מה זה הערכה מחודשת
הערכה מחודשת מתייחסת להערכה מחודשת של שווי הנכס לצרכי מס. ממשלות ומדינות מקומיות מעריכות מיסי רכוש על בסיס שני משתנים: ערכי הנכסים ושיעורי המס. החוקים המקומיים משתנים, אולם הערכה מחודשת בדרך כלל מתרחשת כל שנה עד חמש שנים או כאשר נכס מחליף ידיים. חלק מהעיריות גם מעריאות מחדש הערכה במקרה של מימון מחדש.
שוברים מחדש הערכה מחודשת
הערכה מחודשת היא תהליך שמפקח על ידי הממשלה או השלטון המקומי כחלק מתהליך הארנונה. הרשות המקומית שוכרת שמאי לבקר באופן אישי בנכס. השמאי אוסף קבוצה של מדידות כמותיות הספציפיות לנכס. אלה כוללים גודל מגרש ובניין, מספר חדרי שינה וסיפורים ושיפורים פיזיים כמו בריכת שחייה. לאחר מכן, מעריך השמאי תכונות אלה לנוסחה מקומית המתחשבת במכירות אחרונות של נכסים דומים, שוק ההשכרה וערך ההחלפה של המבנים בנכס.
ערכי הנכסים עולים ויורדים עם גאות והשפל של כלכלות מקומיות, ולא כל ערכי הנכסים במחוז אחד נעים באחדות. בגלל התנודתיות הבלתי מתואמת הזו בערכי הנכסים, מחוזות עם שיעורי הערכה מחדש בתכיפות פחות מסתכנים בעבודה גרועה יותר בהערכת מיסים הוגנים על בעלי הנכסים. מדינות המחייבות הערכות מחדש שנתיות כוללות את ג'ורג'יה, אריזונה ומישיגן. לאחרים, כמו הוואי, ניו המפשייר וניו יורק, אין כל דרישה להערכות מחזור תקופתיות. מדינות אלה נוטות להשאיר הערכות מחדש עד למחוזות המקומיים.
שיעור הערכה ושיעור מיל
יש מדינות או רשויות מיסוי המשלבות שיעור הערכה, או אחוזי שומה והיטל טחנות בנוסחה המשמשת לבחינת שווי הנכס. שיעור השומה הוא אחוז המוחל על שווי הרכוש הכולל לקביעת שווי החייבה של הנכס. לדוגמא, נכס שנקבע כי יש לו שווי של 500, 000 $ עשוי לשבת במחוז המשתמש בשיעור שומה של 60 אחוז ושיעור מס של ארבעה אחוזים. לפני החלת שיעור המס, הערך החייב במס נקבע על 300, 000 $ (500, 000 $ x 0.6). לאחר מכן תחיל המדינה את שיעור הארנונה שלה על הערך החייב במס (300, 000 $ X.04 = 12, 000 $ מס רכוש).
היטל טחנה הוא תעריף שקבעה רשות מקומית לקביעת שיעור הארנונה. כדי לחשב את התעריף הדרוש, הממשלה המקומית קובעת כמה היא צריכה לגבות על מנת לממן שירותים מקומיים כמו תחזוקת דרכים ופעילות בית ספר ציבורית. הערך המצטבר של עלויות אלה מחולק בערך הכולל של כל הנכסים במחוז. זה נותן לרשות המיסוי שיעור שהוא יעריך כמס על כל הנכסים במחוז.
