הגדרת צינור משכנתא
צנרת משכנתא מתייחסת להלוואות משכנתא שננעלו עם גורם המקור למשכנתא על ידי לווים, מתווכי משכנתא או מלווים אחרים. הלוואה תישאר בצנרת היזם מרגע נעולתו עד לנפילתו, תימכר בשוק המשכנתאות המשני או תוחדר לתיק ההלוואות של היזם. המשכנתא בצנרת מגודרת מפני תנועות ריביות.
שובר צינור משכנתא למטה
הצינור של יוצר המשכנתא מנוהל על ידי מחלקת השיווק המשנית שלו. משכנתא בצינור מגודרת בדרך כלל באמצעות שוק "הוכרז" (או שוק המעבר הביטחוני המגובה המשכנתא), חוזים עתידיים ואופציות משכנתא ללא מרשם. גידור צינור משכנתא כרוך בסיכון להתפשטות ונשירה.
איך צינור משכנתא יכול להשיג ולהפסיד ערך
יש הנחה שלפחות חלק מההלוואות הפוטנציאליות בצנרת משכנתא לא ימומנו ויהפכו למשכנתאות שניתן למכור. ככל שהליך הבקשה רחוק יותר, כך הסיכוי שהלווה יחפש מימון במקום אחר.
צינורות משכנתא מנוהלים ובונים בדרך כלל בצורה כזו למימוש מרווח הרווח שהוטבע במשכנתא עם נעילת הריבית. צינור משכנתא יכול להשפיע ישירות על הכנסתו של מתווך משכנתא, שעשוי להיות משולם בעמלה מבוסס על הרווחיות של העסקאות שהם מביאים. מתווכי משכנתאות עשויים לכוון לבנות את צינורותיהם על ידי פיתוח רשתות הפניה שיכולות לכלול סוכני נדל"ן, בנקאים, עורכי דין ורואי חשבון שיכולים לכוון לקוחות חדשים לדרכם.
פיקוח על צינור משכנתא עשוי לכלול מומחים של צד שלישי, המשמשים כמנהל השיווק המשני, המתמקדים בעיקר בניהול סיכוני העסק. זה יכול לכלול ניתוח קבוע של נכסי ההלוואות בצנרת וכן מכשירי גידור למדידת שינויים בערך.
חלק מהמשימה של מנהלים כאלה היא לקבוע את שווי השוק האמיתי של ההלוואות בצינור. זה יעזור בגיבוש אסטרטגיה לעסקאות גידור, שתכוון להגן על שווי הנכסים בצינור על ידי מכירת הלוואות באמצעות מכירות קדימה. המנהל יעריך אילו הלוואות מייצגות את החשיפה הגבוהה ביותר לשינויי ריבית ואז יבחר הלוואות שיש להן התאמה תואמת לשינויי שוק. על ידי מכירת משכנתא מסוימת כאשר הריבית תעלה, עסקאות אלה יהיו בעלות ערך רב יותר וקיזוז ירידות בערך שעלולות להתרחש עם ההלוואות שנשארו בצינור. ניתן להשוות זאת לאיזון בין עמדות "קצרות" ו"ארוכות "בנכסים.
