מה זה ARM בעל אינטרס בלבד
משכנתא בריבית מתכווננת בלבד (ARM) היא סוג של הלוואת משכנתא בה הלווה נדרש לשלם רק את הריבית החייבת בכל חודש, למשך פרק זמן מסוים. במהלך תקופת ריבית בלבד יש לשלם רק ריבית שנצברה בכל תקופה, ולווה אינו נדרש לפרוע קרן כלשהי המגיעה. אורך תקופת הריבית בלבד משתנה ממשכנתא למשכנתא, אך יכול להימשך בכל מקום מכמה חודשים לשנים רבות.
לאחר תקופת ריבית בלבד, על המשכנתא להפחתה כדי שהמשכנתא תשולם עד לתום תקופת כהונתה המקורית. משמעות הדבר היא כי התשלומים החודשיים חייבים לגדול באופן משמעותי לאחר שחלפה התקופה הראשונית בלבד. גם ל- ARM למטרת ריבית בלבד יש ריביות משתנות, כלומר תשלום הריבית החייב בכל חודש משתנה בתנאי השוק.
שוברים למטה זרוע אינטרס בלבד
משכנתא בריבית מתכווננת בלבד, או ARM הם מוצרים פיננסיים מסוכנים. לווים לא רק נוטלים על עצמם את הסיכון כי הריבית תעלה, הם גם יתמודדו עם תשלום בלון ברגע שתקופת ריבית בלבד תסתיים. בנוסף, מכיוון שמאזן קרן המשכנתא אינו מופחת בתקופת ריבית בלבד, השיעור בו ההון העצמי לבית עולה או יורד, תלוי לחלוטין בהערכת מחיר הבית. מרבית הלווים מתכוונים לממן מחדש ARM בעל ריבית בלבד לפני שתסתיים תקופת הריבית בלבד, אך הפחתה בהון העצמי עלולה להקשות על כך.
משכנתא בריבית מתכווננת בלבד, או ARM, הייתה תחת ביקורת רבה בשנים שלאחר פרוץ בועת הנדל"ן של שנות האלפיים. מכיוון שמשכנתא כזו יכולה להיות זולה לשירותים באופן מפתה בתקופת ריבית בלבד, הם שווקו כדרך לבעלי בתים פוטנציאליים לקנות בתים שלא היו יכולים להרשות לעצמם. מכיוון שמחירי הנדל"ן התחילו להעריך כל כך מהר בשנים הראשונות של שנות האלפיים, המלווים משכנתא שכנעו בעלי בתים רבים שהם יכולים לרכוש בית יקר באמצעות ARM בלבד, כי הערכת מחיר ממושכת תאפשר לאילו לווים לממן מחדש את הלוואתם לפני הריבית. תקופה אחת מסתיימת.
כמובן שכאשר בתים הפסיקו להעריך בערכם, לווים רבים היו תקועים בתשלומי משכנתא הרבה מעבר למה שיכלו להרשות לעצמם. מה שגרוע יותר, כאשר התפוצצות בועת הנדל"ן גררה את כלכלת ארה"ב למיתון, היא גם גרמה לבעלי בתים רבים לאבד את מקום עבודתם, מה שהקשה על ההחזר עוד יותר.
דוגמה ל ARM עם אינטרס בלבד
בואו נגיד שאתה לוקח משכנתא בסך 100, 000 $ בריבית בלבד, בריבית מתכווננת, בשיעור של 5%, עם תקופת ריבית בלבד של 10 שנים, ואחריה 20 שנים נוספות של תשלומי ריבית ועיקרון כאחד. בהנחה שהריבית תישאר על 5%, תצטרך לשלם רק 417 $ לחודש בריבית בעשר השנה הראשונה. כאשר מסתיימת תקופת הריבית היחידה, הסכום החייב בכל חודש יוכפל, מכיוון שתצטרך להתחיל לבצע תשלומי קרן כמו גם תשלומי ריבית.
