הגדרת תזרים מזומנים מהוון לאחר מס
שיטת התזרים המוזלת לאחר מס היא גישה להערכת השקעה על ידי הערכת סכום הכסף שנוצר והתחשבות בעלות ההון ושיעור המס השולי של המשקיע. תזרים מזומנים מוזל לאחר מס דומה לתזרים מזומנים פשוט (DCF), אך נלקחים בחשבון גם השלכות מס.
שוברים למטה תזרים מזומנים מוזל לאחר מס
גישת התזרים המזומנים לאחר היוון לאחר שימוש משמשת בעיקר בהערכת שווי נדל"ן כדי לקבוע אם נכס מסוים עשוי להיות השקעה טובה. על המשקיעים לשקול פחת, מדרגת המס של הישות שתחזיק בנכס וכל תשלומי ריבית בעת השימוש בשיטת הערכת שווי זו. זהו חישוב של תזרים מזומנים נטו מנכס לאחר שנוסמו מסים ועלויות מימון בכל שנה. תזרים המזומנים מוזל בשיעור התשואה הנדרש של המשקיע כדי למצוא את הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים שלאחר המס. אם הערך הנוכחי של תזרים המזומנים שלאחר המס גבוה מעלות ההשקעה, יתכן וכדאי להשקיע את ההשקעה.
מכיוון שתזרימי המזומנים המהוונים לאחר המס מחושבים לאחר מס, יש להשתמש בפחת, אף שהוא לא תזרים מזומנים בפועל, כדי לקבוע את חיוב המס. פחת הוא הוצאה שאינה מזומנים המפחיתה מיסים ומגדילה את תזרים המזומנים. בדרך כלל מופחתים מההכנסה התפעולית נטו כדי להפיק את הרווח הנקי לאחר המס ואז מתווספים אליו שוב כדי לשקף את ההשפעה החיובית שיש לו על תזרים המזומנים שלאחר המס.
מכיוון שישנן שיטות רבות ושונות להערכת השקעות בנדל"ן, ולכל אחת מהשיטות יש חסרונותיה, על המשקיעים לא להסתמך רק על תזרים מזומנים מוזל לאחר מס כדי לקבל החלטה. בכדי לבחון את ערך הנכס ממספר נקודות מבט, תוכלו להשתמש גם בשיטות אחרות של הערכת נדל"ן כמו גישת עלות, גישת השוואת מכירה (SCA), גישה להכנסות.
ניתן להשתמש בתזרים המזומנים המוזלים לאחר מס לחישוב מדד הרווחיות, יחס המעריך את הקשר בין העלויות והיתרונות של פרויקט או השקעה המוצע. מדד הרווחיות, או יחס עלות-תועלת, מחושב על ידי חלוקת הערך הנוכחי של תזרים המזומנים ההיוון לאחר המס בעלות ההשקעה. כלל האצבע קובע כי פרויקט עם יחס מדד רווחיות שווה או גדול מאחד הוא הזדמנות השקעה רווחית פוטנציאלית. במילים אחרות, אם הערך הנוכחי של תזרים המזומנים שלאחר המס שווה או עולה מעלות הפרויקט, ייתכן שהפרויקט יהיה שווה לבצע.
תזרים המזומנים המהוון לאחר מס משמש גם לחישוב תקופת ההחזר הפשוטה ותקופת ההחזר המוזלת של השקעה, ומאפשר למשקיע לקבוע את משך הזמן שיידרש לפרויקט להחזיר את הסכום הראשוני שהושקע בו.
