לשיעורי ריבית המשכנתא יש השפעה משמעותית מאוד על העלות הכוללת לטווח הארוך של רכישת בית באמצעות מימון. מצד אחד, לווים למשכנתאות מחפשים את התעריפים הנמוכים ביותר האפשריים; מצד שני, על המלווים למשכנתאות לנהל את הסיכון שלהם באמצעות שיעורי הריבית שהם גובים. שיעורי הריבית המשכנתא הנמוכים ביותר זמינים רק ללווים עם הכספים המוצקים ביותר והיסטוריית אשראי מהממים.
בעוד הבריאות הפיננסית של הלווים משפיעה על מידת הריבית הטובה שהם יכולים להשיג, גורמים כלכליים גדולים יותר והמדיניות הפיננסית הממשלתית משפיעים על כל היקף שיעורי המשכנתא. אתה יכול להרתיח אותו בחמישה גורמים חשובים אלה. כולם מייצגים כללי בסיס של היצע וביקוש בצורה כזו או אחרת. זה קצת טכני, אבל לימוד העקרונות האלה יעניק לך דרך טובה לחשוב על מה אתה משלם עכשיו ועל מה שעשוי לבוא בעתיד.
אינפלציה
תנועת המחירים הדרגתית כלפי מעלה כתוצאה מאינפלציה היא גורם חיוני בכלכלה הכללית וגורם קריטי למלווים. האינפלציה שוחקת את כוח הקנייה של דולרים לאורך זמן. המלווים בדרך כלל צריכים לשמור על שיעורי הריבית ברמה המספיקה לפחות כדי להתגבר על שחיקת כוח הקנייה באמצעות אינפלציה כדי להבטיח שתשואות הריבית שלהם מייצגות רווח נקי אמיתי.
לדוגמה, אם שיעורי המשכנתא עומדים על 5% אך רמת האינפלציה השנתית היא 2%, התשואה הריאלית על הלוואה מבחינת כוח הקנייה של הדולרים שהמלווה מחזיר היא 3% בלבד. לפיכך, מלווים למשכנתאות עוקבים בקפידה אחר שיעור האינפלציה ומתאימים את שיעורים בהתאם.
רמת הצמיחה הכלכלית
אינדיקטורים לצמיחה כלכלית, כמו תוצר מקומי גולמי (תוצר מקומי) ושיעור התעסוקה, משפיעים גם הם על שיעורי המשכנתא. רמות צמיחה כלכליות גבוהות יותר מניבות בדרך כלל הכנסות גבוהות ורמות גבוהות יותר של הוצאות צרכניות, כולל יותר צרכנים המחפשים הלוואות משכנתא לרכישת בתים. זה הכל טוב, אבל הגידול בביקוש הכולל למשכנתאות נוטה להניע את שיעורי המשכנתא גבוהים יותר. הסיבה: למלווים יש רק כל כך הרבה כסף להלוואות.
באופן טבעי, ההשפעה ההפוכה נובעת מכלכלה מוחלשת. התעסוקה והשכר יורדים, מה שמוביל לירידה בביקוש להלוואות דירה, מה שמביא בתורו לחץ כלפי מטה על הריבית שמציעים המלווים.
המדיניות המוניטרית הפדרלית רזרב
המדיניות המוניטרית שמנהל בנק הפדרל ריזרב היא אחד הגורמים החשובים ביותר המשפיעים על המשק בכלל ועל שיעורי הריבית באופן ספציפי, כולל שיעורי המשכנתא. הפדרל ריזרב אינו קובע את שיעורי הריבית הספציפיים בשוק המשכנתא. עם זאת, לפעולותיה בקביעת שער קופות הפד והתאמת אספקת הכסף כלפי מעלה או מטה יש השפעה משמעותית על שיעורי הריבית העומדים לרשות ציבור ההלוואות. ככלל, עליות בהיצע הכסף מפעילות לחץ כלפי מטה על שיעורי התעשייה, תוך הידוק לחץ האספקה כלפי מעלה.
שוק האג"ח
בנקים וחברות השקעות משווקים ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) כמוצרי השקעה. התשואות הזמינות מניירות ערך אלה חייבות להיות גבוהות מספיק כדי למשוך קונים. חלק ממשוואה זו היא העובדה שאג"ח ממשלתיות וחברות עסקיות מציעות השקעות מתחרות בעלות הכנסה קבועה לטווח הארוך. הכסף שתוכלו להרוויח ממוצרי השקעה מתחרים אלה משפיע על התשואות שמציעות ה- MBS. מצבו הכללי של שוק האג"ח הגדול יותר משפיע בעקיפין על גובה המלווים בגין משכנתא. המלווים צריכים לייצר תשואות מספיקות עבור MBSs כדי להפוך אותם לתחרותיים בכלל אבטחת החוב בשוק.
אחת המשמשת לעתים קרובות את מדד האג"ח הממשלתי שאליו המלווים לעתים קרובות מחזיקים את הריבית שלהם היא תשואת האג"ח לאוצר למשך 10 שנים. בדרך כלל, המרווח הממוצע ל- MBS מעל לתשואת האג"ח לאוצר למשך 10 שנים הוא כ 1.7%. מוכרי MBS חייבים להציע תשואות גבוהות יותר מכיוון שההחזר אינו מובטח במאת האחוזים, כמו באג"ח ממשלתיות.
תנאי שוק הדיור
המגמות והתנאים בשוק הדיור משפיעים גם הם על שיעורי המשכנתא. כאשר נבנים או מוצעים פחות בתים למכירה חוזרת, הירידה ברכישת בתים מביאה לירידה בביקוש למשכנתאות ולחץ על הריבית כלפי מטה. מגמה אחרונה שהפעילה גם לחץ כלפי מטה על שיעורי היא מספר גדל והולך של צרכנים שבוחרים לשכור במקום לקנות בית. שינויים כאלה בזמינות הבתים ובביקוש הצרכני משפיעים על הרמות בהן קובעים המלווים למשכנתא שיעורי הלוואה.
בשורה התחתונה
שיעורי המשכנתא קשורים לכללים הבסיסיים של היצע וביקוש. גורמים כמו אינפלציה, צמיחה כלכלית, המדיניות המוניטרית של הפד ומצב שוק האג"ח והדיור נכנסים לפעולה. כמובן שבריאותכם הפיננסית תשפיע גם על הריבית שתקבלו. אז עשו כמיטב יכולתכם לשמור עליו בריא ככל האפשר. לקבלת מידע נוסף, ראה כיצד שיעורי הריבית עובדים על משכנתא .
המשך לקרוא
