מגירה למכירת בית היא סוג אחד של סעיף מגירה הנכלל לעתים קרובות בחוזה מכר מקרקעין (או הצעה לרכישת נדל"ן). כאשר קיימת מגירה למכירת בית, העסקה תלויה (או מותנית) במכירת בית הקונה. אם בית הקונה נמכר בתאריך שצוין, החוזה מתקדם; אם הוא לא נמכר בתאריך שצוין, החוזה מסתיים. כאן, אנו מסתכלים על מה שקונים ומוכרים צריכים לדעת על תנאי מכירה של בתים.
מה שכדאי לדעת על תנאי מכירה ביתיים
שני סוגים של תנאי מכירה ביתיים
ישנם שני סוגים של מקרי מכירה ביתיים:
- מגירה למכירה והסדר מגירה
כפי שמשתמע מהשם, מגירת מכירה ויישוב תלויה בכך שהקונה מוכר ומיישב בית קיים. נעשה שימוש בסוג זה של מקרים אם הקונה טרם קיבל וקיבל הצעה לרכישה על הבית הנוכחי. באופן כללי, סוג זה של מגירה מאפשר למוכר להמשיך ולשווק את הבית לרוכשים פוטנציאליים אחרים, בתנאי כי לקונה תינתן האפשרות להסיר את מגירת המכירה וההתנחלות בפרק זמן מוגדר (בדרך כלל 24-48 שעות) אם המוכר יקבל הצעה אחרת. אם הקונה לא יכול להסיר את המקרה, החוזה מסתיים, המוכר יכול לקבל את ההצעה האחרת, וההפקדה הכספית מוחזרת לקונה.
לעומת זאת, נעשה שימוש במקרי התנחלויות אם הקונה כבר שיווק את רכושו, יש לו חוזה ביד ותאריך הפשרה בלוח השנה. מכיוון שהנכס לא נמכר באמת עד שהיישוב (או הסגירה) יתקיים, הדבר מגן על הקונה אם המכירה תעבור מסיבה כלשהי. ברוב המקרים, סוג זה של מגירה אוסר על המוכר לקבל הצעות אחרות בנכס לתקופה מוגדרת. אם בית הקונה נסגר בתאריך שצוין, החוזה נשאר תקף. אם הבית לא נסגר, ניתן להסתיים החוזה.
שיקולים לקונים
רוב הקונים צריכים למכור את ביתם הקיים כדי לרכוש בית חדש, במיוחד כאשר "נסחרים" לבית יקר יותר. מגמה למכירת בית נותנת לקונים את הזמן הדרוש להם למכור ולהתיישב לפני שהם מתחייבים לבית חדש. קונים יכולים להימנע מלהחזיק בשני בתים ולהחזיק בשתי משכנתאות בפעם אחת בזמן שהם ממתינים לבית שלהם שיימכר. מגמה למכירת בית יכולה גם היא לבצע עסקה חלקה: הקונה יכול למכור בית אחד ולעבור לבית הבא מכיוון שהבית החדש כבר "נעול".
אף על פי שהאחריות למכירת בית עוזרת להביא שקט נפשי לקונה, היא לא נמנעת מעלויות אחרות של קניית בית. על הקונים עדיין להוציא כסף על בדיקות ביתיות, עמלות בנקאיות ודמי הערכה, והוצאות אלה לא יוחזרו אם העסקה תעבור עקב הנכס שלא נמכר בזמן. כמו כן, הקונים ככל הנראה יצטרכו לשלם יותר עבור הנכס מאשר אם הם הציעו הצעה ללא חירום למכירת הבית. הסיבה לכך היא שהם בעצם מבקשים מהמוכר "להמר" ביכולתו למכור את ביתם הנוכחי והמוכר יצפה לקבל פיצוי על סיכון זה.
שיקולים למוכרים
מגמה למכירת בית יכולה להיות מסוכנת למוכרים מכיוון שאין כל ערובה לכך שהבית ימכור. גם אם החוזה מאפשר למוכר להמשיך ולשווק את הנכס ולקבל הצעות, ייתכן שהבית יהיה רשום "תחת חוזה", מה שהופך אותו פחות אטרקטיבי עבור קונים פוטנציאליים אחרים. אנשים רבים המחפשים בתים ימנעו מנכס שהוא בחוזה מכיוון שהם לא רוצים לבזבז זמן ולהסתכן בהתאהבות בנכס שלעולם לא יהיה להם סיכוי לקנות.
לפני שמסכים למגורים למכירת בית, על המוכר (או סוכן הנדל"ן של המוכר) לחקור את הבית הנוכחי של הקונה הפוטנציאלי כדי לקבוע:
- אם הבית כבר בשוק . אם לא, זהו בדרך כלל דגל אדום מכיוון שהוא מציין שהקונה הפוטנציאלי פשוט חושב לקנות ולמכור בנקודה זו. אם זה מופיע במחיר הנכון . סוכן נדל"ן יכול להכין משוואות כדי לוודא שהתמחור הבית למכירה. כמה זמן זה כבר בשוק . אם עבר זמן רב, הבית עשוי להיות מתומחר גבוה מדי, הליך ההצגה עשוי להיות קשה או שהשוק יכול להיות יבש. הזמן הממוצע בשוק לבתים בשכונה. אם הזמן הממוצע הוא 30 יום בערך, אפשר היה לצפות שהבית ימכור. אם זה 90 יום או יותר, המוכר יכול להמתין עם סיכוי קטן שבית הקונה יימכר.
עם זאת, מגמה למכירת בית עשויה להיות טובה אם הנכס של המוכר נמצא בשוק כבר זמן מה. אם המוכר התקשה למצוא קונה, חוזה עם מגירה הוא עדיין חוזה ויש סיכוי שהנכס ימכור. במקרים רבים, רצוי להגביל את משך הזמן שיש לרוכש למכור את ביתו או שבוע עד ארבעה שבועות. זה מפעיל לחץ על הקונה להוריד את המחיר המבוקש ולבצע מכירה תוך מניעה של המוכר להפסיד יותר מדי זמן במקרה שהעסקה לא תיסגר.
מוכר יכול לכלול "סעיף פתיחה" כדי לספק אמצעי הגנה מפני מגירה למכירת בית. סעיף פתיחה קובע כי המוכר יכול להמשיך ולשווק את הנכס ולקבל הצעות של קונים אחרים. במקרה זה, המוכר נותן לקונה הנוכחי פרק זמן מוגדר (כגון 72 שעות) להסרת מגירת מכירת הבית ולהמשיך בחוזה. אם הקונה לא מסיר את המקרה, המוכר יכול לצאת מהחוזה ולמכור אותו לקונה החדש.
בשורה התחתונה
תנאי מכירה של בית מגנים על קונים שרוצים למכור בית אחד לפני שהם רוכשים בית אחר. יש לפרט את הפרטים המדויקים של כל מקרה מגרה בחוזה מכר הנדל"ן. מכיוון שהחוזים מחייבים מבחינה משפטית, חשוב לבדוק ולהבין את התנאים של מגירה למכירת בית. יש להתייעץ עם איש מקצוע או עורך דין מוסמך בתחום הנדל"ן בכל שאלה או חשש הנוגעים לחוזי נדל"ן וסעיפי מגירה למכירת בית.
