מה זה מלו-רוז?
Mello-Roos הוא מחוז מס אד-הוק בקליפורניה שנוצר למימון פרויקט תשתיות. ניתן ליצור מחוז רק באישור של שני שלישים מהמצביעים ומאפשר להעריך מס מיוחד על תושביו. החוק הממלכתי המאפשר למחוזות כאלה יושם בשנת 1982 כדרך לממשלות מקומיות לעקוף את מכסת המדינה על העלאות הארנונה בשנת 1978.
חוק המסים של מלו-רוז נותר במחלוקת. יזמים מקליפורניה נודעו כי הם מפרסמים את בתיהם החדשים שנבנו כ- "No Mello-Roos!"
הבנת מלו-רוז
מחוז מתקני קהילת מלו-רוז (CFD) עשוי להיווצר על ידי עיר, מחוז או בית ספר.
Mello-Roos מאפשרת למחוז או עיר מקומית או מחוז בית ספר למכור אג"ח על מנת לממן פרויקט או שירות ספציפיים. פרויקטים המותרים על פי החוק בקליפורניה נעים בין שיפורי תשתיות לשירותי משטרה ואש, בתי ספר, פארקים ומתקני טיפול בילדים.
Takeaways מפתח
- Mello-Roos הוא מחוז שומה מיוחד שנוצר בקליפורניה כדי לממן תשתיות או שירותים מקומיים. המס מוחל רק על תושבי המחוז שמפיקים תועלת מהפרויקט. החוק שנועד למחוזות Mello-Roos נוצר כדי לאפשר ליישובים לגייס כסף לפרויקטים מקומיים למרות המגבלות של הצעות מס מס רכוש.
ניתן לחייב את שומת המס עד להחזר חוב האג"ח שהונפק למחוז במלואו בריבית.
המקורות של מלו-רוז
מס מלו-רוז נקרא על שם נותני החסות לחוק, הסנאט של מדינת קליפורניה הנרי מלו ויו"ר מושב המדינה מייק רוז.
הצעת החוק שלהם הייתה לעקיפת הבעיה להצעה 13. התיקון שנערך ב -1978 בחוקת קליפורניה מגביל את הארנונה ל- 1% מהערך המוערך ומכפיל את שיעור העלייה בשומה ל -2% לשנה.
מתווכים חייבים להודיע לקונים פוטנציאליים אם בית נמצא במחוז המתקנים הקהילתיים של מלו-רוז.
מס מלו-רוז מוערך כנגד המקרקעין אך אינו מבוסס על הערך המשוער של הנכס. ככה זה מסביב את הכיפה שהוטלה על ידי הצעה 13.
כיום, Mello-Roos משמש לרוב ליצירת שירותי תשתית או תמיכה בפיתוחים חדשים ומסביבם. זה גם מספק דרך לבצע שיפורים בשכונות ישנות ופחות אמידות שכבר לא מביאות מספיק ארנונה לכיסוי שירותי בסיס.
היתרונות והחסרונות של מלו-רוז
סנגוריו של חוק מלו-רוז אומרים שהוא מאפשר בניית דיור חדשה, ובעלות נמוכה יותר עבור הקונים בסופו של דבר. יזם המתכנן קהילה חדשה וגדולה יכול לסבול את מחיר מימון התשתיות החדשות ביישוב וסביבתו או להעביר את העלות על ידי העלאת מחירי הבתים.
המתנגדים מצביעים על נטל המס הנוסף והקושי הפוטנציאלי למכור בית שיש לו שומת מס מיוחדת הקשורה אליו.
מיסים של מלו רוז בדרך כלל אינם ניתנים להפחתה ממסים פדרליים מכיוון שהם אינם עומדים בדרישות מס הכנסה לניכוי.
האותיות הקטנות על מלו-רוז
איגרת החוב שהונפקה על ידי CFD נחשבת לשעבוד כנגד נכס ואי תשלום המס יכול לגרום במהירות לעיקול מכיוון שמחוזות מלו-רוז כפופים לחוק עיקול מואץ.
מתווכים נדרשים על פי החוק ליידע קונים פוטנציאליים אם בית נמצא ב- CFD ובכך כפוף לשומת מס מיוחדת.
מיסים של מלו-רוז רשומים בדרך כלל כפריט על חשבון המס השנתי של הנכס, אם כי מדי פעם מחוז ישלח לבעלי בתים שטר נפרד. משרדי שמאי המחוז מנהלים רישומים של מחוזות מלו-רוז.
