כיצד ניתן לקבל הלוואה להעיף בית

תוכן העניינים

• עלויות בתים מרפרפים
• הלוואות כסף קשות
• כסף קשה לעומת אמנים
• איפה לחפש מלווים
• מלווים פרטיים
• איך להכין משאיל פרטי
• המלווים פרטיים מקוונים
• מימון המונים
• אתרי Crowdfunding
• חסרונות בקהל
• בשורה התחתונה

היפוך בתים נמצא ברמה הגבוהה ביותר מאז 2007 בזכות עליית מחירי הבתים והזמינות המוגברת של המימון. יתרה מזאת, היצע מוגבל עוזר לסנפירים להרוויח רווחים גבוהים כעת ממה שהגיעו לאחר משבר הדיור 2008-2009, כאשר העיקולים הציפו את שוק הנדל"ן.

Takeaways מפתח

• בדרך כלל זה עולה יותר כסף כדי להחליף בית מאשר לקנות בית כבית. המלווים רואים בהיפוך הצעה מסוכנת ובדרך כלל לא יעבדו עם סנפירים חסרי ניסיון. המלווים של כספים עשויים להימצא באינטרנט, ויש להם תנאים של פחות משנה. עם ריבית של 12% עד 18%, פלוס שתיים עד חמש נקודות. שקלו למלווים פרטיים על ידי שיחה עם סנפירים אחרים. כישלנים עשויים לנסות אתרי מימון המונים כדי לממן את השקעותיהם.

עלויות בתים מרפרפים

בעוד שקנייה, תיקון ומכירה מחדש של נכסים במהירות יכולה להיות משתלמת, דרוש הרבה יותר כסף כדי להחליף בית מאשר לעשות פשוט לקנות בית בו אתה רוצה לגור. לא רק שאתה צריך את הכסף כדי להפוך לבעל הנכס, אלא שאתה צריך גם כספי שיפוץ והאמצעים לכיסוי ארנונה, שירותים וביטוח בעלי בתים מהיום בו נסגרת המכירה דרך עבודות השיקום ועד ליום המכירה. שיעורי מס על רווחי הון לטווח קצר של 10% עד 37%, תלוי בסוג מס ההכנסה הפדראלי שלך, יחתוך לכל הרווח שתרוויח על נכסים שאתה מגדיר בתוך שנה או פחות.

יתר על כן, רבים המלווים לא יעבדו עם סנפירים חסרי ניסיון. הם ירצו לראות שיש לך רקורד מוצלח של מכירת בית אחד לפחות ברווח. אחרים יעבדו עם סנפיר חסר ניסיון אך יגבו עמלות וריבית גבוהים יותר.

הלוואות כסף קשות

מומחים חלוקים בדעתם בכמה כסף קיבל את שמו. יש האומרים שזה מתייחס לעובדה שהוא יקר בהרבה ממימון מסורתי ויש לו תנאים "קשים יותר". אחרים אומרים שזה בגלל שזה מממן בתים שהם "קשים" למלווים קונבנציונליים לממן. עם זאת, אחרים אומרים שהמונח מתאר את הבטוחות להלוואה, כמו בנכס קשה, שבמקרה זה הוא הנדל"ן.

לא משנה מה מקורו של המונח, הלוואות בכסף קשיח בדרך כלל כוללות פחות משנה אחת ושיעורי ריבית של 12% עד 18%, בתוספת שניים עד חמש נקודות. נקודה שווה ל -1% מסכום ההלוואה, כך שאם אתה לווה 112, 000 $ והמלווה גובה שתי נקודות, היית משלם 2% מתוך 112, 000 $, או 2, 240 $. במקום לשלם נקודות בסגירה, כמו שקורה במשכנתא רגילה, יתכן שלא תצטרכו לשלם נקודות עד שהבית יימכר בהלוואה בכסף קשה - הדבר הרך האחד בכסף הקשה הזה.

מלווים בכספים קשים מבססים את הסכום אותו תוכלו ללוות בערך לאחר שיפוץ הבית (ARV). אם בית עולה 80, 000 $ אך ARV הוא 160, 000 $ ותוכל לשאול עד 70% מ- ARV, אז אתה יכול לשאול 112, 000 $. לאחר שתשלם את מחיר הרכישה של 80, 000 $, יישארו לך 32, 000 $ על עלויות סגירה (אם כי ייתכן שתוכל לשאת ולתת עם מוכר הבית לשלם אותם), דמי המלווה, שיקומם, עלויות נשיאה והוצאות מכירה כגון הצגה, שיווק, ועמלות סוכן נדל"ן. אם אתה יכול לדבוק בתקציב זה, לא תצטרך כסף מהכיס כדי להחליף את הבית.

2, 240 $ בנקודות יקבלו נתח משמעותי מתקציב זה של 32, 000 $, אם אתה משלם 15% ריבית למשך שישה חודשים, עלות הריבית הכוללת שלך על 112, 000 $ תהיה 8, 400 $. מלווים בכספים קשים בדרך כלל מצפים לתשלומי ריבית בלבד מדי חודש בזמן שההלוואה הינה מצטיינת, אך חלקם עשויים לאפשר לריבית לצבור ולא לדרוש את תשלוםם עד להשלמת ההיפוך. אחרי שתי ההוצאות הגדולות הללו, תצטרכו רק 21, 360 $ לכל השאר - פחות אם הייתם צריכים לשלם עלויות סגירה. אבל אם הבית אכן מוכר תמורת 160, 000 $, אתה מסתכל על רווח של 48, 000 $, מינוס מיסים, במשך שישה חודשי עבודה, פוטנציאל בלי לכתוב צ'ק אחד מחשבון הבנק שלך.

כסף קשה לעומת הלוואות קונבנציונליות

לוקאס מצ'אדו, נשיא "גיבורי הבית", קבוצה של משקיעים בנדל"ן שמפוך בתים בפלורידה ומממן הלוואות בכסף קשיח, אומר כי הלוואות בכסף קשה הן קלות בדרך אחרת: היעדר קלטת ביורוקרטית. בניגוד לבנקים המקובלים, המלווים אינם מחויבים בהנחיות לגבי צורת הנדל"ן. נכסים במצב גרוע אינם עומדים בהנחיות למימון מסורתי של משכנתא. מלווים בכספים קשים, לעומת זאת, מצפים להלוות על בתים שלא נפרדים ", אומר מכאדו.

במקום זאת, "המלווים בכספים קשים מחליטים אם להעמיד את ההלוואה על ידי הערכת חוזק העסקה והאמינות של הסנפירי הבית", אומר מכאדו. אם עלות הרכישה והתיקון לעומת ערך המכר חוזרת הגיוני והסנפלינג הבית אמין, המלווה בכסף קשה יבצע את ההלוואה.

בהערכת הסנפיר, המלווים בכספים קשים אינם מודאגים בדרך כלל מכישורי לווה כמו יחסי חוב להכנסה וציוני אשראי. בחלק מהמקרים הם עשויים לרצות לראות מסמכים של מבקש כגון החזרי מס, דוחות בנק ודוחות אשראי. לא אכפת להם אם יושאלו כספי מקדמה (הבדל נוסף למלווים המקובלים). אחרי הכל, "אם הסנפיר יחלף, המלווה של הכסף הקשה יכול לחלט, לקחת בעלות על הבית ולמכור אותו ברווחיות בכוחות עצמם, " מציין מצ'דו.

מלווה בכסף קשה, בדומה לבנק, יחזיק בשעבוד העמדה הראשון בבית עד שהלווה ישיב את ההלוואה, אך הלווה יהיה הבעלים ויקיים את המעשה, מסביר מאט טרנצ'ארד, מנהל רכישות אצל רוכשי בית סנה, אחת החברות הגדולות לרכישת בתים ביוסטון.

איפה לחפש מלווים

מקום אחד למצוא משאיל כסף קשה הוא ברשת. כדוגמה, לימה וואן קפיטל תעבוד עם סנפירים חדשים ותשאיל עד 90% מהעלות להלוואות או עד 75% מהלוואה ל ARV. העמלות ושיעורי הריבית יורדים עם ניסיון הדפדוף של הלווה. לימה אחת מלווה ברוב המדינות עם שיעורים ותעריפים משתנים לפי מדינה.

באופן כללי, צפו לשלם:

• אם הושלמה עד היפוך אחד במהלך 24 החודשים האחרונים, תהיה לך דמי מקור של 3.5% ושיעור ריבית של 12% עם שניים עד ארבעה סלטים מתחת לחגורה שלך, מדובר בתשלום מקור של 3% ושיעור ריבית של 11% עבור חמישה או יותר סליפים מוכנים תראה דמי מקור של 2% וריבית של 9.99%

לווים עם ציוני אשראי נמוכים מ -680 יוכלו ללוות מעט פחות וישלמו את העלויות הגבוהות ביותר. ציון האשראי המינימלי הוא 630. כמו כן, לימה אחת הון דורשת מקדמה של 10% ומציעה תנאי החזר עד 13 חודשים.

דוגמא שנייה באה מ- LendingHome. משרד זה מציע הלוואות לתיקון והפעלה של עד 90% ממחיר הרכישה וב 100% מעלויות השיפוץ. על הלווים להגיש דפי בנק כדי להראות שהם יכולים לכסות את עלויות המקדמה והסגירה. דרישות אחרות כוללות חוזה רכישה, רשימה של פרויקטים לתיקון והפוך בעבר, תיעוד נכסים והמקדמה. בדרך כלל שיעורי הריבית נעים בין 7.5% ל 12%. יש דמי בקשה של 199 $ לכיסוי עלויות חיתום הלוואות צד ג '. LendingHome גובה גם דמי מקור, דמי שמאות, דמי כניסה ופקדון, והחברה מפגרת כספי גמילה עד לסיום השיפוצים.

נשיא גיבורי הבית, לוקוס מכאדו, מציע לפנות לאגודות השקעות נדל"ן מקומיות, למשקיעים מקומיים ולסוכני נדל"ן מקומיים למצוא מלווים להלוואות כספים לבנים וטיט. אך יתכן שלא יהיה הרבה מקום לנהל משא ומתן, במיוחד על נקודות וריבית. במהלך השנים האחרונות, מציין מצ'דו, היו כל כך הרבה הזדמנויות להלוואת כסף, עד כי אין צורך לרדוף אחרי עסקה. "מדוע לקחת הלוואה בתמורה נמוכה יותר היום, כשבוודאי תיתקל בהזדמנות אחרת מחר?", הוא שואל.

מלווים פרטיים

"מלווה פרטי הוא פשוט אינדיבידואל שיש לו הון משמעותי להלוואתך, " אומר קנהני הבית של סננה מט טרנצ'ארד. "תתפלאו כמה אנשים בחוץ מחפשים להלוות כסף שחסכו. הם יפעלו ממש כמו HML, אלא שלרוב אתה יכול להשיג מחירים ותנאים טובים יותר."

לדברי טרנץ, המלווים הפרטיים עשויים להיות פתוחים יותר למשא ומתן על תנאי תשלום מאשר המלווים של כסף קשה. יתכן שהם אפילו יהיו מוכנים לפעול כשותף לעסקה ולקחת נתח מהרווחים בתמורה לא לגבות ריבית.

"המפתח של הסנפיר חסר הניסיון הוא להיות אמון בעת ​​המשא ומתן", אומר טרנצ'ארד. "הם צריכים לרשת ולדבר עם סנפירים אחרים על כמה הם רגילים לשלם ולדעת שהם יכולים להתרחק. אל תחשוב מכיוון שלא יכולת להסכים עם המלווה הראשון שאתה מדבר איתו שלא תמצא את הכסף לעסקה."

אתה יכול לחפש המלווים פרטיים באירועים מקומיים ברשת לנדל"ן. אנשים אלה עשויים לגבות 8% עד 12%, בתוספת אפס לשתי נקודות לעומת 12% -15% של מלווה כסף קשה עם שתיים עד חמש נקודות, אומר טרנצ'ארד. כמו מלווה כסף קשה או בנק, הם ייקחו שיעבוד למשרה ראשונה על הבית.

איך להכין משאיל פרטי

מנופים מקצועיים מנוסים אומרים שהדרך הטובה ביותר למדוד משאיל פרטי שאתה שוקל היא לדבר עם סנפירים אחרים - אותם תוכלו למצוא גם באירועי רשת נדל"ן - ולשאול אם יש להם ניסיון עם המלווים האלה. כמה מהיר היה המהפך? איזה תמחור הם קיבלו? עד כמה המלווה היה המלווה? אתה יכול גם לבקש הפניות ולהתקשר אליהם.

התרחיש הגרוע ביותר הוא בדרך כלל שעסקה נופלת מכיוון שהמלווה אינו מספק את המימון שהובטח והקונה מאבד את ההפקדה הכספית שלו. אפשרות נוספת מופתעת לשולחן ההתנחלות מדמי מלווים בלתי צפויים. יש גם פוטנציאל לקרבות משפטיים על תנאי חוזה או המלווה שמנסה לתפוס לווה כברירת מחדל כדי שיוכל לחלטל על הנכס. כל אלה סיבות טובות לבדוק מלווה לפני החתימה על משהו.

"עם זאת, זכור שבעסקה מסוג זה המלווה סוחר חבורה של כסף תמורת כמה גיליונות נייר חתומים - מסמכי הלוואה. זו לא עסקה גרועה עבור הלווה ", אומר מצ'אדו.

המלווים פרטיים מקוונים

מבחינה טכנית, מלווה פרטי הוא חבר, בן משפחה או אדם אחר שאינו עושה עסק מהלוואות כסף אך מסכים לתת לך מימון, אומר בריאן דייוויס, מייסד שותף של SparkRental ומשקיע נדל"ן עם 15 נכסים.. חברות מסוימות עשויות לקרוא לעצמם מלווים פרטיים פשוט משום שהן בבעלות פרטית. בדומה למלווים בכסף קשה, תוכלו למצוא אותם גם באינטרנט.

5 Arch Funding, שממוקמת באירווין, קליפורניה, עובדת עם סנפירים מנוסים ב -30 מדינות. הוא מציע ריבית חד ספרתית עבור הלוואות לתיקון והפוך.

הלוואות עוגן, חברת קלבסאס, קליפורניה, יכולה לסגור עסקאות על מגוון רחב של סוגי נכסים בריבית תחרותית ב 46 מדינות. התנאים משתנים בהתאם למדינה. בקליפורניה, למשל, ניתן להשיג הלוואות בריבית של 8% עד 13%, תלוי בניסיון הערך הלווה ובלווה, עם דמי מקור של 2% עד 3% ותנאי הלוואה של שישה עד 12 חודשים ללא תשלום מראש. עונשים. סנפירים יכולים לשאול עד 70% מה- ARV הביתי. יש לבצע מקדמה של לפחות 10% עד 20% מעלות הרכישה. לווים חייבים להיות בעלי רישום מוכח של לפחות חמישה סלטות במהלך 18 החודשים האחרונים. הלוואות עוגן ישקלו הלוואות לתאגידים מוסמכים ולחברות בערבון מוגבל רב-חברתי (LLC) עם פחות מחמישה סניפים. המימון יכול להימשך תוך יומיים עד שבועיים ולרוב נמשך שבוע, לפי אתר החברה.

מימון המונים

Crowdfunding מסתמך על קבוצה של אנשים ו / או מוסדות שונים אשר יכולים לממן הלוואות באופן קולקטיבי. כל מלווה, המכונה משקיע, מספק אחוז קטן מהלוואת הלווה ומרוויח ריבית על הכסף הזה.

אתרי המימון המסורתיים של קהל כמו פרוספר אינם מיועדים לרכוש ולהפוך בתים. סכום ההלוואה המקסימלי של פרוספר בסך 35, 000 $ מיועד לפרויקטים כמו שיפוץ בית, איחוד חובות ומימון לעסקים קטנים. זה המקום אליו נכנסים אתרי מימון המונים המומחים עבור סנפירי נדל"ן למגורים. יש כאלה שמממנים מראש את ההלוואה שלך, כלומר החברה תסגור במהירות את ההלוואה שלך בכספה שלה בזמן שהיא מחכה שהמשקיעים יגייסו מימון, ואילו אחרים לא יסגרו את ההלוואה שלך. עד שהמשקיעים מימנו אותו במלואו. פירוש הדבר יכול להיות סגירה איטית יותר או אי סגירה.

"אתרי Crowdfunding תופסים נישה דומה למלווים של כסף קשה", אומר דייוויס. "הם יקרים יחסית, אך יתלוו למשקיעי נדל"ן ללא קשר לכמות המשכנתאות שיש להם, ולהתמקד רבות בבטחונות ובאיכות העסקה עצמה."

אתרי Crowdfunding

חברת Groundfloor מציעה הלוואות בין 25, 000 ל -2 מיליון דולר במימון של עד 90% מ- LTC (100% מעלויות השיפוץ), סגירות תוך שבעה ימים, ללא תשלומים במהלך תקופת ההלוואה, ואין צורך להחזיר מסים או הצהרות בנק לצורך הלוואות. מתחת לחצי מיליון. שיעורי הריבית נעים בין 5.4% ל 26%. על הלווים לשלם ריבית של שלושה חודשים לפחות, אפילו אם הם ישלמו את ההלוואה מוקדם יותר. עלויות סגירה אופייניות הן 500 עד 1, 500 דולר, ו- Groundfloor גובה שתיים עד ארבע נקודות לכל הלוואה. ניתן לגלגל את כל הנקודות והעמלות להלוואה. רצפת הקרקע בדרך כלל לא עובדת עם סנפירים חסרי ניסיון.

חברת Patch of Land מציעה הלוואות בין 100, 000 ל -5 מיליון דולר במימון של עד 80% מערך ההלוואה או עד 70% מהשווי המשופץ לאחר מכן, סגירות תוך שבעה ימים וריבית החל מ- 7.99 %. הלווים מבצעים תשלומי ריבית חודשיים אוטומטיים על הלוואותיהם למשך חודש עד 36 חודשים. Patch of Land עובד רק עם מפתחים מנוסים.

קרן ש- Flip מציעה עד 90% ממחיר הרכישה, עד 100% מהיקף העבודה, תוך סגירה של עד שבעה ימים, תנאי הלוואה בין שישה ל -24 חודשים ושיעורים החל מ -7.99%.

חסרונות בקהל

טרנצ'ארד ומצ'אדו אמרו כי הם לא השתמשו באתרי מימון המונים לקהל הנדל"ן, אולם שניהם חשדו כי הליך מימון ההמונים לצורך הערכה וביצוע עסקה עשוי להיות איטי יותר ממה שהלווה יחווה עם מלווה כספי פרטי או קשה. ברגע שלסנפיר יש מערכת יחסים איתנה עם המלווה, יתכן והשניים יוכלו לסגור עסקה תוך 24 שעות כשמגיעה הזדמנות מצוינת וכל הניירת תקינה.

בניגוד למלווה פרטי, ייתכן שגם אתרי מימון המונים לא יציעו אפשרות לנהל משא ומתן. יתכן שהם קבעו פרמטרים לכל עסקה מכיוון שהם אחראים לקבוצה גדולה של משקיעים.

בשורה התחתונה

כל האפשרויות הללו יקרות בהשוואה למימון משכנתא מסורתי של בית בבעלות, אך מחירן משקף את הסיכון הגבוה שמלווה לוקח ואת אי הסבירות שתקבל הלוואה בנקאית בריבית נמוכה כדי להחליף בית. אבל השימוש בכסף של אנשים אחרים לא רק מאפשר לך להתחיל בעסק המפוך כשיש לך מעט כסף או לא להשקיע, אלא גם נותן לך הזדמנות להחליף נכסים נוספים בו זמנית ולהגדיל את הרווחים הכוללים שלך ברגע שתשיג מספיק ניסיון לבצע עסקאות מרובות..

"אם אתה יודע את האפשרויות, היכן למצוא אותן ואיך לרשת, הבעיה טמונה יותר במציאת עסקאות מאשר במציאת הכסף, " אומר טרנצ'ארד. "קל מאוד למצוא את הכסף בהרבה, אבל קשה מאוד למצוא מבצעים מעולים."