירים אחרים, בתים דומים באזור שמוכרים עבור או יכולת נכס של נכס לייצר הכנסה, שיטה זו מעריכה נדל"ן על ידי חישוב כמה היה עולה הבניין היום אם היה נהרס ויש צורך להחליפו. זה גם קובע כמה שווה הקרקע ועושה ניכויים עבור כל אובדן ערך, המכונה פחת.
ההיגיון שעומד מאחורי גישה זו הוא בכך שלא הגיוני שהקונים ישלמו יותר עבור נכס מאשר מה שזה יעלה לבנות מאפס.
ישנם שני סוגים עיקריים של הערכות גישת עלות:
- שיטת רבייה: גישה זו מחשיבה כי בנוי העתק של הנכס ומעניק תשומת לב לשכפול של חומרים מקוריים. שיטת החלפה. במקרה זה, ההנחה היא שלמבנה החדש יש אותה פונקציה עם חומרים חדשים יותר, תוך שימוש בשיטות בנייה עדכניות ותכנון מעודכן.
כאשר נאספו כל ההערכות, גישת העלות מחושבת באופן הבא: עלות החלפה או רבייה - פחת + ערך קרקע = שווי הנכס.
Takeaways מפתח
- שיטת הערכת גישת העלות ממליצה על המחיר שקונה צריך לשלם עבור חלק מהרכוש צריך להיות שווה לעלות לבניית מבנה שווה ערך. מחיר השוק של הנכס שווה לעלות הקרקע, בתוספת עלות הבנייה, בניכוי פחת. גישת עלות נחשבת פחות אמינה משיטות הערכת נדל"ן אחרות, אך יכולה להועיל במקרים מסוימים.
יתרונות וחסרונות של גישת עלות
גישת העלות בדרך כלל נחשבת לאמינה פחות מההכנסה ומתודולוגיות דומות. זה דורש הנחות מסוימות, כולל לקחת כמובן מאליו שיש מספיק קרקע פנויה לקונה כדי לבנות נכס זהה.
יתרה מזאת, אם אין קרקע פנויה השוואה, יש לאמוד את הערך, מה שהופך את השמאות פחות מדויקת. היעדר חומרי בניין דומים גם מקטין את רמת הדיוק של הערכה ומגביר את מקום הסובייקטיביות. גם חישוב פחת בנכס ישן אינו פשוט וניתן למדידה.
למרות מגבלות אלה, ישנם מקרים בודדים בהם גישת העלות יכולה להיות שימושית ואף נחוצה. הערכת המרכיבים השונים של הנדל"ן בנפרד מועילה במיוחד כשמדובר בנכסים חדשים או שונים מאחרים.
דוגמאות לגישת עלות
מאפייני שימוש מיוחד
גישת העלות נדרשת ולעיתים הדרך היחידה לקבוע את הערך של מבנים לשימוש בלעדי, כמו ספריות, בתי ספר או כנסיות. משאבים אלה מניבים הכנסות מועטות ולא משווקים לעתים קרובות, מה שמבטל את ההכנסה ואת הגישות הדומות.
בניה חדשה
גישת העלות משמשת לעתים קרובות גם לבנייה חדשה. המלווים לבנייה דורשים הערכות גישת עלות מכיוון שכל שווי שוק או שווי הכנסה תלויים בתקני הפרויקט והשלמתם. הפרויקטים מוערכים מחדש בשלבי בנייה שונים כדי לאפשר שחרור כספים לשלב הבא של השלמתם.
ביטוח
שמאות ביטוח נוהגות להשתמש בגישת העלות מכיוון שרק שווי שיפורים ניתן לביטוח וערך הקרקע מופרד מערכו הכולל של הנכס. הבחירה בין ערך מופחת לערך החלפה או רבייה מלא היא הגורם הקובע להערכה.
רכוש מסחרי
לבסוף, גישת העלות נשענת מדי פעם על ערך נכסי מסחרי, כמו בנייני משרדים, חנויות קמעונאיות ובתי מלון. גישת ההכנסה היא השיטה העיקרית הנהוגה כאן, אם כי ניתן ליישם גישת עלות כאשר תכנון, בנייה, כלי תפקודי או דרגת חומרים דורשים התאמות אינדיבידואליות.
חשוב
כאשר הערכת גישת עלות נכנסת לתמחור שוק, זה יכול להיות סימן לשוק מחומם יתר על המידה. לעומת זאת, הערכות רגילות מעל תמחור השוק עשויות לאותת על הזדמנות קנייה.
שיקולים מיוחדים
מרבית שמאות המגורים אינן משתמשות בגישת העלות. במקום זאת, בדרך כלל השוואות מכירות גורמות להערכות שוק של נכסים מסוג זה.
יוצא מן הכלל הוא אם הנכס משופר או משופר מדי בשכונה. במקרה זה, אומדן מדויק של ערך השיפורים מוסיף לדיוק של קביעת הערך, דבר שאינו אפשרי רק באמצעות הגישה ההשוואה.
