מהי הפקעה?
הפקעה היא מעשה של ממשלה הנוטלת רכוש בבעלות פרטית כנגד רצונם של הבעלים, לכאורה שישמש לטובת הציבור הרחב. בארצות הברית, נכסים מופקעים לרוב על מנת לבנות כבישים מהירים, מסילות ברזל, שדות תעופה או פרויקטים אחרים של תשתיות. יש לשלם לבעל הנכס עבור התפיסה, מכיוון שהתיקון החמישי לחוקה קובע כי לא ניתן להפקיע רכוש פרטי "לשימוש ציבורי ללא פיצוי בלבד".
הבסיס המשפטי להפקעה
בארה"ב, דוקטרינה המכונה "תחום בולט" מספקת את התשתית החוקית להפקעה. בתי המשפט בארה"ב קיבלו את הדוקטרינה ככוח של הממשלה בכך שהם מציעים שהיא משתמעת על ידי סעיף התיקון החמישי המכסה פיצויים. על פי רציונל זה, הצהרת התיקון כי לא ניתן להפקיע רכוש ללא פיצוי הולם מרמזת כי ניתן למעשה לקחת רכוש.
לממשלות יש את הכוח לקחת רכוש פרטי לפיצוי שווי שוק הוגן באמצעות תורת התחום הבולט; יתכן ויש לשלם עמלות וריבית לבעלי / ות לשעבר.
בכמה תחומי שיפוט, ממשלות נדרשות להרחיב הצעה לרכישת הנכס הנושא לפני שתנקוט בשימוש בתחום הדומיננטי. אם וכאשר מופקעים, נתפס רכוש באמצעות הליכי גינוי, שימוש במונח שאסור להתבלבל בו כדי לתאר רכוש שאינו מתערער. בעלים יכולים לערער על חוקיות ההתקף וליישב את עניין שווי השוק ההוגן המשמש לפיצוי.
הצדקה עיקרית נוספת להפקעה מגיעה מתחום בריאות הציבור. מקובל להכיר בכך שאירועים המאיימים על בריאות הציבור, כמו זיהום סביבתי רעיל באזור, מצדיקים את הממשלה הפועלת להעתקת האוכלוסייה הנגועה באזור, וחלק מהפעולה הזו עלולה לגרום באופן הגיוני לממשלה להפקיע את רכושם של התושבים המועברים..
הפקעת ממשלה נפוצה ברחבי העולם, בדרך כלל מלווה בהסכמה כי על הבעלים לקבל פיצוי הולם עבור הנכס שהם מפסידים. החריגים המעטים להסכמה על פיצויים צודקים הם בעיקר במדינות קומוניסטיות או סוציאליסטיות, כאשר לפעמים זה גם המקרה שהממשלה מפקיעה לא רק אדמות אלא עסקים מקומיים או זרים שיש להם נוכחות במדינה.
דאגות פיצויים לגבי הפקעה
מספר סוגיות עלו על הפקעה - החל מהסיבות המוצדקות לכך, וכלה בתהליך ההתנגדות לכך, דרך היקף הפיצוי ההוגן וגובהו. גם חקיקה וגם פסיקות בתי משפט עזרו לפתור את אלה.
ביחס לפיצויים, יש ויכוח בשאלה מהו תמורה הוגנת לבעלי נכסים שהופקעו. במקרים המשתרעים על פני חמישה עשורים, משנות השלושים ועד שנות השמונים, בית המשפט העליון בארה"ב אישר שוב ושוב כי "שווי שוק הוגן" כהגדרתו עלול להיפטר ממה שהמוכרים ידרשו ויוכלו לקבל בעסקאות מרצון.
כתוצאה מכך, במקרים דומיינים בולטים, לרוב התקן אינו המחיר הסביר ביותר, אלא המחיר הגבוה ביותר שניתן להשיג בעסקת מכר מרצון הכוללת את הנכס הנושא. מכיוון שהגינוי מונע מהבעלים את ההזדמנות לנצל את זמנם כדי להשיג את המחיר האופטימלי שהשוק עשוי להניב, החוק קובע זאת על ידי הגדרת שווי שוק הוגן כמחיר הגבוה ביותר שהנכס יביא בשוק הפתוח.
חוסר עקביות ומחלוקת גוברים גם על כך שמפיצים בעלי נכסים לא רק על רכושם אלא על אי הנוחות הנדרשת להעתקת דירה, ועל ההוצאות וההפסדים העסקיים האפשריים בכך. עלויות אלה אינן נכללות במושג "שווי שוק הוגן", אך חלקן ניתנות לפיצוי בחלקן על ידי חוקים, כגון חוק הסיוע האחיד לפיזור אחיד (קוד התקנות הפדרליות 49) ומקביליהם הממלכתיים. שכר טרחת עורכי דין ושמאי שבעל הנכס נגרם עשוי להיות בר השבה על פי חוק, ובקליפורניה ובניו יורק הענקת שכר טרחה כזה הינה בשיקול דעת בית המשפט בתנאים מסוימים.
כאשר מתעכב תשלום הפיצוי הצודק, הבעלים זכאי גם לקבל ריבית על סכום התשלום המאוחר.
הפקעות להגדלת הכנסות ממיסים
החלטת בית המשפט העליון הפדרלי בראשית שנות ה -2000 - והתגובות שלאחר מכן - עיצבו את יכולתם של ממשלות לתפוס רכוש תחת תחום בולט מהסיבה היחידה להגדלת הכנסות המס. Kelo נ 'סיטי של ניו לונדון , 545 ארה"ב 469 (2005) אישרו את סמכותה של לונדון החדשה, קונט., לקחת רכוש פרטי שאינו מיובש על ידי תחום בולט, ואז להעביר אותו תמורת דולר לשנה למפתח פרטי אך ורק עבור מטרת הגדלת ההכנסות העירוניות.
ההחלטה דרבה זעקה סביב סמכויות הפקעה רחבות מדי, והביאה לפעולה נוספת הן במדינה והן ברמה הפדרלית.
בתי המשפט העליונים באילינוי, מישיגן ( מחוז וויין נ 'הת'קוק ), אוהיו ( נורווד, אוהיו נ' הורני ), אוקלהומה ודרום קרוליינה קבעו לאחר מכן לאסור קיום כאלה תחת חוקות המדינה שלהם. הייתה גם פעולה פדרלית, למרות שההפקעות מעטות יחסית בוצעו על ידי אותה ממשלתית. ביום השנה הראשון להחלטת קלו , הנשיא ג'ורג 'וו. בוש הוציא צו ביצוע שמצהיר כי לא ניתן להשתמש בתחומים בולטים על ידי הממשלה הפדרלית "לצורך קידום האינטרס הכלכלי של גורמים פרטיים שייקבלו בעלות או שימוש בממשלה. רכוש שנלקח."
