תוכן העניינים
- שיקולים לפני שאתה קונה
- תהליך הקנייה
- תנאים מיוחדים למפתחים ראשונים
- מזל טוב. עכשיו מה?
- בשורה התחתונה
בין אם עשית זאת בעבר ובין אם לא, האתגר של קניית בית יכול להיראות כה מרתיע עד שמפתה פשוט ללכת עם המקום הראשון שנמצא בטווח המחירים שלך או להמשיך לשכור. בכדי לעזור לכם לבצע דה-פיסטיס של התהליך ולהפיק את המרב מהרכישה, בואו לבדוק מה יהיה עליכם לקחת בחשבון לפני שאתם קונים, למה תוכלו לצפות מתהליך הקנייה עצמו, וכמה טיפים שימושיים להקל על החיים לאחר המעבר לגורכם.
Takeaways מפתח
- לפני שתתחיל בציד בית, שאל את עצמך איזה מגורים המתאימים ביותר לצרכים שלך ורצונך, כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך, כמה מימון אתה יכול להשיג ומי יעזור לך בחיפוש שלך. תהליך הרכישה הביתית כוללת למצוא מקום, הבטחת מימון, הצעת מחיר, השגת פיקוח ביתי וסגירת העסקה. בתור בעל בית חדש, עליכם לשמור על המגורים, אך גם להמשיך לחסוך כסף - אל תסתמכו על מכירת בית כדי לממן את ביתכם פרישה, לא משנה מה עושה שוק הדיור.
השתמש במידע זה - ובשאר החומרים במדריך המלאי שלנו בנושא קניית בית - כדי לעבוד על התהליך המורכב של התחלת העבודה, תקצוב לבית, מציאת אחד, בדיקתו, לימוד מושגי המפתח של הקנייה. ולקבל משכנתא.
שיקולים לפני שאתה קונה
הדבר הראשון שתצטרך לקבוע הוא מה היעדים לטווח הארוך שלך ואז כיצד בעלות בתים משתלבת עם התוכניות הללו. יש אנשים שפשוט מחפשים להפוך את כל אותם תשלומי שכר דירה "מבוזבזים" לתשלומי משכנתא שמובילים למעשה לבעלות על משהו מוחשי - הון עצמי, מותק! אחרים רואים בבעלות בתים סימן לעצמאותם ונהנים מהרעיון להיות בעל הבית שלהם. ואז יש את הנושא של חשיבה לקנות בית כהשקעה. צמצום יעדי הבעלות על התמונות הגדולות שלך יכוון אותך לכיוון הנכון. להלן חמש שאלות לשאול את עצמך:
איזה סוג בית מתאים ביותר לצרכים שלך?
יש לך כמה אפשרויות ברכישת נכס למגורים: בית חד-משפחתי מסורתי, בית עירוני, בית משותף, קואופרטיב או בניין רב-משפחתי עם שניים עד ארבע יחידות. לכל אפשרות יש את היתרונות והחסרונות שלה, תלוי ביעדי בעלות הבית שלך, ולכן עליך להחליט איזה סוג נכס יעזור לך להגיע למטרות אלה. אתה יכול גם לחסוך במחיר הרכישה בכל קטגוריה על ידי בחירת מסדר עליון, אם כי משך הזמן, ההון העצמי והכסף הכרוך בכדי להפוך מסדר עליון לבית החלומות שלך עשוי להיות הרבה יותר ממה שהתמקחת עליו.
אילו תכונות ספציפיות יהיו לבית האידיאלי שלך?
אמנם טוב לשמור על גמישות מסוימת ברשימה זו, אך אתם מבצעים את הרכישה הגדולה ביותר בחייכם, ומגיע לכם שהרכישה הזו תתאים הן לצרכים והן לרצונות שלכם ככל האפשר. הרשימה שלך צריכה לכלול רצונות בסיסיים, כמו שכונה וגודל, עד לפרטים קטנים יותר כמו פריסת אמבטיה ומטבח שמגיע עם מכשירים אמינים.
לכמה משכנתא אתה זכאי?
לפני שתתחיל לעשות קניות, חשוב לקבל מושג עד כמה המלווה אכן יהיה מוכן לתת לך לרכוש את הבית הראשון שלך. אתה יכול לחשוב שאתה יכול להרשות לעצמך מקום של 300, 000 $, אך המלווים עשויים לחשוב שאתה טוב רק עבור 200, 000 $ תלוי בגורמים כמו כמה חובות אחרים יש לך, הכנסה חודשית שלך וכמה זמן עבדת במשרה הנוכחית שלך.
הקפד לקבל אישור מראש להלוואה לפני שתציב הצעה לבית: במקרים רבים, המוכרים אפילו לא יציעו הצעה שאינה מלווה בהקפאת אישור מראש. (בנוסף, מתווכים רבים לא יבזבזו עם לקוחות שלא הבהירו כמה הם יכולים להרשות לעצמם להוציא.) אתם עושים זאת בעיקרון על ידי בקשת משכנתא והשלמת הניירת הנדרשת. מועיל לחפש מלווה ולהשוות בין שיעורי ריבית ועמלות באמצעות כלי כמו מחשבון משכנתא או גוגל.
כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך בפועל?
מצד שני, לפעמים בנק ייתן לך הלוואה ליותר בית ממה שאתה באמת רוצה לשלם עבורו. רק בגלל שבנק אומר שהוא ישאיל לך 300, 000 $ זה לא אומר שאתה צריך באמת ללוות כל כך הרבה. רוכשי בית ראשונים רבים מבצעים טעות זו ובסופו של דבר הם "עניים בתים" - כלומר לאחר שהם משלמים את תשלום המשכנתא החודשי שלהם, לא נותרו להם כספים תמורת עלויות אחרות, כמו בגדים, שירותים, חופשות, בילויים, או אפילו אוכל.
כשאתה מחליט כמה גדול יש הלוואה לקחת, תרצה להסתכל על העלות הכוללת של הבית, ולא רק על התשלום החודשי. קחו בחשבון כמה גבוה מיסי הנכסים בשכונה שבחרתם, כמה יעלה ביטוח בעלי בתים, כמה אתם מצפים להוצאות לתחזוקה או לשיפור הבית וכמה יעלו עלויות הסגירה שלכם.
יש לך חיסכון רציני?
גם אם אתה זכאי למשכנתא ניכרת, יהיו עלויות גדולות מראש (כמו המקדמה על הבית, בדרך כלל 20% ממחיר הרכישה הכולל) וגם עלויות הסגירה. אז אתה צריך להוציא כסף. כשמדובר בהשקעה במטרה לרכוש בית - יעד לטווח קצר - אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא שמירת החיסכון ברכב נגיש ובטוח יחסית שעדיין מעניק תשואה. אם יש לך שנה עד שלוש שנים להגשים את המטרה שלך מאשר תעודת הפקדה עשויה להיות אפשרות ברת קיימא. זה לא יעשה אותך עשיר, אבל גם אתה לא הולך להפסיד כסף. ניתן ליישם את אותו רעיון על רכישת אגרות חוב לטווח קצר או תיק הכנסה קבוע אשר יעניקו לכם צמיחה מסוימת אך גם יגן עליכם מפני האופי הסוער של שוקי המניות.
אם רכישת הבית מתרחשת בעוד שישה חודשים לשנה, אז אתה רוצה לשמור את הכסף נזיל. חשבון חיסכון בעל תשואה גבוהה יכול להיות האפשרות הטובה ביותר. חשוב לוודא שהוא מבוטח ב- FDIC, כך שאם הבנק יעבור עדיין תוכל לקבל גישה לכספך עד 250, 000 $.
מי יעזור לכם למצוא בית ולהדריך אתכם במהלך הרכישה?
סוכן נדל"ן יעזור לך לאתר בתים העונים על צרכיך ונמצאים בטווח המחירים שלך, ואז ייפגש איתך לצפייה בבתים אלו. לאחר שבחרתם בית לקנות, אנשי מקצוע אלו יכולים לסייע לכם במשא ומתן על כל תהליך הרכישה, כולל הצעה, קבלת הלוואה והשלמת ניירת. מומחיותו של סוכן נדל"ן טובה יכולה להגן עליך מפני כל החסרונות שתיתקל בהם במהלך התהליך. מרבית הסוכנים מקבלים עמלה, המשולמת מכספי המוכר.
תהליך הקנייה
כעת, לאחר שהחלטתם לעשות את הצעד, בואו ונבדוק למה אתם יכולים לצפות מתהליך הרכישה הביתית עצמה. זוהי תקופה כאוטית עם הצעות ומנופלים מנוגדים בטיסה בזעם, אבל אם אתה מוכן לטרחה (והניירת) אתה יכול לעבור את התהליך כששפיותך שלמה פחות או יותר. להלן ההתקדמות הבסיסית שתוכלו לצפות לה:
1. מצא בית
הקפד לנצל את כל האפשרויות הזמינות למציאת בתים בשוק, כולל שימוש בסוכן הנדל"ן שלך, חיפוש רישומים ברשת ונהיגה בשכונות שמעניינות אותך בחיפוש אחר שלטים למכירה. שים גם כמה תחושות שם עם אנשי הקשר, המשפחה והעסק שלך. אתה אף פעם לא יודע מאיפה עלולה להגיע התייחסות או עופרת טובה לבית.
ברגע שאתה קונה ברצינות בית, אל תכנס לבית פתוח בלי שיהיה לך סוכן (או לפחות היה מוכן לזרוק את שמו של מישהו שאתה כביכול עובד איתו). אתה יכול לראות כיצד יתכן שזה לא יפעל לטובתך להתחיל להתמודד עם סוכן מוכר לפני שתפנה לאחד משלך.
אם מדובר בתקציב, חפש בתים אשר מלוא הפוטנציאל שלהם עדיין לא מומש. גם אם אינכם יכולים להרשות לעצמכם להחליף את הטפטים המחרידים בחדר האמבטיה כעת, אולי כדאי יהיה לחיות עם הכיעור למשך זמן מה בתמורה להכנס לבית שתוכלו להרשות לעצמכם. אם הבית אחר עונה על צרכיך מבחינת הדברים הגדולים שקשה לשנות, כגון מיקום וגודל, אל תתנו לפגמים פיזיים להעלים אתכם. רוכשי בית ראשונים צריכים לחפש בית שאליו הם יכולים להוסיף ערך, מכיוון שזה מבטיח חבלה בהון העצמי שיעזור להם במעלה סולם הנכסים.
2. שקול את אפשרויות המימון שלך ואת המימון המאובטח
יהיה עליך לוודא שהמצב האישי שלך תקין. באופן כללי, כדי להיות זכאי להלוואת בית, צריך להיות בעל אשראי טוב, היסטוריה של תשלום החשבונות שלך בזמן ויחס מקסימאלי לחוב להכנסה של 43%. המלווים בימים אלה מעדיפים בדרך כלל להגביל את הוצאות הדיור (ביטוח קרן, ריבית, מיסים ובעלי בתים) לכ- 30% מההכנסה החודשית של הלווים, אם כי נתון זה יכול להשתנות במידה רבה, תלוי בשוק הנדל"ן המקומי.
לאחר שתתייצב במלווה והגשת בקשה, המלווה יאמת את כל המידע הכספי שנמסר (בדיקת ציוני אשראי, אימות מידע על תעסוקה, חישוב יחסי חוב להכנסה וכו '). המלווה יכול לאשר מראש את הלווה בסכום מסוים. שימו לב שגם אם קיבלתם אישור מראש למשכנתא, ההלוואה שלכם יכולה ליפול ברגע האחרון אם תעשו משהו כדי לשנות את ציון האשראי שלכם, כמו לממן רכישת רכב.
אל תהיה כפוף לנאמנות למוסד הפיננסי הנוכחי שלך כשאתה מחפש אישור מראש או מחפש משכנתא: קני בחנות, אפילו אם אתה זכאי רק לסוג הלוואה אחד. העמלות יכולות להיות מגוונות באופן מפתיע, כמו גם שיעורי ריבית המשכנתא, אשר כמובן משפיעים בעיקר על המחיר הכולל שאתה משלם עבור הבית שלך.
יש רשויות שממליצות גם על קבלת מלווה לגיבוי. כשירות להלוואה אינה ערובה לכך שההלוואה שלך תמומן בסופו של דבר: שינוי הנחיות החיתום, שינויי ניתוח סיכוני המלווה ושווקי המשקיעים יכולים להשתנות. יכולים להיות מקרים של לקוחות בחתימת מסמכים על הלוואה ובפקולטה, ואז מקבלים הודעה 24 עד 48 שעות לפני הסגירה כי המלווה קפא את המימון בתוכנית ההלוואות שלהם. קבלת מלווה שני שכבר הסמיך אותך למשכנתא נותן לך דרך חלופית להמשיך את התהליך או קרוב לו.
3. תציע הצעה
סוכן הנדל"ן שלך יעזור לך להחליט כמה כסף אתה רוצה להציע לבית יחד עם כל התנאים שאתה רוצה לבקש, כמו שהקונה ישלם עבור עלויות הסגירה שלך. לאחר מכן הסוכן שלך יציג את ההצעה לסוכן המוכר; המוכר יקבל את הצעתך או יציע הצעה נגדית. לאחר מכן תוכלו לקבל או להמשיך ללכת קדימה ואחורה עד שתגיעו לעסקה או שתחליטו להתפטר ממנו.
לפני שתגיש את ההצעה שלך, התבונן שוב בתקציב שלך. גורם הזמן הזה בעלויות הסגירה המשוערות (שיכולות להסתכם בין 2% ל- 5% ממחיר הרכישה), עלויות נסיעה לעבודה וכל תיקונים מיידיים ומכשירי חובה שתזדקק להם לפני שתוכל לעבור לגור במקום. ולחשוב קדימה: קל תארבו לך בעלויות שירות גבוהות או לא צפויות, ארנונה או עמלות אגודות שכונה, במיוחד אם אתם עוברים משכירות או ממצב דירה שלא נתקלתם בדברים האלה לפני כן. ייתכן שתבקש את חשבונות המים והאנרגיה מ -12 החודשים האחרונים כדי לקבל מושג על ההוצאה החודשית הממוצעת.
4. השג בדיקה ביתית
אפילו אם הבית שאתה מתכנן לרכוש נראה ללא רבב, אין תחליף לכך שאיש מקצוע מיומן יבדוק את הבית הפוטנציאלי החדש שלך באיכות, בבטיחות ובמצב הכללי. אם בדיקת הבית חושפת ליקויים חמורים שהמוכר לא גילה, בדרך כלל תוכל לבטל את הצעתך ולקבל את ההפקדה שלך בחזרה. משא ומתן על מנת שהמוכר יבצע את התיקונים או יניח את מחיר המכירה הם אפשרויות אחרות אם אתה מוצא את עצמך במצב זה.
5. סגור או המשך הלאה
אם אתה מסוגל לבצע עסקה עם המוכר, או יותר נכון, אם הבדיקה לא גילתה בעיות משמעותיות, עליך להיות מוכן לסגירה. סגירה בעיקרון כרוכה בחתימה של טונה של ניירת בפרק זמן קצר מאוד, תוך התפילה ששום דבר לא ייפול ברגע האחרון.
דברים שתעסוק בהם ותשלמו עליהם בשלבים האחרונים של הרכישה עשויים לכלול בדיקת הבית (חברות משכנתא דורשות זאת כדי להגן על האינטרס שלהן בבית), לבצע חיפוש כותרות כדי לוודא שאף אחד אחר מאשר למוכר תביעה בנכס, קבלת ביטוח משכנתא פרטי או הלוואת פיגי-קייק אם המקדמה שלך פחותה מ -20% והשלמת ניירת משכנתא.
תנאים מיוחדים למפתחים ראשונים
מכיוון שבעלות בתים הינה מאפיין מרכזי בחלום האמריקני, לרוכשי הדירות בפעם הראשונה יש מגוון רחב של אפשרויות שיעזרו להם לקבל מגורים, מתוכניות ממלכתיות ועד הפסקת מיסים ועד הלוואות מגובות פדרליות למי שאין ברשותו 20% מינימום רגיל. מקדמה, או עבור אנשים בקטגוריות מיוחדות, כמו אינדיאנים ותיקים. ולמרות שההגדרה של טיימר ראשון נראית מובנת מאליה, אתה למעשה יכול להיות כשיר גם אם אינך טירון.
משרד השיכון והפיתוח העירוני (HUD) האמריקאי מגדיר רוכש בית לראשונה כמי שעומד בכל אחד מהתנאים הבאים:
- אדם שלא היה בעל מגורים ראשיים מזה שלוש שנים. בן זוג נחשב גם לקונה בית לראשונה אם הוא או היא עומדים בקריטריונים לעיל. אם בבעלותך בית אך בן / בת זוגך לא, אז אתה יכול לרכוש מקום יחד כקונים בית בפעם הראשונה. הורה יחיד שרק בעל בית עם בן זוג לשעבר כשהוא נשוי. עקרת בית שעקרה רק עם בן / בת זוג. אדם שרק היה בעל מגורים עיקרי שלא הוצמד באופן קבוע לקרן קבע בהתאם לתקנות החלות. אדם שרק היה בעל נכס שלא היה תואם לקודי בניין מדינה, מקומיים או מודליים - ואשר אינו יכול להיות מובא לציות בפחות מעלות הקמת מבנה קבוע.
אפילו מס הכנסה נכנס לפעולה, מאפשר לך להשתמש ב- IRA (בצורה מוגבלת) למימון רכישה. בהחלט צריך לבדוק את היתרונות המיוחדים עבור רוכשי בית בפעם הראשונה.
מזל טוב, בעל בית חדש. עכשיו מה?
חתמת על המסמכים, שילמת למובילים והמקום החדש מתחיל להרגיש כמו בבית. משחק נכון? לא בדיוק. בואו ונבחן כמה טיפים אחרונים להפוך את החיים כבעלי בית חדש למהנים יותר ובטוחים יותר.
המשיכו לחסוך.
עם בעלי בתים מגיעות הוצאות בלתי צפויות משמעותיות, כמו החלפת מרזבי הגשם או קבלת דוד מים חדש. הקם קרן חירום לביתך, כך שלא תישלל ממני כשעלויות אלה בהכרח מתעוררות.
בצע תחזוקה שוטפת.
עם הכסף הגדול שאתה מכניס לביתך, תרצה לדאוג לטפל בו בצורה מצוינת. תחזוקה שוטפת יכולה להפחית את עלויות התיקון שלך בכך שהיא מאפשרת לתקן בעיות כאשר הן קטנות וניתנות לניהול.
התעלם משוק הדיור.
לא משנה מה הבית שלכם שווה בכל רגע נתון - למעט הרגע בו אתם מוכרים אותו. היכולת לבחור מתי אתה מוכר את הבית שלך, ולא להיות נאלץ למכור אותו בגלל מעבר דירה או מצוקה כלכלית, תהיה הקובעת הגדולה ביותר אם תראה רווח יציב מההשקעה שלך.
אל תסתמך על מכירת הבית שלך למימון פרישתך.
למרות שבבעלותך בית, עליך להמשיך לחסוך את המקסימום בחשבונות החיסכון הפרישה שלך בכל שנה ושנה. למרות שזה אולי נראה קשה להאמין עבור כל מי שצפה בהון שאנשים עשו במהלך בועת הדיור, לא בהכרח תעשה הרג כשאתה מוכר את הבית שלך. אם אתה רוצה לראות בבית שלך כמקור לעושר בפרישה, קח בחשבון שברגע ששילמת את המשכנתא, הכסף שהוצאת על תשלומים חודשיים יכול לשמש למימון חלק מההוצאות המחיה והרפואה שלך בפרישה..
בשורה התחתונה
סקירה קצרה זו אמורה לעזור לך לשים את הדרך בדרך למילוי כל פערים בידע שלך בנושא קניית בית. זכור שככל שאתה מחנך את עצמך יותר לתהליך לפני כן, כך הוא יהיה פחות מלחיץ, וסביר להניח שתשיג את הבית שאתה רוצה במחיר שתוכל להרשות לעצמך - ועם חיוך על הפנים.
