מהי פעולה כותרת שקטה?
פעולה כותרת שקטה, הידועה גם כפעולה של כותרת שקטה, היא פעולה של בית משפט מעגלי - או תביעה - המוגשת למטרה המיועדת לבסס או ליישב את הכותרת לנכס. הם נפוצים במיוחד במקרים בהם ישנה מחלוקת לגבי התואר. התביעה נועדה להסיר, או "לשקט", טענה או התנגדות לתואר.
Takeaways מפתח
- תובענה כותרת שקטה היא פעולה משפטית שנועדה להבהיר בעלות על נכס נתון. פעולות כותרות שקטות משמשות בדרך כלל במקרים בהם מדובר בבעלות על כותרות. הנהנה מפעולה כותרת שקטה מוגן לרוב על ידי ניסיונות של גורמים חיצוניים לרכוש את הנכס המדובר. פעולות בעלות שקט נפוצות בעקבות סכסוכים המלווים למשכנתא, מות בעלי הכותרות, מקרים של החזקה לרעה ותקופות ארוכות בהן הנכס אינו מתעסק. פעולת כותרת שקטה לרוב אינה מגינה כראוי על בעל התואר מפני הבעלים הקודמים.
איך עובד כותרת שקטה
תובענה כותרת שקטה מתרחשת כאשר תובע רכוש אחד קורא תיגר על אחד או יותר אנשים אחרים בבית משפט כדי לקבוע מיהו הבעלים החוקי החוקי של הנכס המדובר. הוא נועד להשקיט את הטענות הסותרות על הנכס על ידי ביטול כל העמימות שבכותרת, ובכך להבהיר את שאלת הבעלות החוקית. בעקבות תובעת הכותרת השקטה, התובע יהיה ברשותו המלאה של הנכס בתמיד, וכך גם יורשיו, או הם יהיו מוגנים מפני כל טענה נוספת על בעלות שהגיש גורמים חיצוניים אחרים כלפי הנכס.
פעולה כותרת שקטה היא לעיתים קרובות תהליך ממושך, שלעתים נמשך 8-10 שבועות.
שיקולים מיוחדים
ניתן להשתמש בפעולה כותרת שקטה כדי לפנות טענות על בעלות על מקרקעין - או על נכס אחר שכותרתו - בעקבות מותו של הבעלים, במיוחד במצבים בהם ישנה שאלה כלשהי אם הודיעו על כל היורשים מכירת האחוזה. ניתן להשתמש בו גם כדי לפתור בעיות עם מלווה למשכנתא אשר לא הוענקה כראוי לאחר שההלוואה נפרעה. ניתן להשתמש בו גם כדי לנקות את הכותרת לנכס שאינו תפוס מזה זמן, ומאפשר לצדדים חיצוניים להציע הצעות לרכישתו.
עילות אחרות לתביעה כותרת שקטה כוללות העברת עניין בנכס באמצעות שטר תביעה בו הבעלים הקודם מסרב להתעניינות, אך אינו מבטיח כי הכותרת ברורה. בנוסף, ניתן להשתמש בפעולות כותרות שקטות כדי להעביר את הכותרת לנכס במקרה של החזקה לרעה, בהן צד תופס רכוש שהוא מבחינה משפטית לא שלהם לצורך תביעתו עליו. ניתן להשתמש בו כדי ליישב סוגיות מס עם נכס; סכסוכי גבול בין גורמים פרטיים, מדינות, מדינות או עיריות; טעויות במדידות; העברת דבר במרמה של הנכס בכפייה או מעשה מזויף; סכסוכי אמנה בין אומות; או תביעות מתחרות של מחזיקי שיעבוד, הפיכה, יורשים חסרים או שאריות.
ביקורת על פעולה כותרת שקטה
פעולת כותרת שקטה אינה מעניקה לבעלים החדש באותה רמת הגנה מפני הבעלים הקודם ברוב המקרים; אם יש בעיות בנכס, הבעלים החדש לא יכול לתבוע את הבעלים הקודם, אלא אם הוא או היא רכשו את הנכס באמצעות שטר אחריות ותבע בגין ליקויים בעת מתן שטר האחריות.
בנוסף, פעולות כותרות שקטות לא תמיד מנקות את כל הבעיות עם כותרת. בתחומי שיפוט מסוימים ניתן להשתמש בהם רק כדי לנקות טענות או פגמים בכותרת.
