מה זה UPREIT?
UPREIT פירושו אמון להשקעות בנדל"ן בשותפות מטרייה. UPREIT הוא מבנה REIT ייחודי המאפשר לבעלי נכסים להחליף את הנכס שלהם בבעלות על מניות ב- UPREIT. עם זאת, UPREITs כפופים בדרך כלל לסעיף 721 חילופי קוד הכנסה פנימית (IRC).
Takeaways מפתח
- UPREIT הוא מבנה REIT ייחודי המאפשר לבעלי נכסים להחליף את הנכסים שלהם בבעלות על מניות ב- UPREIT. חילופי נכסים למניה ב- UPREIT מותרים בדרך כלל לפי סעיף 721 בכותרת 26 להכנסות פנימיות. תורמים לנכסים שלUPREIT יכולים לדחות מיסים על מכירת נכסים תמורת יחידות UPREIT אם כי מיסי רווח הון על יחידות UPREIT כפופים למיסוי REIT רגיל.
הבנת UPREITs
נאמני השקעות נדל"ן (REIT) הוצגו על ידי דווייט אייזנהאואר כסוג של קרן נאמנות חלופית לנדל"ן. REIT נוצרים כסוג של תיק נדל"ן הכולל נכסי נדל"ן והון מימון נדל"ן. REITs הם ישות המאפשרת למשקיעים לתרום השקעות עבור יחידות הון או מניות בעסק.
עם התפתחות REIT בשוק, פותחו כמה מבנים חלופיים המספקים סוגים שונים של משקיעים. ה- UPREIT הוא מבנה כזה, הידוע בעיקר בזכות הקצאתו לתרומות לרכוש תמורת בעלות על מניות. ה- DownREIT וכמה אלטרנטיבות אחרות נוצרו גם כמחליקים.
בהקמתם, REITs יכולים לבחור לקחת על עצמם כל סוג של מבנה עסקי. REITs הנסחרים בבורסה יבנו כתאגידים. REITs פרטיים יבחרו בדרך כלל להיות מובנים כנאמנות או כעמותה, למרות שהם עשויים לבחור גם בסטטוסים אחרים. כמו רוב החברות שאינן תאגידים, גם לגופים פרטיים יש אפשרות למיסוי כתאגיד.
מה שחשוב בעיקר לכל REIT הוא שהם עומדים בדרישות של IRC כותרת 26, סעיפים 856-859. בעת עמידה בדרישות אלה, REIT יכול לעבור את כל הכנסותיו לבעלי מניותיה. ככאלה, ההכנסה העוברת נחשבת לניכוי וה- REIT משלם מעט מאוד מיסים. הדרישה העיקרית היא שיותר מ- 90% מהעסק נוגע לנכסי נדל"ן.
שיקולים מיוחדים
במקום למכור נכס, בעלים יכול לתרום אותו ל- UPREIT בתמורה ליחידות. ליחידות המניות בדרך כלל יש ערך זהה לזה של הנכס שתרם. מכיוון שהנכס שנמכר ל- REIT מכוסה בסעיף 721 של IRC, העסקה אינה יוצרת אירוע חייב במס.
בהמרה לרכוש למניה, UPREITs עשויים להכתיב הוראות מיוחדות. לעתים קרובות, החליפין מספקים למוכר יחידות מיוחדות המאפשרות למוכר הנכסים לבחור כיצד הם רוצים להבשיל ב- REIT. מוכרי נכסים עשויים להיות רשאים להמיר מייד יחידות למניות REIT. יכולות להיות גם אפשרויות אחרות כגון החזקת מניות לפחות שנה ואז קבלת מזומן.
ברגע שמשקיע מוכר את הנכס שלהם ל- UPREIT, ה- UPREIT הוא הבעלים של הנכס וכל הממשל העוסק בו. ניהול UPREIT יכול להיות מורכב מעט יותר מ- REIT בסיסי בגלל אפשרות החלפה של סעיף 721 וכל ההוראות שמצורפות אותו לבעל המניות החדש. מנהלי UPREIT אחראים על ניהול תיק ה- REIT שלהם לצורך יצירת תשואות.
מניות ה- UPREIT יכולות להשתנות בהתבסס על פעילויות הניהול, הערכת שווי נכסי המקרקעין, עסקאות מימון וכל עסקאות אחרות שמתרחשות. זה יכול ליצור תנודתיות לבעלי המניות. לבעלי המניות של UPREIT בדרך כלל תהיה נזילות גמישה המאפשרת להם להמיר בקלות את מניותיהם למזומן בכל פעם שהם יבחרו.
היתרונות של UPREITs
UPREITs יכולים להוות אפשרות ברת קיימא עבור כל בעל נכסים המבקש למכור את הנכס שלהם. ככזו, היא יכולה לפנות גם לבעלי נכסים בודדים וגם לבעלי נכסים מסחריים. כל בעל נכס אשר יבחר לבצע החלפת סעיף 721 ל- UPREIT יכול לקבל את ערך הנכס בצורה של יחידות UPREIT.
חילופי סעיף 721 ל- UPREIT אינם יוצרים אירוע חייבים במס. עם זאת, מחזיקי מניות ממוסים על פי תקני מיסוי כלליים של REIT. בעלי נכסים מסוימים עשויים לבחור להשתמש בהשקעה מסוג זה לתכנון עזבונות מכיוון שהוא יכול לעקוף מיסים לחלוטין.
דרישות ל- UPREITs
UPREIT הוא REIT תחת כל הנחיות חשבונאות ומיס סטנדרטיות. נוצרו UPREIT כדי לאפשר תרומת נכס ל- REIT בתמורה למניות בעלות. מבנה זה מונחה אפוא על ידי התקנים של IRC סעיף 721 הדן במגני מיסים על חילופי רכוש לנכסים. באופן כללי, כל REIT המאפשר חילופי קטעים 721 בתוך ה- REIT יכול להיחשב כ- UPREIT.
מרבית הריטים יתמקדו בפלח ספציפי של שוק הנדל"ן, אם כי התקנים המנחים רק מכתיבים שרכוש נדל"ן ומימון נלווה צריכים להוות למעלה מ- 90% מהעסק. UPREITs בדרך כלל יפעלו באותה אסטרטגיית השקעה, תוך התמקדות בנישה ממוקדת בנדל"ן.
סעיף 721 קובע תקנים מנחים לשחרור יחידות מניות בתמורה לרכוש. סעיף 721 יכול להוות אלטרנטיבה לחילופי IRC סעיף 1031. חילופי סעיף 1031 מאפשרים לבעלי נכסים למכור את הנכס שלהם ולהשקיע את התמורה בהחלפה מסוג דומה כדי להימנע ממסים.
חילופי סעיף 1031 אסורים ב- UPREITs אולם מכיוון שהם דורשים חילופי דברים דומים ואינם מאפשרים לרכוש חלוקת בעלות. לכן החלפת סעיף 721 ל- UPREIT יכולה להיות אטרקטיבית. חילופי 721 וגם 1031 מאפשרים לבעל הנכס לדחות מיסים.
UPREIT לעומת DownREIT
UPREITs, DownREITs וכל גורמי ה- REIT המיוחדים האחרים הם פשוט REITs בליבתם עם הוראות מיוחדות המאפשרות להם גמישות נוספת. ה- DownREIT מאפשר למשקיע נכסים להיכנס למיזם משותף עם REIT. ב- DownREIT החלפת היחידות מבוססת בעיקר על שווי הנכס במיזם המשותף שיכול ליצור תשואות טובות יותר עבור בעל המניות המשותפות.
