מהו שוק המשכנתא העיקרי?
שוק המשכנתא העיקרי הוא השוק בו הלווים יכולים לקבל הלוואת משכנתא ממלווה ראשוני. בנקים, מתווכי משכנתא, בנקאים למשכנתאות ואיגודי אשראי הם כולם מלווים ראשוניים ומהווים חלק משוק המשכנתאות העיקרי.
כיצד עובד שוק המשכנתאות הראשי
בעלי בתים יכולים להתמודד ישירות עם המלווים הראשיים כאשר הם קונים הלוואת משכנתא על ידי פנייה לבנק המקומי שלהם. עבור מרבית הלווים הם לא ישימו לב שהם מתעסקים בשוק המשכנתאות העיקרי מכיוון שהם יתקשרו עם נציג המשכנתא שלהם בבנק המקומי שלהם במהלך כל התהליך. איש המשכנתא יחנך את הלווה על סוגי המשכנתאות השונות העומדות לרשותו ויצטט את הריבית בהתאם לסוג שנבחר. הסניף המקומי בדרך כלל יהיה המקום לסגירת ההלוואה - שם נחתמת הניירת.
לווים רבים גם מתחילים את תהליך רכישת הבית על ידי פנייה לבנקאי משכנתא או למקבל משכנתא. היוצרים והבנקאים למשכנתאות אינם בנקים כשלעצמם, אלא במקום זאת עוזרים להקל על העסקה ומפנים את בקשת המשכנתא לבנק לסגירת ההלוואה. המתווכים מקבלים תשלום עבור שירותם מכיוון שהם מפנים עסקים למלווים ראשיים. הלווים, לעומת זאת, עומדים להשיג תעריף טוב יותר על ידי כך שהמתווך יחפש את העסקה הטובה ביותר, תלוי באשראי הלווה ובתנאים הרצויים.
עם זאת, חשוב לציין כי הלשכה להגנת הכספים של הצרכן הטמיעה תקנות בנושא פיצוי למתווכים. לפני המשבר הפיננסי, מתווכים יכלו לקבל פיצוי מהלווה כמו גם מהמלווה. הצרכנים לא היו מודעים לכך שהמתווך משלם על ידי המלווה כששילמו את שכר טרחתם. כמו כן, למתווכים היו תמריצים להפנות את הצרכנים למוצרים או משכנתא יקרים יותר ולעיתים, ריביות גבוהות יותר. מאז המיתון הגדול של 2008 ו -2009 והתקנות שהתקבלו בעקבותיו, מספר המתווכים במשכנתאות ירד.
Takeaways מפתח
- שוק המשכנתאות העיקרי הוא השוק בו הלווים יכולים לקבל הלוואת משכנתא ממלווה ראשוני. בנקים, מתווכי משכנתא, בנקאים למשכנתאות ואיגודי אשראי הם כולם מלווים ראשוניים והם חלק משוק המשכנתאות העיקרי. בעלי בתים יכולים להתמודד ישירות עם המלווים הראשיים. כאשר אתה קונה הלוואת משכנתא על ידי פנייה לבנק המקומי שלהם.
היתרונות של שוק המשכנתאות העיקרי
ישנם יתרונות העומדים לרשות הלווים העוסקים בשוק המשכנתא העיקרי, שיכולים לכלול:
עלויות סגירה נמוכות
המלווים העיקריים הם בדרך כלל בנקים בבעלות מקומית, מה שאומר שהם מבצעים את הליך ניתוח האשראי והחיתום. החתמים בוחנים את המידע הכספי של הלווה ואת היסטוריית האשראי כדי להחליט אם להאריך את האשראי או לדחות את ההלוואה. כמו כן, בנקים מקומיים מכינים את כל הניירת והתיעוד הפנימיים במקום לעבור דרך יחידה ריכוזית מחוץ למדינה כמו גם התהליך עבור כמה בנקים גדולים. התוצאה יכולה להיות עמלות נמוכות יותר בבנק מקומי מכיוון שיש להם פחות תקורה לעומת בנק גדול יותר. כמו כן, אם מתווך משכנתא הסתבך במציאת הבנק, גם הערכה תוערך. בקיצור, בחירה בבנק המנוהל באופן מקומי למשכנתא ראשונית יכולה לעזור להפחית את עלויות הסגירה.
תשלומי מקדמה קטנים
בדרך כלל המקדמה עבור משכנתא היא 20% ממחיר הרכישה של הבית. עם זאת, לווה יכול להניח פחות כסף, ומלווים ראשוניים רבים מציעים תשלום מקדמה של 10 אחוזים.
עבור לווים בעלי הכנסה נמוכה-בינונית, הלוואת FHA מציעה מקדמה הנמוכה עד 3.5% מערך הבית. FHA הוא מינהל הדיור הפדרלי, המציע ביטוח למלווים כדי שיוכלו להנפיק הלוואות ללווים בעלי הכנסה נמוכה.
עם זאת, מקדמה של פחות מ 20% מעוררת את הצורך של הלווה לרכוש ביטוח משכנתא פרטי או PMI. PMI מגן על בנקים ומלווים במקרה שהלווה יחליף את המשכנתא. PMI הוא אגרה חודשית המוטלת על הלווה עד לפירעון 20% מהלוואת המשכנתא.
גמישות
מכיוון שמקימי ההלוואה הם בדרך כלל בנקים בבעלות מקומית, סביר יותר שהלווים יוכלו לתקשר עם האנשים שמקבלים את האמירה הסופית, מה שלא סביר שיקרה בבנק לאומי. הקשר הישיר יכול לספק גמישות אם הלווים במצב כלכלי ייחודי.
הגמישות יכולה לכלול הצעת ריבית קבועה של 15 שנה לעומת משכנתא ל -30 שנה אם הלווה מחפש לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר. חלק מהיתרונות למשכנתא למשך 15 שנים כוללים פחות דמי ריבית כוללים מכיוון שהיא השתלמה מוקדם יותר. כמו כן, הלווים יכולים בדרך כלל לנהל משא ומתן על ריבית נמוכה מכיוון שיש פחות סיכון שהלווה יפרע, או לא ישלם את ההלוואה בגלל קשיים כלכליים. כמובן, יתרון גדול למשכנתא למשך 30 שנה הוא שהיא מציעה תשלומים נמוכים יותר מאחר שהם פרושים לאורך תקופה ארוכה יותר לעומת תנאים אחרים.
משכנתא בריבית מתכווננת היא אופציה גמישה המוצעת בדרך כלל בתמורה. הלוואות ARM בדרך כלל מגיעות עם ריבית קבועה לפרק זמן מוגדר ואז מותאמות מדי שנה במדד שנקבע מראש על ידי המלווה והלווה. בדרך כלל, ARMs מגיעים עם מכסה גבוהה ככל שהריבית יכולה להגיע במהלך חיי ההלוואה, מה שמקל על חישוב ותקצוב התשלום החודשי המקסימלי שלך.
שוק משכנתא ראשוני לעומת שוק משכנתאות משני
השוק העיקרי מורכב ממלווים ראשוניים. המלווים העיקריים שומרים בדרך כלל על ההלוואות שמקורן כחלק מתיק העבודות שלהם ומשרתים אותם למשך כל חיי ההלוואה. עם זאת, הבנק שביצע את הלוואת המשכנתא יכול למכור את ההלוואה בשוק המשכנתאות המשני, שהוא שוק בו המשקיעים יכולים לקנות ולמכור הלוואות משכנתא שהונפקו בעבר. ניתן למכור משכנתא למלווה או לחברת שירות אחרת, שמעבדת את התשלומים עבור ההלוואה. המלווה או נותן השירות החדש מרוויח כסף מדמי וריבית על המשכנתא.
משכנתאות רבות נרכשות על ידי פאני מיי או האיגוד הפדרלי הלאומי למשכנתאות (פאני מיי, או FNMA). פאני מיי מסתובבת ואורזת את ההלוואות ומוכרת אותן כהשקעות שנקראות ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS), הדומות לקרנות נאמנות אך מכילות משכנתא במקום מניות. המשקיעים מרוויחים את הריבית מהמשכנתא בגין החזקת ה- MBS.
אם המשכנתא שלך נמכרת, אנא דע כי זהו נוהג מקובל בענף הפיננסי. לבנקים יש גבולות הלוואות, כלומר, יש להם כמויות לגבי כמה בסיס הפיקדון שהם יכולים להלוות. מכירת הלוואת משכנתא לפני מיי או נותן שירות מסירה את ההלוואה מספרי הבנק ומאפשרת לה להלוות יותר כסף. אם בנקים לא היו יכולים למכור את המשכנתא שלהם, הם היו מגיעים למכסי ההלוואות שלהם ולא היו מסוגלים להציע עוד משכנתא, דבר אשר יאט את המשק. עם זאת, אלא אם כן אתה משקיע המעוניין לרכוש MBS, לא תעסוק בשוק המשני. במקום זאת, תתמודד עם בנק או מתווך בשוק המשכנתא העיקרי.
