תוכן העניינים
- קביעת משכנתא משתלמת
- קריטריוני המלווים
- ציון האשראי שלך
- כיצד לחשב מקדמה
- כיצד המלווים מחליטים
- קריטריונים אישיים לרוכשי בית
- שיקולי טרום משכנתא
- עלויות מעבר למשכנתא
- בשורה התחתונה
על פי חברת הנדל"ן המקוונת זילוב, 2020 ייתכן שתמצא מיתון בשוק הדיור. מי שלא יכול להרשות לעצמו עסקה במזומן, לא צריך לשאול "האם אני יכול להרשות לעצמו את הבית הזה?" במקום זאת הם צריכים לשאול, "האם אוכל להרשות לעצמי ללוות כסף עבור הבית ההוא?"
Takeaways מפתח
- כלל האצבע הוא שאתה יכול להרשות לעצמך משכנתא שהיא פי שתיים עד שתיים וחצי מההכנסה ברוטו שלך. תשלומי המשכנתא מורכבים מארבעה דברים: קרן, ריבית, מיסים וביטוח, הידועים ביחד בשם PITI. יחס החזית שלך הוא אחוז ההכנסה הגולמית השנתית שלך שמועברת לתשלום המשכנתא, ובכלל זה לא אמור לעלות על 28%. יחס האחורי שלך הוא אחוז ההכנסה ברוטו השנתית שלך שתשלים לחובות שלך, ובכלל זה לא צריך לעלות על 36%.
קביעת משכנתא משתלמת
באופן כללי, רוב בעלי הבתים הפוטנציאליים יכולים להרשות לעצמם לממן נכס שעולה בין שניים לשניים וחצי מההכנסה ברוטו שלהם. על פי נוסחה זו, אדם שמרוויח 100, 000 $ לשנה יכול להרשות לעצמו משכנתא של 200, 000 עד 250, 000 $. עם זאת, חישוב זה הוא רק קו מנחה כללי. אתה יכול להשתמש במחשבון המשכנתא של Investopedia כדי להעריך טוב יותר את תשלומי המשכנתא החודשיים.
בסופו של דבר, כאשר מחליטים על נכס, עליכם לקחת בחשבון עוד כמה גורמים. ראשית, כדאי להבין את מה שהמלווה שלך חושב שאתה יכול להרשות לעצמך (ואיך זה הגיע לאומדן זה). שנית, עליך לקבוע כמה קריטריונים אישיים על ידי הערכת לא רק את הכספים שלך, אלא גם את העדפותיך וסדרי העדיפויות שלך.
משכנתא: כמה אתה יכול להרשות לעצמך?
קריטריוני המלווים
בעוד שכל מלווה משכנתא קובע קריטריונים משלו לזמינות, יכולתך לרכוש בית - וגודל ותנאי ההלוואה שאתה זוכה - תלויה במידה רבה בגורמים הבאים:
הכנסה ברוטו
זוהי רמת ההכנסה שרוכש בית פוטנציאלי עושה לפני מס הכנסה. בדרך כלל זה נחשב למשכורת בתוספת כל הכנסה בונוס ויכול לכלול רווחים במשרה חלקית, הכנסות מעבודה עצמית, קצבאות ביטוח לאומי, נכות, מזונות ותמיכה בילדים. הכנסה ברוטו ממלאת תפקיד מרכזי בקביעת היחס הקדמי.
יחס חזיתית
יחס זה הוא אחוז ההכנסה הגולמית השנתית שלך שניתן להקדיש לתשלום המשכנתא בכל חודש. תשלום משכנתא מורכב מארבעה מרכיבים (המכונים לעתים קרובות באופן קולקטיבי PITI): קרן, ריבית, מיסים וביטוח (גם ביטוח רכוש וגם ביטוח משכנתא פרטי, אם נדרש על ידי המשכנתא שלך). כלל אצבע טוב הוא ש- PITI לא צריך לעלות על 28% מההכנסה ברוטו שלך. עם זאת, רבים המלווים מאפשרים ללווים לעלות על 30%, וחלקם אף מאפשרים ללווים לעלות על 40%.
יחס אחורי
המכונה גם יחס החוב להכנסה (DTI), הוא מחשב את אחוז ההכנסה ברוטו הנדרש לכיסוי חובותיך. חובות כוללים תשלומי כרטיסי אשראי, מזונות ילדים והלוואות אחרות אשר הצטברו (רכב, סטודנט וכו ') במילים אחרות, אם אתה משלם הוצאות בסך 2, 000 $ בכל חודש ואתה מרוויח 4, 000 $ בכל חודש, היחס שלך הוא 50% - חצי מההכנסה החודשית שלך משמשת לתשלום החוב.
הנה החדשות הרעות: יחס של 50% לחוב להכנסה לא יביא לך את החלום הזה. מרבית המלווים ממליצים כי ה- DTI לא יעלה על 36% מההכנסה ברוטו שלך. כדי לחשב את החוב החודשי המקסימלי שלך על בסיס יחס זה, הכפל את ההכנסה הגולמית שלך ב 0.36 וחלק ב 12. לדוגמה, אם אתה מרוויח 100, 000 $ לשנה, הוצאות החוב המקסימאליות החודשיות שלך לא יעלו על 3, 000 $. ככל שיחס ה- DTI נמוך יותר, כך ייטב.
ציון האשראי שלך
אם צד אחד של מטבע הזולה הוא הכנסה, הצד השני הוא סיכון. מלווים למשכנתאות פיתחו נוסחה לקביעת רמת הסיכון של קונה בית פוטנציאלי. הנוסחה משתנה אך נקבעת בדרך כלל על ידי שימוש בניקוד האשראי של המועמד. מועמדים עם ציון אשראי נמוך יכולים לצפות לשלם ריבית גבוהה יותר, המכונה גם אחוז שנתי (אפריל) על ההלוואה שלהם.
20%
סכום מחיר הרכישה של בית הדרוש למקדמה המאפשרת להימנע מתשלום ביטוח משכנתא פרטי
כיצד לחשב מקדמה
המקדמה היא הסכום שהקונה יכול להרשות לעצמו לשלם מחוץ לכיס עבור בית המגורים, באמצעות מזומנים או נכסים נזילים. מקדמה של לפחות 20% ממחיר הרכישה של בית נדרשת בדרך כלל על ידי המלווים (והיא המינימום הנדרש כדי להימנע מצריכת ביטוח משכנתא פרטית), אך רבים ממלווים מאפשרים לקונים לרכוש בית עם אחוזים קטנים משמעותית. ברור שככל שתוכלו לשים יותר, תצטרכו פחות מימון, ותראו טוב יותר לבנק.
לדוגמה, אם קונה בית פוטנציאלי יכול להרשות לעצמו לשלם 10% על בית של 100, 000 $, המקדמה היא 10, 000 $, כלומר בעל הבית צריך לממן 90, 000 $.
בנוסף לסכום המימון, המלווים רוצים גם לדעת את מספר השנים בהן דרושה הלוואת המשכנתא. למשכנתא לטווח קצר יש תשלומים חודשיים גבוהים יותר, אך ככל הנראה פחות יקר לאורך משך ההלוואה.
כיצד המלווים מחליטים
גורמים רבים ושונים נכנסים להחלטה של המלווה למשכנתא לגבי כדאיות רוכשי הדירות, אך למעשה הם מסתכמים בהכנסה, חוב, נכסים והתחייבויות. לפעמים אנו חושבים כי יישומי המשכנתא שלנו נשפטים על ידי אדם שמשתמש בתחושת בטן ולא בקריטריונים אובייקטיביים, אך למעשה, אפילו אם למלווה המשכנתא היה יום רע, אתה יכול להיות סמוך ובטוח שחלק גדול מהתהליך הנוסחוני.
המלווה רוצה לדעת כמה הכנסות מבקש להכניס, כמה דרישות יש להכנסה ההיא, והפוטנציאל לשניהם בעתיד - בקיצור, כל דבר שעלול לסכן את יכולתו להחזיר לו תשלום. הכנסות, מקדמה והוצאות חודשיות הינן בדרך כלל זכאי בסיס למימון, בעוד שתולדות האשראי וציוןן קובעות את שיעור הריבית על המימון עצמו.
קריטריונים אישיים לרוכשי בית
המלווה אולי יגיד לך שאתה יכול להרשות לעצמך אחוזה ענקית, אבל אתה באמת יכול? זכור, הקריטריונים של המלווה מסתכלים במידה רבה על השכר ברוטו שלך. הבעיה בשימוש בשכר ברוטו היא פשוטה: אתה שוקל עד 30% מתשלומי המשכורת שלך - אבל מה עם מיסים, ניכויי FICA ודמי ביטוח בריאות? גם אם תקבל החזר על החזר המס שלך, זה לא עוזר לך כעת - וכמה באמת תחזיר?
זו הסיבה שחלק מהמומחים הפיננסיים חשים שמציאותי יותר לחשוב במונחים של ההכנסה נטו שלך (המכונה גם תשלום בית הביתה) ושאסור לך להשתמש ביותר מ- 25% מההכנסה נטו שלך בתשלום המשכנתא. אחרת, בעוד שאתה יכול ממש לשלם את המשכנתא מדי חודש, אתה עלול בסופו של דבר להיות "עניים בבית."
עלויות התשלום עבור תחזוקת הבית ותחזוקתן עשויות לגבות אחוז כה גדול מההכנסה שלך - הרבה מעבר ליחס הקדמי הנקוב - שלא יישאר לך מספיק כסף בכדי לכסות הוצאות שיקול דעת אחרות או חובות חוב או לחסוך. לפנסיה או אפילו יום גשום. ההחלטה אם להיות עניים בבית או לא, היא במידה רבה עניין של בחירה אישית; קבלת אישור למשכנתא לא אומר שאתה יכול להרשות לעצמך את התשלומים.
אל תכניס את עצמך למצב של להיות "עניים בבית", ותשלם כל כך הרבה עבור משכנתא שלא נותר לך מספיק כסף בכדי לכסות הוצאות שיקול דעת או לחסוך לפרישה.
שיקולי טרום משכנתא
בנוסף לקריטריונים של המלווה, יש לקחת בחשבון את הנושאים הבאים כאשר בוחנים את יכולתכם לשלם משכנתא.
הכנסה
האם אתה סומך על שתי הכנסות רק כדי לשלם את החשבונות? האם העבודה שלך יציבה? האם אתה יכול בקלות למצוא משרה אחרת שמשלמת שכר זהה, או יותר טוב, אם אתה צריך לאבד את העבודה הנוכחית שלך? אם עמידה בתקציב החודשי תלויה בכל אגורה שתרוויחו, אפילו הפחתה קטנה יכולה להיות אסון.
הוצאות
חישוב יחס האחורי שלך יכלול את מרבית הוצאות החוב השוטפות שלך, אך מה עם הוצאות אחרות שטרם יצרת? יהיו לך ילדים שהולכים יום אחד לקולג '? האם יש לך תוכניות לקנות מכונית, משאית או סירה חדשה? האם המשפחה שלך נהנית מחופשה שנתית?
סגנון חיים
האם אתה מוכן לשנות את אורח החיים שלך בכדי להשיג את הבית שאתה רוצה? אם פחות נסיעות לקניון וקצת הידוק התקציב לא מפריעות לך, יישום יחס אחורי גבוה יותר עשוי להסתדר בסדר. אם אינך יכול לבצע שינויים כלשהם - או שיש לך כבר יתרות משמעותיות בחשבון כרטיסי האשראי - אולי תרצה לשחק בזה בצורה נוחה ולנקוט בגישה שמרנית יותר בציד הבית שלך.
אישיות
אין לשני אנשים אותה אישיות, ללא קשר להכנסותיהם. יש אנשים שיכולים לישון בשקט בלילה בידיעה שהם חייבים 5, 000 $ לחודש במשך 30 השנים הבאות, בעוד שאחרים מצטערים על תשלום שמחצית הגודל הזה. הסיכוי לממן מחדש את הבית כדי להרשות לעצמם תשלומים על מכונית חדשה ישגע את האנשים בזמן שהם לא מדאיגים אחרים.
היו כנים לגבי רמת הסיכון הכספית שנוח לכם לחיות איתם.
עלויות מעבר למשכנתא
אמנם המשכנתא היא ללא ספק האחריות הכספית הגדולה ביותר של בעלי בתים, אך ישנן הוצאות נוספות, שחלקן אינן נעלמות גם לאחר ששולמה המשכנתא. קונים חכמים יעשו זאת כדי לזכור את הפריטים הבאים:
תחזוקה
גם אם אתה בונה בית חדש, הוא לא יישאר חדש לנצח, וגם מכשירי חשמל גדולים ויקרים כאלה, כמו תנורים, מדיחי כלים ומקררים. כך גם לגבי גג הבית, הכבשן, שביל הגישה, השטיח ואפילו הצבע שעל הקירות. אם אתה עניים בבית כשאתה לוקח את התשלום הראשון למשכנתא, אתה עלול למצוא את עצמך במצב קשה אם הכספים שלך לא השתפרו עד שהבית שלך זקוק לתיקונים גדולים.
כלי עזר
חום, חשמל, מים, ביוב, פינוי אשפה, טלוויזיה בכבלים ושירותי טלפון כולם עולים כסף. הוצאות אלה אינן כלולות ביחס החזית, והן אינן מחושבות ביחס האחורי. עם זאת, הם בלתי נמנעים עבור רוב בעלי הבתים.
דמי אגודה
שכונות מגודרות רבות או יישובים מתוכננים מעריכים דמי אגודה חודשיים או שנתיים. לפעמים עמלות אלה הן פחות מ 100 $ לשנה; פעמים אחרות הם כמה מאות דולרים בחודש. ביישובים מסוימים הם כוללים תחזוקת מדשאה, פינוי שלג, בריכה קהילתית ושירותים אחרים.
עמלות מסוימות משמשות רק בעלויות הניהול של ניהול הקהילה. חשוב לזכור כי בעוד שמספר הולך וגדל של המלווים כולל דמי אגודה ביחס החזית, עמלות אלה צפויות לעלות עם הזמן.
ריהוט ועיצוב
סע כמעט בכל קהילה של בתים חדשים לאחר שהשמש שוקעת, וסביר להניח שתבחין בכמה אורות פנים המאירים חדרים רחבים וריקים שתוכלו לראות רק מכיוון שלבתים הגדולים והיפים האלה אין חיפוי חלונות. זה לא טרנד הקישוט האחרון. זו תוצאה של משפחה שהוציאה את כל כספה על הבית וכעת אינה יכולה להרשות לעצמה וילונות או ריהוט. לפני שאתה קונה בית חדש, בדוק היטב את מספר החדרים שיצטרכו לרהט ואת מספר החלונות שיחייב חיפוי.
בשורה התחתונה
עלות הבית היא ההוצאה האישית הגדולה ביותר שרוב האנשים יעמדו אי פעם. לפני שאתה לוקח חוב כה כה גדול, קח את הזמן לעשות מתמטיקה. לאחר שתריץ את המספרים, שקול את מצבך האישי וחשוב על אורח החיים שלך - לא רק עכשיו אלא לעשור או שניים הבאים.
בית החלומות עשוי להיות כל מה שרצית במחיר מעולה עכשיו, אבל האם שווה להאריך יותר מדי בעצמך ובמשפחתך? האם תשעבד לא רק על הבית שלך אלא גם על כל חייך? מלווה עוזר לך לקנות בית, אך מי שצריך להחליט אם אתה באמת יכול להרשות לעצמך זה אתה.
