מהי משכנתא להערכה משותפת (SAM)?
משכנתא להערכה משותפת (SAM) היא כאשר הלווה או הרוכש של הבית חולק אחוז מההערכה בשווי הבית עם המלווה. בתמורה לפיצוי נוסף זה, המלווה מסכים לגבות ריבית שהיא מתחת לשיעור הריבית בשוק.
הבנת משכנתא להערכה משותפת
משכנתא להערכה משותפת (SAM) שונה ממשכנתא רגילה במהלך מכירה חוזרת של הנכס. עם משכנתא סטנדרטית, הלווה משלם למלווה את הקרן שהיתה חייבת בהלוואה בתוספת ריבית על מספר שנים מוגדר. כאשר הלווה מוכר את הבית, התמורה ממכירה משמשת לתשלום המשכנתא אם עדיין יש יתרה לבנק.
כדוגמא, נניח שבעל בתים מימן 300, 000 $ ובסיום המשכנתא, הלווה שילם את ההלוואה. נניח ששווי הבית עלה מ- 300, 000 $ ל- 360, 000 $ או 20%. הלווה שומר על עליית 20% כמו גם על הכנסות המכירה.
עם SAM, הלווה מסכים לתת חלק מהערך המוערך של הבית למלווה כאשר הלווה מוכר את הבית, כמו גם לשלם את המשכנתא. הסכום המוערך שמשולם לבנק נקרא הריבית המותנית מכיוון שאתה נותן למלווה ריבית בערך המוערך של הנכס. הסכמת התלויות מותנית מראש מוסכמת והיא נובעת מהמלווה בעת מכירת הנכס. בדרך כלל הבנק יציע ריבית נמוכה יותר על SAM.
בעזרת הדוגמה הקודמת שלנו, נניח שהלווה התקשר למשכנתא עם שווי הערכה משותפת עם הבנק, שיש לו סעיף מותנה של 25%. אם אתה זוכר, שווי הבית הוערך בין 300, 000 ל 360, 000 $ תמורת שווי של 60, 000 $. על פי הנחיות SAM, בעל הבית היה משלם לבנק 25% או 15, 000 $ מתוך הערכה של 60, 000 $.
Takeaways מפתח
- משכנתא להערכה משותפת (SAM) היא כאשר הלווה או רוכש הבית חולק אחוז מההערכה בערך הבית עם המלווה. בתמורה לפיצוי נוסף זה, המלווה מסכים לגבות ריבית הנמצאת מתחת לכל מה שקיים. ריבית שוק. משכנתא להערכה משותפת יכולה להיות סעיף בהדרגה לאחר מספר קבוע של שנים.
וריאציות של משכנתא הערכה משותפת
משכנתא להערכה משותפת יכולה להיות מובנית בתוכם תנאים שונים. SAM עשוי לכלול סעיף בהדרגה לפיו הוא יכול לשלול לחלוטין או להפחית את האחוז ששולם למלווה לאורך זמן. הסעיף מעודד את הבעלים שלא למכור את הנכס ולהחזיר את הלוואת המשכנתא. עם כמה סעיפים, האינטרס המותנה יכול להתפוגג לחלוטין לפיו בעל הבית אינו חייב דבר בעת המכירה.
וריאציה נוספת של סעיף ההדרגה יכולה לקבוע כי הלווה משלם אחוז מהערכת מחיר הבית רק אם הבית נמכר במהלך השנים הראשונות. מונח טיפוסי בהדרגה ייקבע כי 25% מעריכת הערך ישולמו למלווה אם הלווה ימכור תוך חמש שנים.
המצב האידיאלי עבור הלווה יהיה להחזיק את הבית למשך חמש שנים, ואם יש עליית ערך, מכרו אותו אחרי השנה החמישית מאז הלווה ישמור על כל הערכת המחיר. עם זאת, יכולים להיות סיכונים ללווה. אם לווה לא ימכור את הבית ומחזיק בנכס עד לסיום המשכנתא, ייתכן שהם עדיין יצטרכו לשלם לבנק את חלקם מהערך המוערך - אם אין סעיף שלב.
מצד שני, SAMs עוזרים למלווים להחזיר כל ריבית שאבדה אם לווה מוכר את הנכס לפני שמשלם את המשכנתא. בנקים מרוויחים כסף מהריבית שגובה הלוואת משכנתא, ואם קונה מוכר את הבית, הבנק מאבד תשלומי ריבית עתידיים. משכנתא להערכה משותפת עוזרת לקזז חלק מאובדן הריבית על ההלוואה אם הנכס נמכר.
משכנתאות הערכה משותפות בפועל
משכנתאות הערכה משותפות משמשות לעיתים גם למשקיעים בנדל"ן וסליפי בתים. סנפירים הם אותם משקיעים הרוכשים ומשפצים נכס בתקווה להפוך רווח. SAMs עבור סנפירים נוטים לעבוד בצורה הטובה ביותר בשוק הנדל"ן עולה. עם זאת, סוג זה של הלוואת דירה לרוב יש מגבלת זמן להחזר היתרה. לנכסים שלא נמכרו עד המועד האחרון יש מימון מחדש של היתרה שנותרה בשיעור השוק הקיים.
שימוש נוסף למשכנתא להערכה משותפת הוא כאשר הלוואת משכנתא עולה על שווי הבית, או שהיא מתחת למים. משכנתא תת מימית יכולה להתרחש אם שוק הדיור ירד בעקבות רכישת הדירות. הבנק עשוי להציע שינוי הלוואה להפחתת חוב המשכנתא כך שיתאים לשווי השוק הנמוך יותר של הבית. בתמורה, הבנק יכול לבקש את שינוי ההלוואה למשכנתא להערכה משותפת.
עם זאת, יכולות להיות בעיות מיסוי שונות עם חברות SAM, לפיהן המלווים עשויים שלא לקבל את אותו מס למס עבור הרווח המוערך כמו הלווים. כתוצאה מכך, חשוב ליצור קשר עם יועץ מס או רואה חשבון כדי לעזור במיון האם כדאי להמשיך במשכנתא להערכה משותפת.
