מהי הלוואה עוטפת?
הלוואה עוטפת היא סוג של הלוואת משכנתא שניתן להשתמש בה בעסקאות למימון בעלים. הלוואה מסוג זה כוללת את המשכנתא של המוכר על הבית ומוסיפה עודף תוספת כדי להגיע למחיר הרכישה הכולל שיש לשלם למוכר לאורך זמן.
צורת המימון עליה מסתמכת הלוואה מקיפה משמשת בדרך כלל בעסקאות במימון מוכר. הלוואה עוטפת מקבלת את אותם המאפיינים כמו הלוואה במימון מוכר, אך היא מכניסה את המשכנתא הנוכחית של מוכר לתנאי המימון.
מימון מוכר
מימון מוכר הוא סוג של מימון המאפשר לקונה לשלם סכום קרן ישירות למוכר. עסקאות במימון מוכר כוללות סיכונים גבוהים עבור המוכר והן בדרך כלל דורשות מקדמות גבוהות מהממוצע. בעסקה במימון מוכר, ההסכם מבוסס על שטר חוב המפרט את תנאי המימון. בנוסף, עסקה במימון מוכר אינה מחייבת להחליף קרן מראש, והקונה מבצע תשלומי תשלומים ישירות למוכר, הכוללים קרן וריבית.
איך עובד הלוואה עוטפת
הלוואות עוטפות בונות על תפיסת מימון הבעלים ופרוסות את אותו מבנה בסיסי. מבנה הלוואות עוטף משמש בעסקה במימון בעלים כאשר למוכר יש יתרה שנותרה לשלם בהלוואת המשכנתא הראשונה של הנכס. הלוואה עוטפת מביאה בחשבון את יתרת יתרת המשכנתא הקיימת של המוכר בשיעור המשכנתא החוזה שלה ומוסיפה יתרה מצטברת כדי להגיע למחיר הרכישה הכולל.
בהלוואה עוטפת ריבית הבסיס של המוכר מבוססת על תנאי הלוואת המשכנתא הקיימת. כדי להשוות את השוויון, על המוכר לפחות להרוויח ריבית שתואמת את השיעור בהלוואה, שעדיין יש להחזיר אותה. לפיכך, למוכר יש את הגמישות לנהל משא ומתן על ריבית הקונה על סמך תנאיו הנוכחיים. באופן כללי, המוכר ירצה לשאת ולתת על הריבית הגבוהה ביותר האפשרית על מנת לבצע תשלומים על המשכנתא הראשונה וגם להרוויח מרווח על העסקה.
הלוואות עוטפות עלולות להיות מסוכנות עבור המוכרים מכיוון שהם לוקחים על עצמם את סיכון ברירת המחדל המלא של ההלוואה.
דוגמה להלוואת גלישה
בואו נגיד שלג'ויס יש משכנתא של 80, 000 דולר בביתה בשיעור של 4%. היא מוכרת את ביתה לבריאן ב -120 אלף דולר, שמוריד 10% למטה ושואל את יתרתם, או 108 אלף דולר, בשיעור של 7%. ג'ויס מרוויח 7% על 28, 000 $ (ההפרש בין 108, 000 $ ל- 80, 000 $), בתוספת ההפרש בין 7% ל- 4% במשכנתא של 80, 000 $.
שיקולים מיוחדים להלוואת גלישה
הלוואות עוטפות עלולות להיות מסוכנות עבור המוכרים מכיוון שהם לוקחים על עצמם את סיכון ברירת המחדל המלא של ההלוואה. המוכרים חייבים גם להיות בטוחים כי המשכנתא הקיימת שלהם אינה כוללת סעיף ניכור, המחייב אותם להחזיר את מוסד הלוואת המשכנתא במלואם אם מועברת בעלות על בטחונות או אם נמכרים הבטוחות. סעיפי ניכור נפוצים ברוב הלוואות המשכנתא, אשר לרוב מונעות מתרחשות עסקאות הלוואות עוטפות.
