בהשוואה לסוגים אחרים של השקעות, השקעת נדל"ן כרוכה בפרופיל סיכון / תגמול חיובי יחסית, עם נזילות נמוכה יחסית (קלות כניסה ויציאה). בואו נראה כמה מהגורמים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בנדל"ן.
1. מיקום הנכס
למה זה חשוב? קו האגרוף הישן "מיקום, מיקום, מיקום" עדיין שולט ונשאר הגורם החשוב ביותר לרווחיות בהשקעות נדל"ן. קרבה לנוחיות, אזורים תואמים שלווה, מצב שכונה, נופים נוף וכו 'הם גורמים עיקריים להערכת שווי נכסים למגורים. בעוד שהקרבה לשווקים, מחסנים, רכזות תובלה, כבישים מהירים, אזורים פטורים ממס וכו 'ממלאים תפקיד חשוב בהערכת שווי הנכסים המסחריים.
מה לחפש? מבט לטווח בינוני עד ארוך, על האופן בו היישוב צפוי להתפתח לאורך תקופת ההשקעה. הקרקע הפתוחה השלווה של היום בחלק האחורי של בניין מגורים עשויה להתפתח למתקן ייצור רועש בעתיד, מה שהופך את הערכות השווי למגורים לרווחיות פחות. רצוי לבצע בדיקה יסודית לגבי בעלות, סוג ושימוש מיועד לאזורים שכנים, מפעלים ואדמות חופשיות ביישוב.
2. הערכת הנכס
למה זה חשוב? מימון נדל"ן במהלך הרכישה, מחיר הרישום במהלך המכירה, ניתוח השקעות, פרמיית ביטוח ומיסוי - הכל תלויים בהערכת שווי נדל"ן.
מה לחפש? מתודולוגיות הערכה נפוצות כוללות:
- גישת השוואת מכירות: מכירות נכסים דומות לאחרונה בעלות מאפיינים דומים - הנפוצים ביותר ומתאימים לנכסים חדשים וותיקים כאחד עלות גישה: כל סיכום עלות מינוס פחת - מתאים לבנייה חדשה גישה מושלמת: בהתבסס על תזרים מזומנים צפוי - מתאים להשכרה
3. מטרת השקעה ואופק השקעה
למה זה חשוב? בהתחשב בנזילות הנמוכה והשקעה בערך גבוה בנדל"ן, חוסר בהירות בכוונה עשוי להוביל לתוצאות בלתי צפויות כולל מצוקה כלכלית, במיוחד אם ההשקעה משועבדת.
מה לחפש? זהה איזו מהקטגוריות הרחבות הבאות מתאימה למטרתך והכין את עצמך בהתאם:
- חיסכון בשכירות, תועלת מניצול עצמי והערכת שווי הכנסה רגילה והערכת שווי לטווח הארוך. דורש בניית טמפרמנט של להיות בעל בית - לטיפול במחלוקות וסוגיות משפטיות אפשריות, ניהול דיירים, עבודות תיקון וכו '. רווח מהיר, בינוני עד בינוני - לרוב קנייה בנכסים בבנייה ומכירה של מעט גבוה פעם אחת מוכנה. הערכת ערך מהותית גדולה לאורך תקופה ארוכה; פיתרון למטרות ארוכות טווח כמו תכנון פרישה, חינוך ילדים וכו '.
4. תזרימי מזומנים צפויים והזדמנויות רווח
למה זה חשוב? מטרת ההשקעה והשימוש בהם משפיעים על תזרימי המזומנים ומכאן הזדמנויות הרווח.
מה לחפש? פיתוח טיוטות תחזיות עבור מצבי הרווח וההוצאות הבאים:
- תזרים מזומנים צפוי מהכנסות משכירות - האינפלציה מעדיפה למשכירים להכנסות משכירות עלייה צפויה בערך המהותי בגלל הערכת מחירים לטווח הארוך יתרונות פחת (והטבות מס זמינות) ניתוח עלות-תועלת של שיפוץ לפני המכירה כדי לקבל מחיר טוב יותר ניתוח עלות-תועלת של הלוואות משכנתא לעומת הערכת ערך
5. היו זהירים במינוף - הכירו את החסרונות
למה זה חשוב? הלוואות הן נוחות אך עשויות להגיע בעלות גדולה - אתה מתחייב את הכנסותיך העתידיות, כדי להשיג כיום תועלת בעלות ריבית המשתרעת על פני שנים רבות. ההבנה כיצד לטפל בהלוואות מסוג זה מאפשרת לכם ליהנות ממנה למקסימום. התעלמות מהסיכונים עלולה להוביל למלכודות גדולות.
מה לחפש? בהתאם לרווחיך העתידית והצפויה ויכולת התשלום שלך, שקול את הדברים הבאים:
- החליטו על סוג הלוואת המשכנתא המתאימה ביותר למצבכם (תעריף קבוע, תעריף צף מתכוונן, ריבית בלבד או אפס מקדמה) היו ערים לתנאים וההגבלות והחיובים האחרים המוטלים על ידי בעלי הכספים רדפו ולהתמקם לעסקה טובה יותר באמצעות כלי כמו מחשבון משכנתא כדי למצוא ריביות נמוכות יותר. חפש גם דמי ביטוח נמוכים יותר.
6. השקעה בבנייה חדשה לעומת מפעלים קיימים
למה זה חשוב? נכסי בנייה חדשים מציעים בדרך כלל תמחור אטרקטיבי, אפשרות להתאמה אישית, שירותים מתועדים בבירור וכותרות ברורות. המשקיע צריך להתמודד רק עם חברת הבנייה כמקבילה. הסיכונים כוללים עיכוב בהחזקה, עלייה בעלויות, חוסר מודעות לשכונה וכו '.
לאנשים שנמצאים במכירה חוזרת יש להיפך גורמים והם עשויים להזדקק לבדיקה מעמיקה יותר של בעלות, מסמכים וענינים משפטיים.
מה לחפש?
- בדוק בפרויקטים קודמים ובמוניטין של חברת הבנייה השקעות חדשות בבנייה בדוק מעשי נכסים, סקר עדכני ודו"ח הערכה לגבי קונסטרוקציות ישנות. היה מודע לעלויות תחזוקה חודשיות, דמי מיסים ומסים מבעלי עבר. עלויות אלה יכולות להשפיע באופן חמור על תזרימי המזומנים הרגילים שלך השקעה בנכסים חכירה (שיש בידי אחרים) - האם מדובר בשליטה בשכירות, בייצוב שכר דירה או בחינם? האם חוזה השכירות עומד לפוג? האם יש לו אפשרויות חידוש לטובת השוכר? האם פריטי פנים הם בבעלות הדייר או הבעלים? וכו 'הם חלק מהפרטים שעליך להיות מודעים אליהם. פריטי בדיקת איכות (ריהוט, אביזרים וציוד), אם כלולים במכירה
7. השקעות עקיפות בנדל"ן
ניהול תכונות פיזיות לאורך אופק ארוך טווח אינו מיועד לכולם. ישנן גם כמה אלטרנטיבות להשקעה בעקיפין בתחום הנדל"ן ומטרתן לקצור את התועלת.
מה האפשרויות?
- מניות של חברות נדל"ן - ניתן לרכוש ולמכור מניות של חברות נדל"ן בבורסות קרנות נאמנות / תעודות סל הממוקדות בענף הנדל"ן - קרנות ספציפיות למגזר כמו "תיק השקעות נדל"ן בעסקים (FRESX)" מציעות את היתרון של גיוון וכסף מקצועי ניהול, במחיר של חיובי הוצאות קרנותאגרות חוב למשכנתאות - מאובטח על ידי רכוש פיזי, הם מציעים שיעורי תשואה נמוכים יותר בהשוואה לאג"ח קונצרניות Real Estate Investment Trust (REIT) - מציעים תשואות גבוהות, תמורת מס ונזילות גבוהה בזמן שהם נסחרים בבורסות.
בשורה התחתונה
השקעות בנדל"ן מציעות פרופיל טוב להחזר סיכון טוב. התחשבות מהורהרת בגורמים שהוזכרו לעיל תאפשר למשקיעים לקצור את היתרונות תוך הפחתת הסיכונים.
