מהו אג"ח הכנסה מגובה משכנתא
אג"ח הכנסה מגובה משכנתא הינה ניירות חוב המשמשים למימון משכנתא. תשלומי המשכנתא שנאספו מההלוואות הממומנות מספקים את תשלומי הקופון של האג"ח.
הבנת ניירות ערך מגובים במשכנתא
פורץ אג"ח הכנסות מגובות משכנתא
אג"ח הכנסה מגובה משכנתא היא סוג של אבטחת חובות המונפקה לקבלת מימון למשכנתאות בריבית נמוכה. בתמצית, הישות המנפיקה את ההלוואה ממקמת מימון משכנתא לבעלי האג"ח, המקבלים קופון על בסיס ריבית המשכנתא. עיריות מנפיקה בדרך כלל אגרות חוב מסוג זה באמצעות סוכנויות למימון דיור.
אגרות חוב פדיון מתייחסות בדרך כלל לקבוצת משנה של אגרות חוב עירוניות בהן הכספים שהושאלו עוברים לפרויקט או השקעה מניבים הכנסות. ההכנסות שנוצרו מההשקעה מגבות בתורן את התשלומים לבעלי האג"ח. מכיוון שההחזר שלהם נקשר לזרם הכנסה ספציפי, אג"ח הכנסות טומנת בחובה סיכון גדול יותר מאשר אג"ח התחייבות כללית, אותה העיריות מחזירות באמצעות מגוון מקורות, כולל הכנסות ממסים. להלכה, סיכון נוסף אמור בדרך כלל לספק למשקיעים תשואה טובה יותר מאג"ח הכנסות לעומת אג"ח התחייבות כללית.
במקרה של אג"ח הפדיון המגובה משכנתא שהונפקה על ידי סוכנות למימון דיור, המכונה גם אג"ח לדיור, המשקיעים בדרך כלל מקבלים ריבית ללא מס. טיפול מועיל מס זה מאפשר לאגרות החוב להישאר אטרקטיביות, למרות החזרת ריביות נמוכות יותר בהתאם למשכנתאות המגבות אותן.
עיריות מוצאות אגרות חוב מהגובה משכנתא אטרקטיביות מכיוון שהן בדרך כלל מספקות תנאים סוציאליים בקהילה. על ידי גיבוי ההנפקה עם משכנתא בריבית נמוכה, למשל, עיריות יכולות לספק סיוע לרוכשי בתים בעלי הכנסה נמוכה לראשונה שאולי בדרך אחרת לא יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים הקשורים למשכנתא סטנדרטית. הכנסות האג"ח יכולות גם לממן מימון של סוגים אחרים של פיתוח נדל"ן, כמו דיור להשכרה בר השגה. במקרים אלו היזם מבצע תשלומי ריבית הממומנים בשכר דירה הנגבה בנכס.
שיקולי השקעה
כמו בכל אג"ח הכנסה, על המשקיעים לדאוג שהם יקבלו פיצוי הולם עבור הסיכון שהם לוקחים ברכישת ההשקעה. פוטנציאל ברירת המחדל בהלוואות משכנתא נותר סיכון בכל אג"ח המגובה בנדל"ן, גם כאשר ההלוואות עוברות מתחת לשיעור השוק. איכות החיתום עניינית בעת השקעה באג"ח הכנסה מגובה משכנתא. באופן דומה, משך הקשר יכול להשתנות. הרוב מכסה טווח קצר, מצמצם עוד יותר את סיכון ברירת המחדל הכרוך בכל הנפקה נתונה ושומר על שיעורי הריבית נמוכים יחסית.
יתרונות המס שמספקים אגרות חוב לדיור יכולים גם לקזז את הסיכונים הכרוכים בכך. מבחינת משקיע, שווי הריבית הפטורה ממס נובע מסכום המס שנחסך בפועל בהשוואה להשקעה דומה. לפיכך, שווי הריבית הפטורה ממס עולה לצד שיעור המס השולי של המשקיע.
