מה זה אופקו?
אופקו הוא הקיצור של "חברת הפעלה", המשמש בדרך כלל בתיאור חברת ההפעלה הראשית המעורבת בעסקת אופקו / פרופקו. בחלק מהמקרים החברה המפעילה מבטלת חברה בת כנאמנות להשקעות בנדל"ן (REIT) כדי להשיג יתרונות מס. חברת הנכסים (propco) שומרת על בעלות על כל הנדל"ן והחובות הנלווים, ומציעה את היתרון באופקו הקשור לדירוג אשראי וסוגיות מימון.
עסקאות אופקו / פרופקו הן הנפוצות ביותר ביצירת REIT.
איך עובד אופקו?
עסקת חברה הפעלה / חברת נכסים (opco / propco) היא הסדר עסקי בו חברה בת (כלומר, חברת הנכסים) מחזיקה בבעלותה על כל הנכסים המניבים הכנסות במקום החברה הראשית (החברה המפעילה). עסקאות אופקו / פרופקו מאפשרות לכל הנושאים הקשורים למימון ולדירוג אשראי לשתי החברות להישאר נפרדות.
באסטרטגיית עסקת אופקו / פרופקו, חברות מחולקות לפחות לחברה תפעולית ולחברת נכסים. בעוד שחברת הנכסים מחזיקה בכל הנכסים - כולל נדל"ן - הקשורים לייצור הכנסות, האופקו משתמש בנכסים כדי לייצר מכירות.
אסטרטגיית אופקו / פרופקו מאפשרת לחברות לשמור על אלמנטים מסוימים - כלומר חובות ושירותי חוב, דירוג אשראי ונושאים קשורים - מספרי החברה המפעילה. זה בדרך כלל מציג לחברה יתרונות כספיים ניכרים וחיסכון. אם החברה המפעילה יוצרת REIT לכל אחזקות הנדל"ן שלה, היא יכולה להימנע ממיסוי כפול על כל חלוקות ההכנסות שלה. כאשר שוקי האשראי מתכווצים יותר, או כאשר ערכי הנכסים צוללים, אסטרטגיות עסקת אופקו / פרופקו אינן פרקטיות ובמקרים רבים אפילו אינן ריאליות.
Takeaways מפתח
- אופקו הוא הקיצור של "חברת הפעלה", המשמשת בדרך כלל בתיאור חברת ההפעלה הראשית המעורבת בעסקת אופקו / פרופקו. באסטרטגיית עסקת אופקו / פרופקו, חברות מחולקות לפחות לחברת הפעלה ולחברת נכסים. הבדלים תפקודיים ואסטרטגיים בין חברות המפעילות נדל"ן ל- REIT, אך REITs אינם צריכים להפעיל את הנכסים.
דוגמה לאופקו
חברות קזינו לרוב שוקלות ארגון מחדש של אופקו / פרופקו כדי ליצור ערך לבעלי מניות ולייעל את הפעילות. המודל לכך הוא ארגון מחדש של Penn National Gaming Inc. מ -2013. חברת הקזינו קיבלה אישור משירות ההכנסות הפנימיות האמריקני (IRS) לבצע שחרור פטור ממס של נכסיה ל- REIT חדש.
המשחקים הלאומיים של פן ביטלו את נכסי המשחק והפנאי והעבירו את כל הבעלות על נכסי נדל"ן ל- REIT שהוקם לאחרונה. לאחר השלמת שפינוף זה, גייסו ונכסי הפנאי את הנכסים בחזרה ל- Penn National Gaming.
כללי המס המיוחדים שקיימים ב- REIT של Penn National Gaming מונעים מהפרופקו להצטרך לשלם מס הכנסה פדרלי על כל שכר דירה שתתקבל מהאופטו. ל- REIT של Penn National Gaming יש גם ריבית נמוכה משמעותית מחברת המשחקים. בנוסף, מכיוון שפן נשיונל גיימינג ביטל את כל החובות הקשורים בנכס על ידי הקצאת בעלות ל- REIT שלו, מאזנו המואר של אופקו מאפשר לחברת הקזינו ללוות את הכספים שהיא צריכה להפעיל וגם להשליך לפיתוח והרחבה נוספים של בתי הקזינו שלה.
אופקוס לעומת REIT
ישנם הבדלים פונקציונליים ואסטרטגיים בין חברות המפעילות נדל"ן לבין REITs. REITs רבים ממקדים את אסטרטגיית ההשקעות והתיקים שלהם כדי לייצר תזרים מזומנים דרך שכר הדירה או החכירה שנוצרו על ידי הנכסים שהם מחזיקים בהם. השקעות שבוצעו על ידי REIT בפרויקט בנייה ורכישות עשויות להיות מיועדות לייצר הכנסות משכירות מהנכס. הכנסה נטו הולכת בעיקר לחלוקה שהונפקה למשקיעים.
חברה המפעילה נדל"ן (REOC) עשויה לממן בנייה חדשה ואז למכור את הנכס בתמורה. החברה יכולה גם לקנות נכס, לשפץ את הבניין ואז למכור מחדש את הנדל"ן ברווח. כמו כן, REOC יכול לשמש כחברת ניהול המפקחת על נכסים.
הרווחים שמניבה חברה המפעילה נדל"ן ניתנים להשקעה ברובה בפרויקטים כמו רכישות, שיפוצים ובנייה חדשה. זה מאפשר ל- REOC למלא את תיק העבודות שלו יחסית יחסית עם סיכויים פוטנציאליים לטווח הארוך. זה לעומת התקנות המחייבות REIT לחלק את מרבית הכנסותיהם נטו לבעלי מניותיה. יתכן שיש פוטנציאל לסיכויי צמיחה גדולים יותר עם REOC, אך יתכן שהם לא יניבו הכנסה מיידית כמו REITs.
