תוכן העניינים
- מהו שיעבוד מס?
- שיעבולי מס לפי המספרים
- כיצד אוכל להשקיע בשעבודי מס?
- כיצד להרוויח משעבוד
- חסרונות של שיעבולי מס
- בשורה התחתונה
התנודתיות הגוברת של שוק המניות, בשילוב עם ריביות נמוכות מבחינה היסטורית, גורמות למשקיעים רבים המחפשים דרכים חלופיות כדי לספק שיעור תשואה הגון. גומחה אחת להשקעה שלא נשכחת עליהם לעיתים קרובות היא שיעבולי מס רכוש. הזדמנות ייחודית זו יכולה לספק למשקיעים הבקיאים שיעורי תשואה מצוינים במקרים מסוימים. השעבודים לרכוש יכולים גם הם להוביל לסיכון משמעותי, מה שאומר שקונים מתחילים צריכים להבין את הכללים ואת החסרונות הפוטנציאליים שמגיעים עם סוג זה של נכס. מאמר זה דן בהלוואות מס, כיצד תוכלו להשקיע בהן ואילו חסרונות מגיעים לרכב השקעה מסוג זה.
Takeaways מפתח
- שעבודים נמכרים במכירות פומביות שלעתים כוללות הצעות מלחמות. אם אתה צריך לחלט, יתכנו שיעבודים אחרים נגד הנכס המונעים ממך להשתלט. אם אתה מקבל את הנכס, יתכנו הוצאות בלתי צפויות כמו תיקונים או אפילו פינוי דיירים נוכחיים. אתה יכול גם להשקיע בקרנות שעבוד לרכוש.
מהו שיעבוד מס?
כאשר בעל מקרקעין אינו משלם את המסים על רכושו, לעיר או למחוז בו הנכס נמצא הסמכות להעמיד שעבוד על הנכס. שיעבוד הוא תביעה משפטית כנגד הנכס בגין הסכום שלא שולם. לא ניתן למכור או לממן מחדש נכס עם שעבוד צמוד אליו עד ששולמו המסים ושולפת השעבוד.
עם הוצאת שיעבוד, נוצרת תעודת שיעבוד מס על ידי העירייה המשקפת את הסכום המגיע לרכוש, בתוספת כל ריבית או קנסות המגיעים. לאחר מכן מתעדים אישורים אלה במכירה פומבית למשקיע שמציע את הצעת המחיר הגבוהה ביותר. ניתן לרכוש שיעבולי מס תמורת כמה מאות דולרים עבור נכסים קטנים מאוד, אך הרוב עולה הרבה יותר.
ניתן לרכוש שיעבולי ארנונה מעירייה, מה שמאפשר לבעל השעבוד לגבות תשלומים בריבית או לעיקול הנכס.
שיעבולי מס לפי המספרים
בשנת 2017 לא שולמו כ- 14 מיליארד דולר בארנונה, לפי דבריו של בראד ווסטאובר, מנכ"ל איגוד שעבוד המסים (NTLA). לאחר מכן כשליש מאותן שיעבודים נמכרים למשקיעים פרטיים. ממשלות מקומיות נהנות ממכירות פרטיות מכיוון שהן מחזירות מייד את הכספים המגיעים לרכוש המדובר. שלושים מדינות מוכרות תעודות שיעבוד מס, אומר ווסטובר.
ווסטובר אין מספרים לאומיים לשנת 2018, אך הוא מציין שבמדינת פלורידה, הארנונה שלא שולמה ירדה מ -1.2 מיליארד דולר בשנת 2008 ל -740 מיליון דולר בשנת 2018, "כמעט מחצית ממה שזה היה בשיא", והירידה בזמינות שיעבודים למשקיעים הם ככל הנראה מגמה לאומית. "עם כלכלה בריאה, הגיוני שיותר אנשים משלמים את הארנונה שלהם", הוא אומר.
כיצד אוכל להשקיע בשעבודי מס?
ניתן לרכוש שיעבולי מס רכוש באותה דרך שבה ניתן לרכוש ולמכור נכסים בפועל במכירות פומביות. המכירות הפומביות עשויות להתקיים במסגרת פיזית או באופן מקוון, והמשקיעים רשאים להציע הצעות מחיר לשיעור הריבית על השעבוד או להציע פרמיה שתשלמו עבורו. השעבוד מוענק לקבל את הריבית הנמוכה ביותר או לשלם את הפרמיה הגבוהה ביותר. הקונים נקלעים לרוב למלחמות במכרז על נכס נתון, מה שמוריד את שיעור התשואה שנקטף הקונה הזוכה.
שיעור העיקול הארצי של נכסים עם שיעבולי מס הוא כ -4% בלבד, לפי ווסטובר. אך לדבריו, הקונים צריכים להיות מודעים לעלות התיקונים, יחד עם כל נודע אחר שהם עשויים לשלם אם הם יקבלו את הבעלות על הנכס. מי שבבעלותו אחר הנכסים הללו עשוי להיאלץ להתמודד עם משימות לא נעימות, כמו פינוי הדיירים הנוכחיים, אשר עשוי לדרוש סיוע יקר ממנהל נכסים או עורך דין.
מי שמעוניין לרכוש שיעבוד מס צריך להתחיל להחליט על איזה סוג נכס הוא רוצה להחזיק בשעבוד, כגון מגורים או מסחר, או קרקע לא מפותחת לעומת נכסים עם שיפורים. לאחר מכן הם יכולים לפנות לגזבר העיר או המחוז כדי לברר מתי, היכן ואיך תיערך המכירה הפומבית הבאה. משרד הגזבר יכול לומר למשקיע היכן ניתן להשיג רשימה של שיעבולי רכוש שאמורים להיות במכירה פומבית, כמו גם את הכללים כיצד תתבצע המכירה. כללים אלה יתארו כל דרישות רישום מראש, אמצעי תשלום מקובלים ופרטים רלוונטיים אחרים.
הקונים צריכים גם לבצע בדיקת נאותות שלהם על נכסים זמינים מכיוון שבמקרים מסוימים הערך הנוכחי של הנכס יכול להיות פחות מסכום השעבוד. ה- NTLA ממליץ לחלק את הסכום הנקוב של שיעבוד המס העבריין בשווי השוק של הנכס. אם היחס הוא מעל 4%, קונים פוטנציאליים צריכים להתרחק מנכס זה. יתרה מזאת, יתכנו גם שיעבודים אחרים על הנכס שימנעו מהמציע לקבל את הבעלות עליו.
לכל פיסת נדל"ן במחוז נתון עם שיעבוד מס מוקצית מספר בתוך החבילה שלה. קונים יכולים לחפש את השעבודים הללו לפי מספר כדי לקבל מידע עליהם מהמחוז, דבר שלעתים קרובות ניתן לעשות זאת באופן מקוון. עבור כל מספר, המחוז כולל את כתובת הנכס, את שם הבעלים, את הערך הערך של הנכס, את התיאור החוקי ואת התפלגות מצבו של הנכס ואת כל המבנים שנמצאים במקום.
כיצד להרוויח משעבוד
משקיעים הרוכשים שיעבולי ארנונה נדרשים בדרך כלל לשלם מיידית את סכום השעבוד בחזרה לעירייה המנפיקה. בכל המדינות מלבד שתי המדינות, מנפיק שעבוד המס גובה את הקרן, את הריבית ואת כל הקנסות, משלם לבעל תעודת השעבוד ואז גובה את תעודת השעבוד אם הוא לא נמצא בתיק. על בעל הנכס להחזיר למשקיע את כל סכום השעבוד בתוספת ריבית, שיכול לנוע בין 5% ל 36% - השיעור משתנה ממדינה למדינה - אך בדרך כלל הוא בין 10% ל 12%. אם המשקיע שילם פרמיה עבור השעבוד, יתכן כי זה יתווסף לסכום שיוחזר במקרים מסוימים.
לוח ההחזר נמשך בדרך כלל בין שישה חודשים לשלוש שנים. ברוב המקרים, הבעלים מסוגל לשלם את השעבוד במלואו. אם הבעלים לא יכול לשלם את השעבוד עד המועד האחרון, יש למשקיע את הסמכות לחלט על הנכס בדיוק כפי שעשתה העירייה, אם כי זה קורה לעיתים רחוקות מאוד.
חסרונות השקעה בשעבודי מס רכוש
אמנם שיעבולי מס רכוש יכולים להניב שיעורי ריבית משמעותיים, אולם המשקיעים צריכים להכין שיעורי בית לפני שהם מדשדשים לזירה זו. שיעבולי מס בדרך כלל אינם ראויים למשקיעים מתחילים או לבעלי ניסיון רב בידע או נדל"ן.
המשקיעים צריכים גם להכיר את הנכס בפועל עליו הועמד השעבוד כדי להבטיח שהם יכולים לגבות את הכסף מהבעלים. נכס רעוע שנמצא בלב שכונת עוני הוא ככל הנראה לא קנייה טובה, ללא קשר לריבית המובטחת, מכיוון שבעל הנכס עלול להיות מסוגל לחלוטין או לא מוכן לשלם את המס החייב. נכסים עם כל סוג של נזק סביבתי, כגון מכימיקלים או חומרים מסוכנים שהופקדו בהם, הם בדרך כלל גם לא רצויות.
בעלי השעבוד צריכים לדעת מה האחריות שלהם לאחר קבלת האישורים שלהם. עליהם בדרך כלל להודיע לבעל הנכס בכתב על רכישתו תוך פרק זמן מוגדר, ואז עליהם לשלוח אליהם מכתב הודעה שני בסמוך לתום תקופת הפדיון אם התשלום לא בוצע במלואו עד לאותו מועד.
גם שיעבולי מס אינם מכשירים נצחים. לרבים יש תאריך תפוגה לאחר תום תקופת הפדיון. לאחר שפג תוקף השעבוד, מחזיק השעבוד לא מסוגל לגבות איזון שלא שולם. אם הנכס נכנס לעיקול, בעל השעבוד עשוי לגלות שיעבודים אחרים על הנכס, מה שיכול לגרום לכך שאי אפשר להשיג שם.
מוסדות מסחריים רבים, כמו בנקים וקרנות גידור, התעניינו בשעבודים לרכוש. הם הצליחו לעלות על התחרות ולהוריד את התשואות. זה הקשה על משקיעים בודדים למצוא שיעבודים רווחיים, וחלקם ויתרו כתוצאה מכך. עם זאת, קיימות כיום כמה קרנות שמשקיעות בשעבודים, וזו יכולה להיות דרך טובה עבור משקיע מתחיל לפרוץ לזירה זו בדרגת סיכון נמוכה יותר.
בשורה התחתונה
שיעורי מס רכוש יכולים להוות אלטרנטיבה השקעה ברת קיימא למשקיעים מנוסים המכירים את שוק הנדל"ן. מי שיודע מה הוא עושה ולוקח את הזמן לחקור את הנכסים עליהם הוא קונה שיעבודים יכול לייצר רווחים משמעותיים לאורך זמן. עם זאת, הסיכונים הפוטנציאליים הופכים זירה זו לא הולמת למשקיעים לא מתוחכמים.
ווסטובר מכנה שיעבולי מס רכוש "הזדמנויות טובות למי משכיל, חכם ומוכשר - והשקעה נוראית למי שלא עושה בדיקת נאותות ראויה. אם אתה קונה שטחי ביצה בפלורידה או אדמה מדברית באריזונה שאין לה ערך, סיכויים הם שהבעלים לא יגאל ולקרקע שתקבל לא יהיה שום ערך. " לקבלת מידע נוסף על שיעבולי מס רכוש, התייעץ עם סוכן הנדל"ן או היועץ הפיננסי שלך.
