בימי השיא של תנופת הדיור בשנת 2004 וב 2005, המלווים נהגו להתבדח כי "כל מה שאתה צריך כדי לקבל משכנתא זה לנשום." הזמנים השתנו. בין המחלוקת בשוק הנדל"ן למשבר הבנקאי, התקנים לאישור הלוואות התהדקו הרבה מעבר לנשימה. (לקריאה קשורה, עיין בארבעה גורמים עיקריים המניעים את שוק הנדל"ן .)
מדריך: מדדים כלכליים לדעת
אמנם יתכן שיהיה קשה יותר להעפיל למשכנתא כיום, אך התהליך במובנים רבים הוא פשוט חזרה לימי הפריחה לפני הדיור בהם נדרשו הצרכנים להוכיח את הכנסותיהם ונכסיהם, להפגין את יכולתם להחזיר את ההלוואה והיו להם מספיק חיסכון. למקדמה ועתודות מזומנים.
דרישות מקדמה ימי רובם של הלוואות ללא מקדמה זמינות לרוב הקונים. בעיצומה של תנופת הדיור היו הלוואות ללא מקדמות זמינות, אך בימינו הלוואות קונבנציונאליות מחייבות מקדמה של 5 עד 15%. הלוואות FHA מבוטחות על ידי הממשלה דורשות מקדמה של 3.5% עבור קונים מוסמכים, אך בעלי ציון אשראי מתחת ל -580 חייבים לבצע מקדמה של 10%. הלוואות VA, הזמינות לחברי הצבא והוותיקים, זמינות ללא מקדמה. תוכנית הלוואות USDA, הזמינה לתושבים באזורים כפריים ייעודיים, אינה מציעה הלוואות למקדמה. (למידע נוסף על הלוואות VA בתועלות הייחודיות למשכנתאות VA .)
סוגי הלוואות בעבר היו לווים מסוגלים להגיש בקשה למגוון מוצרי משכנתא כגון הלוואות בריבית בלבד ו- ARM. אמנם לעיתים רחוקות זמינים כיום הלוואות לריבית בלבד, אך אפשרויות ה- ARM נעלמו לחלוטין. הלוואות רגילות של וניל בשיעור קבוע הן הפופולריות ביותר עבור רוב הלווים כיום, ואחריהם ARMs היברידיים בשיעור קבוע של שנה לעשר שנים, ואחריה שיעור שמתאים את עצמו לשנה. (על אפשרויות ARMs ב- ARMs Option: חלום אמריקאי או סיוט משכנתא? )
ציוני אשראי המלווים כיום מסתמכים באופן כבד יותר מבעבר על ציון האשראי שלך כדי לקבוע לא רק אם אתה זכאי למשכנתא אלא גם כדי לקבוע את הריבית שלך. בעוד המלווים משתנים, רובם טוענים כי אישור אשראי של 680 נדרש לאישור הלוואה קונבנציונאלית. דרישות ההלוואות של FHA מעט יותר משוחררות, וחלק המלווים (אך לא כולם) יאשרו הלוואה FHA לצרכן עם ציון אשראי של 620 ומטה. רבים דורשים ציון של 640 עבור הלוואת FHA. לווים עם ציון אשראי של 720 או 740 ומעלה עשויים להיות מאושרים, תלוי בנסיבות כלכליות אחרות. שיעורי הריבית נקבעים על בסיס שכבתי, כאשר הריביות הטובות ביותר הולכות ללווים עם ציוני האשראי הגבוהים ביותר.
אימות בעיצומה של תנופת הדיור אישרו המלווים רבים "הלוואות ללא אימות / ללא תיעוד", אך אלה כמעט בלתי אפשריים למצוא כיום. לווים צריכים להוכיח את הכנסותיהם עם שנתיים של החזרי מס והם יצטרכו להצהיר בנקים כדי להוכיח שיש להם נכסים ויתרות מזומנים. בכסף המשמש למקדמה ולעלויות סגירה חייב להיות מסלול נייר שמראה מאיפה הוא הגיע, מכיוון שישנם כללים הנוגעים ליכולת להשתמש בכספי מתנה.
תעסוקה לפני מספר שנים אישרו המלווים הלוואות "הכנסה מוצהרת", אולם כעת המלווים לוקחים את הזמן לאמת תעסוקה והם בוחנים היטב את יציבות התפקיד כחלק מתהליך האישור. אישורי משכנתא קשים בהרבה עבור מועמדים עצמאים אשר חייבים להוכיח זרם הכנסה קבוע ואת כדאיות העסק.
יחס עוד מהלך מגביל יותר עבור הלווים כיום הוא יחס החוב להכנסה. בימים של הנחיות משוחררות יותר, המלווים היו מוכנים יותר למתוח יחסי חוב להכנסה עד 50% אם נראה שללווים יש את היכולת להחזיר את ההלוואה. מרבית המלווים מגבילים את הלווים לתשלום דיור של 31 עד 33% מההכנסה החודשית ברוטו וחוב כולל של 43 עד 45%. לפעמים ציון אשראי גבוה או עתודות מזומנים משמעותיות או מקדמה גבוהה יאפשרו ללווים לחרוג מההנחיות הללו, אך המלווים הרבה פחות מוכנים להרחיב את היחס הללו מאשר בעבר.
בדיקות אשראי נוספות כחלק מההנחיות המחמירות החדשות שלהם, המלווים לפעמים בודקים את האשראי שלך לאחר אישור הלוואה אך לפני מועד הסדר ההלוואה כהגנה נוספת על השקעתם. לווים צריכים להיות זהירים מאוד כדי להימנע משימוש בכרטיסי האשראי שלהם, להגיש בקשה לקבלת אשראי נוסף או לעבור משרות במהלך התקופה הקריטית שבין אישור הלוואה להסדר.
בשורה התחתונה כל הכללים החדשים והשינויים בתהליך המשכנתא משמעותם שדבר אחד נוסף השתנה מאז המשבר הבנקאי: אישורי הלוואות נמשכים זמן רב יותר. המלווים צריכים כעת לבדוק בקפידה כל פרט ופרט בבקשת ההלוואה יחד עם ביצוע הערכה, כך שלווים צריכים להיות מוכנים לתקופת יישום להסדר של לפחות 30 יום, אך לרוב 45 עד 60 יום. למרות שזה עשוי להיות מתסכל, הכל זה חלק ממאמץ מחודש בקרב המלווים לסקר בקפידה את מבקשי ההלוואות. (לקריאה נוספת, בדוק גם את ציון האשראי הגבוה ביותר: האם ניתן לקבל? )
