מחירי הנדל"ן היוקרתיים חמים ונמשכים במהירות. מכירת הנדל"ן המובילה ביותר בניו יורק הייתה בסכום של 91, 541, 000 מיליון דולר על פי הדיווח האחרון של כריסטיאן נדל"ן בינלאומי.
ג'יי בלסון, מנכ"ל חברת ג'יי בלסון נדל"ן יוקרתית, חברת השקעות נדל"ן יוקרתית בשירות מלא שממוקמת בבוורלי הילס, קליפורניה, אומרת "ג'יי בלסון, מנכ"ל חברת ג'יי בלסון יוקרה נדל"ן. מבין האנשים העשירים בעולם שגדלים, השוק הפוטנציאלי לנכסי יוקרה גדול מתמיד. אם אתם רוצים להיכנס לפעולה ויכולים להרשות לעצמכם את תג המחיר התלול, להלן מספר אפשרויות לעשות זאת.
הגדרת "נכס יוקרה"
חשוב להבין אילו תכונות מאפיינות נכס יוקרה לפני שאתה משקיע מכיוון שתג מחיר גבוה בלבד לא יכניס נכס לקטגוריה זו. "זה צריך להיות ייחודי ובלעדי, בצורה טובה בצורה רצויה. אנשים בעלי אמון ישלמו פרמיה עבור משהו שנתפס כמעולה ", אומר רנדי צ'אר, סגן נשיא בכיר למבצעים באחד קווינסרידג 'פלייס, קומה יוקרתית הממוקמת רק כמה דקות מרצועת לאס וגאס.
קונים יוקרתיים רוצים גישה לפעילות יוקרה כמו קניות יוקרתיות, אוכל ואומנויות, כמו גם קרבה לבתים יוקרתיים אחרים. כתובת גביע, כמו פארק אווניו בניו יורק, מוסיפה ערך. גם היסטוריה מאוחסנת לא מזיקה. רוכשי יוקרה רבים מחפשים את היופי הטבעי של מיקום על קו המים, או לפחות נופים של נהר, אוקיינוס או אגם. אחרים רוצים נוף כפרי או לצד ההר.
קונים יוקרתיים רוצים רבים מאותם תכונות שכל הקונים רוצים, אך בסדר גודל גדול יותר. הם רוצים פרטיות וביטחון, לפעמים עד כדי הסתגרות. הם רוצים יופי מבפנים ומבחוץ ויכולים להרשות לעצמם ארכיטקטורה מותאמת אישית, עיצוב מותאם אישית, תשומת לב מעולה לפרטים וגימורים מפוארים. הם רוצים גם שירותים נוספים על גבי השירותים: מטבח שף, בריכת יוקרה, סוויטת הורים נרחבת וחלל מגורים בחוץ, שלא לדבר על אוטומציה ביתית, גלאי תנועה, מעליות מכוניות ומרתפי יין מבוקרים בטמפרטורה. הם רוצים גם מרחב. במאליבו, קליפורניה, למשל, בית היוקרה הממוצע כולל יותר מ -4, 000 רגל רבוע (ותג מחיר של 6 מיליון דולר פלוס).
כשבוחרים בית יוקרתי, חשוב מאוד לחשוב על ההיבטים של הנכס שלא ניתן לשנות, אומר מרק פיצפטריק, מנכ"ל RUHM Destination Marketing, שירות שיווק יעד לנכסי יוקרה ברחבי העולם. "אתה לא יכול לשנות את מסלול השמש, את מיקום האוקיאנוס או את העובדה שיש מסלול טיסה למטוסים גדולים מעל הראש שלך. טפטים מכוערים בחדר האמבטיה הם הרבה פחות חשובים ממזג האוויר, "הוא אומר.
כמה אתה צריך?
בשווקים שבהם המחירים בדרך כלל נמוכים יותר, אתה יכול להזדקק לחצי מיליון דולר כדי להחזיק פיסת נדל"ן יוקרתית. אבל תצטרך לפחות מיליון דולר כדי לקנות נכס יוקרה ברוב הערים הגדולות, ונקודת מחיר הכניסה עולה במקום בו יוקר המחיה הוא גבוה. מדובר בסך של 3 מיליון דולר בסן פרנסיסקו, 5 מיליון דולר בלוס אנג'לס ובניו יורק, ו -7 מיליון דולר בלונדון, כך לפי כריסטי .
קונים יוקרתיים משלמים לרוב מזומן, אך משכנתא ג'מבו היא אפשרות נוספת. אם אתה מממן את הרכישה, תזדקק למקדמה גדולה, אשראי מעולה, הוכחת הכנסה ונכסים ויתרות מזומנים גדולות.
כיצד לעשות זאת: האפשרויות שלך להשקעה בנדל"ן יוקרתי
הפוך אחוזה
שיפוץ נכסי יוקרה קיימים ומכירה חוזרת שלהם ברווח הוא השקעה מצוינת, אומר בלסון מחברת ג'יי בלסון נדל"ן יוקרה. "זה מהיר יותר מבניין מהיסוד, אך הוא מוגבל למאפיינים שיש בהם בדיוק שילוב נכון של ארכיטקטורה, מצב ומתווה, " הוא אומר ומוסיף כי מתקנים טובים יותר. החיסרון הוא כי "מכיוון שרוב הבתים האלה יכולים להתגורר ברכישה, תוכלו להתמודד עם משתמשי קונים מקומיים שיכולים להתעלות עלייך", הוא אומר. עם זאת, התחרות בין המשקיעים והסנפירים נמוכה בהרבה בשוק היוקרה מכיוון שיש פחות אנשים שיכולים להרשות לעצמם לממן פרויקטים יוקרתיים ואשר מבינים כיצד לבצע אותם ברמה גבוהה, אומר בלסון.
השקיעו בינלאומית
להשקעה בנדל"ן יוקרתי בחו"ל יכולות להיות הטבות שלא תמצאו בהן. באיי הטורקים וקוקוס, שטח קטן מעבר לים בריטי הנמצא ממזרח לקובה וצפונה להאיטי והרפובליקה הדומיניקנית, אין ארנונה שנתית ואין מיסי רווח הון על רכוש שהועבר. בעלות על נכסים מוגנת על ידי רישום מקרקעין, והדולר האמריקני הוא המטבע הרשמי, כך ששערי החליפין אינם גורם גורם להשלמת הרכישה או לערך העתידי של הנכס שלך.
איים אלה הם מקום טוב להשקיע מכיוון שמחירי הקרקעות עלו בהתמדה בעשר השנים האחרונות וצפויים להמשיך לעשות זאת בזכות התיירות והפיתוח הגדלים במהירות, אומר בלייר מקפרסון, בעלים משותף ומתווך של RE / MAX Real קבוצות עזבונות טורקים וקייקוס. ואתה יכול להרוויח הכנסות נוספות מההשקעה שלך על ידי השכרתן בחוץ כשאתה נעדר ולתת לחברת ניהול לטפל בפרטים, הוא אומר.
השקעה בחו"ל יכולה להיות גם טרחה ייחודית. "עלינו לזכור ששאר העולם אינו פועל כמו במדינות", אומר פיצפטריק של RUHM. "אינך רוצה לרכוש נכס במדינה אחרת רק כדי לגלות שהממשלה תוכל להחזיר אותו ממך בהמשך הדרך." השתמש בעורך דין בינלאומי לנדל"ן ובמקצוענים אחרים כדי לעזור בבדיקת הנאותות שלך, הוא אומר.
קנו דירה יוקרתית
בין אם אתה קונה לעצמך דירת יוקרה או לשכור דירה, "לבזבז כסף על בית הממוקם בבניין מפואר נהדר עם אפשרויות נוחות ואפשרויות הסעות בקרבת מקום זה הדרך ללכת", אומרת לידיה סוסק מקורקורן, שירות מלא חברת נדל"ן במנהטן. "לקנות בבניין בעל מראה יוקרתי עם אפשרויות תחבורה גרועות זו השקעה גרועה, " היא אומרת.
השירותים והתכונות שמציעה הבניין יכולים גם לבצע או לשבור את ההשקעה שלך. "אין לך שוער במשרה מלאה? בסדר, אבל מה עוד הבית שלך מציע? נופים, תקרות גבוהות, טרסות, כל התכונות הללו עוזרות להבדיל בין הבית שלך לדירות אחרות של חותכי עוגיות ויכולות להביא לשיעור מכירה גבוה יותר כשמגיע הזמן לצאת לדרך ", אומר סוסק.
קח בחשבון שכשאתה קונה נדל"ן יוקרתי אתה קונה אורח חיים. סיפוני גג פרטיים, בריכות שחייה, חללים משותפים עם מכוני כושר ושירותי עוזרות או שירותים בסגנון מלון מבחינים בנדל"ן מפואר, היא אומרת. "אפילו אם ישנם בתים חדשים נוספים שנבנים סביב הבית שאתה קונה, סוגים אלה של נכסים הם בעלי ערך", אומר סוסק.
משכנתאות ג'מבו עבור נדל"ן יוקרתי
בעוד שרוב רוכשי הנדל"ן היוקרתיים בוחרים לרכוש נכסים במזומן, יש כאלה שמשתמשים בהלוואות ג'מבו כדי להתמודד עם נדל"ן מפואר. הלוואות ג'מבו (נקראות גם משכנתאות ג'מבו) הן הלוואות לסכומים העולים על המגבלה שקבעה הסוכנות הפיננסית למימון דיור (FHFA). בדרך כלל הסכום הזה עולה על 424, 100 דולר; עם זאת, בחלק מהמחוזות - לעתים קרובות מדובר בבתי נדל"ן יקרים יותר שהסכום הזה גדול יותר. נכון לעכשיו, הריבית לשיעור ג'מבו קבוע ל -30 שנה היא 4.25% עם אפריל של 4.27% על פי usbank.com. זה דומה לשיעור הממוצע של משכנתא קבועה בת 30 שנה. החל מינואר 2017, הריבית למשכנתא קבועה למשך 30 שנה ממוצעת היא 4.25% עם אפריל של 4.32%.
בחר נכס להשכרה יוקרתית
"השכרת נופש יוקרתית יכולה לספק שפע של יתרונות כולל הערכת נכסים, ניכויי מס, הזדמנויות רשת עסקיות, והכי חשוב, הנאה אישית", אומר פיצפטריק של RUHM. בחירת מיקום עם שוק חזק בדרך כלל היא המפתח, כגון עיירת אתר סקי, הוואי או אי טרופי. "הם נהדרים להכנסות עונתיות ומתפקדים היטב בשווקים פיננסיים טובים. עם זאת, הם עשויים לסבול יותר בזמן מיתון מאשר בבתים הסמוכים לערים הגדולות, "הוא אומר.
אכן, שוק הדיור היוקרתי חווה את ההתאוששות החזקה ביותר מהתרסקות הדיור בערים הגדולות, אך אזורי הנופש מתחילים ללכת בעקבותיהם, נכתב בדו"ח שפורסם לאחרונה מ"הנדל"ן הבינלאומי של כריסטי ".
בנוסף לבחירת העיר הנכונה, על המשקיעים לשקול לקנות נכס שיהיה אטרקטיבי למשפחות נופשות, אומר פיצפטריק. "זה יגדיל את אחוז התפוסה שלך ואת ההחזר על ההשקעה שלך, " הוא אומר.
ברוס טוביאס, סוכן נדל"ן המפיק 20 שנה עם RE / MAX Sedona באריזונה, מוסיף כי יעדי נופש תיירותיים בעלי פרופיל גבוה הם בחירה נכונה. המשקיעים צריכים לחפש נכסים עם פוטנציאל לרווחים לטווח הארוך.
השלם בנייה מותאמת אישית
בניית בית חדש מהיסוד מציעה את מרווחי הרווח הגבוהים ביותר אך יש לו מסגרת זמן ארוכה יותר, אומר בלסון, אך בית בו הכל חדש ויש בו סגנונות ומתקנים רצויים ביותר של היום הוא חיוני בכדי להשיג דולר עליון. לדבריו, החברה שלו בונה כעת בית בשטח של 25, 000 מ"ר בבל אייר, קליף. "רכשנו את הנכס ב -8.7 מיליון דולר. תקציב הבנייה הוא 18 מיליון דולר. מחיר המכירה הצפוי הוא 50 מיליון דולר. קשה למצות את זה כהשקעה, "הוא אומר.
"כשמשהו אינו סוחר, וזה רצוי, ויש ביקוש, זה כשאתה רואה מחירים באמת קופצים", אומר צ'אר של קווינסרידג 'פלייס. "אם אתה מסתכל על בקבוק של לאפיט רוטשילד '82, הערכת המחיר גדלה באופן אקספוננציאלי על פני בציר שהוא פחות מעולה בגלל היצע וביקוש. זה אותו דבר עם נדל"ן מפואר. ככל שהבית אקסקלוסיבי יותר וקשה יותר למצוא אותו, כך ראוי להשקיע בבית."
בשורה התחתונה
השקעה בנדל"ן מפואר יכולה להיות מרגשת יותר מאשר השקעה בניירות ערך בזכות ההיבט המוחשי שלה. ישנן דרכים רבות לעשות זאת, החל מבניית בית בהתאמה אישית, החלפת אחוזה לרכישת נכס נופש. אתה יכול ליהנות מבית היוקרה שלך כתושב, כמטייל או כבעל בית או לבנות בתים מפוארים שאחרים יוכלו ליהנות מהם. לפני שאתה קונה, וודא שאתה מבין את התכונות היוצרות ערך בר-קיימא במחלקת נכסים זו כדי לקבל את התשואה הטובה ביותר על ההשקעה שלך.
