מה זה נקודות סגירה
נקודות הסגירה הן עמלה המשולמת למלווה למשכנתא או למתווך בתמורה להנחה בשיעור הריבית שגובה הלוואת משכנתא. כל נקודת סגירה שווה לאחוז אחד מסך הסכום של ההלוואה. נקודות הסגירה משולמות בעת סגירת עסקת המשכנתא. נקודות סגירה ידועות גם כנקודות הנחה או נקודות משכנתא. נקודות סגירה אינן נקודות מקור, המהוות אגרה המשולמת בכיסוי עלויות כתיבת הלוואת המשכנתא.
פריצת נקודות סגירה
נקודות סגירה, או נקודות ניכיון, הן החלפה של מזומן המשולם בסגירה בתמורה לריבית נמוכה יותר למשכנתא. הם כמו סוג של ריבית בתשלום מראש, בכך שקונים משלמים מלפנים כדי לקבל ריבית נמוכה יותר לאורך תקופת ההלוואה.
במקרים מסוימים, נקודות סגירה או הנחה הינן דרישות כתנאי לאישור הלוואה. מכיוון שהריבית הנמוכה תפחית את התשלומים החודשיים, לווה עשוי להיות זכאי להלוואה. נקודות אלה ניתנות בדרך כלל לניכוי מס עבור הלווה בתוספת א 'בסעיף ריביות המשכנתא. נקודות ששולמו ברכישת נכס ניתנות לניכוי מוחלט בשנת הרכישה, בעוד שנקודות שהוצאו על הלוואת מימון משכנתא מחייבות יחסי משך ההלוואה. הפרש זה מעניק לנקודות הסגירה ערך פיננסי גדול יותר ללווה מאשר רק סכום הכסף שנחסך בסכומי ריבית נמוכים יותר של תשלומים חודשיים.
אין מתאם ישיר קבוע בין מספר הנקודות ששולמו בסגירה לבין ההנחה בריבית.
היתרונות והסיכונים בתשלום נקודות סגירה
תשלום נקודות סגירה יכול לאפשר ללווה להוריד משמעותית את סכום הריבית שהם משלמים על המשכנתא. יהיה להם תשלום חודשי קטן יותר וכן לבזבז פחות ריביות לאורך חיי ההלוואה, אך ישנם סיכונים בשימוש בנקודות סגירה.
אם הלווה צריך למכור את הבית ולפרוע את המשכנתא לפני שההפרש בין הריבית ששולם ועלות הנקודות מגיע לשיווי משקל, הוא עלול להפסיד כסף. תשלום נקודות סגירה יגדיל משמעותית גם את הסכום שהלווה צריך לשלם כדי לסגור על המשכנתא, ולכן קונים שצריכים לחסוך כסף בעלויות הסגירה לא צריכים לקנות נקודות סגירה.
לדוגמא, אם סכום המשכנתא הוא 200, 000 $ והריבית היא 6 אחוזים, התשלום החודשי הוא 1, 482 $ לחודש. המלווה מציע אחוז אחד מהריבית לתשלום שלוש נקודות סגירה (6, 000 $), כך בריבית של 5 אחוזים, תשלום המשכנתא יהיה 1, 357 דולר לחודש. ההפרש הוא 125 דולר לחודש. כאשר הוארך עבור 48 התשלומים, החיסכון הוא 6, 000 $, הסכום ששולם בנקודות סגירה. במקרה זה, על הלווה לשמור על הבית יותר מארבע שנים כדי שיהיה הגיוני בכספי לשלם את נקודות הסגירה.
