מהו תהליך הקפיאה
הליך מימוש פירושו אמצעי בו הלווים יכולים לצאת ממשכנתא על ידי החלפת תיק ניירות ערך מגובים באוצר אמריקני. ניירות ערך אלה חייבים להיות בעלי ערך מספיק בכדי לייצר מספיק תזרים מזומנים בכדי לכסות את יתרת הקרן והריבית המגיעות להלוואה.
במקרה של קיזוז מימון, חובת החוב אינה חולפת, אולם הקיזוז משחרר את הרכוש המשועבד מהשעבוד נגדו. לפיכך, הלווה רשאי לממן מחדש או למכור את פיסת המקרקעין תחת התקלה.
בדרך כלל, פירושה של חילול פנים דורש מהלווה לקבל שירותים משפטיים ופיננסיים ממומחים הבקיאים בתהליך הקפיאה. אלה יכללו מתווך-סוחר. הסיבה לכך היא שההתעלמות מחייבת הקמת ישויות שהוקמו לאחרונה, כמו לווה יורש. בעזרת מומחים הבקיאים, לווה יכול בדרך כלל להשלים את תהליך ההגזמה בעוד קצת יותר משלושים יום. מספר הצדדים המעורבים ועלות הקצבאות משתנה, מכיוון שהחוקים הנוגעים לתהליך שונים ממדינה למדינה.
הפסקת תהליך העיכול מהירידות
תהליך הקיזוז מסייע להבטיח למשקיעים בניירות ערך מגובים במשכנתא את תזרים המזומנים שציפו להם בעת רכישת ניירות ערך אלה. אם למשל לווה נכנס לסכום כסף גדול ומחליט לפרוע את המשכנתא בסכום חד פעמי אחד, הרבה לפני פירעון המשכנתא שלהם, המשקיעים בצד השני לא יקבלו את תשלומי הריבית שהם ציפו כתזרים מזומנים.
ההיחלשות מקורן בשוק האג"ח כדרך לסייע להבטיח שהמשקיעים יקבלו את התשואות הצפויות שלהם במקרה בו מנפיק האג"ח החליט לשלם מראש את התחייבויותיהם לבעלי האג"ח שלהם. עם זאת, תוקפנות הפכה פופולארית בעולם מימון הנדל"ן כאשר ההלוואות המאוגדות המריאו.
תנאים להקלות
הלוואות מאוגדות מוחזקות בדרך כלל על ידי גורמים המכונים צינור השקעות למשכנתאות בנדל"ן, או REMICs. גופים אלה פועלים תחת רשימה מבוקרת של כללים שנקבעו על ידי קוד הפדיון הפנימי. כללים אלה מפרטים תנאים אותם יש לעמוד בכדי שהלווה יהיה זכאי להגדלת הרע.
הכלל הראשון אוסר על קיזוז מימון אם המשכנתא בת פחות משנתיים. הכללים מגדירים את היום בו אוגדה ההלוואה כתחילת השנתיים, ולא את יום סגירת ההלוואה. הלוואות מסוימות יפורטו כי ההלוואה חייבת להיות אפילו יותר משנתיים לצורך הגדרתן.
הכללים קובעים גם כי על מסמכי ההלוואה להתיר במפורש ללווה לבקש חילול פנים. לא ניתן לשנות מסמכים מאוחר יותר כדי לאפשר הקצאה. ניירות הערך המשמשים כבטוחות חדשות חייבים להיות ניירות ערך ממשלתיים, מכיוון שאלו נחשבים להכיל את הסיכון הנמוך ביותר עבור המשקיעים. לבסוף, ניתן לשחרר את המשכנתא כנגד הנכס רק על מנת להקל על הימצאות רכוש כמו מכירה או מימון מחדש.
