הגדרת מעשה אמון

מהי מעשה אמון?

שטר נאמנות, הידוע גם כשטר אמון, הוא מסמך המשמש לעיתים בעסקאות נדל"ן בארה"ב. זהו מסמך שנכנס לפעולה כאשר צד אחד לקח הלוואה מגורם אחר לרכישת נכס. שטר הנאמנות מייצג הסכם בין הלווה למלווה להחזקת הנכס בנאמנות על ידי צד ג 'ניטרלי ועצמאי עד לפירעון ההלוואה.

למרות שמעשי אמון פחות שכיחים מבעבר, כ -20 מדינות עדיין מחייבות להשתמש באחת, ולא במשכנתא, כאשר מימון מעורב ברכישת נדל"ן.

מעשי אמון נפוצים באלסקה, אריזונה, קליפורניה, קולורדו, איידהו, אילינוי, מיסיסיפי, מיזורי, מונטנה, צפון קרוליינה, טנסי, טקסס, וירג'יניה ומערב וירג'יניה. כמה מדינות, כמו קנטאקי, מרילנד ו דקוטה הדרומית, מאפשרות שימוש הן במעשי אמון והן במשכנתא.

Takeaway מפתח

• בעסקאות נדל"ן ממומנות, מעשי נאמנות מעבירים את התואר החוקי של נכס לצד ג ', כגון בנק בנק, בפקדון או חברת כותרות, כדי להחזיק עד שהלווה יחזיר את חובו למלווה. מעשי הנאמנות משמשים במקום משכנתא במדינות שונות. השקעה במעשי אמון יכולה לספק זרם הכנסה גבוה.

איך עובד אמון עובד

בעסקת נדל"ן - רכישת בית, נניח - המלווה נותן ללווה כסף בתמורה לשטר חוב אחד או יותר שקשור לשטר נאמנות. מעשה זה מעביר תואר חוקי לרכוש המקרקעין לנאמן חסר משוא פנים, בדרך כלל חברת תאר, חברת נאמנות או בנק, המחזיקה אותו כבטוחה לשטרי החוב - אבטחה להלוואה. התואר השוויון - הזכות להשיג בעלות מלאה - נותר אצל הלווה, וכך גם השימוש המלא ואחריותו על הנכס.

מצב עניינים זה נמשך לאורך כל תקופת ההחזר של ההלוואה. הנאמן מחזיק בתואר החוקי עד שהלווה משלם את החוב במלואו, ובשלב זה הכותרת לנכס הופכת ללווים. אם הלווה מחליף את ההלוואה, הנאמן לוקח שליטה מלאה בנכס.

מעשי אמון מול משכנתא

מעשי נאמנות ומשכנתא משמשים שניהם בהלוואות בנקאיות ופרטיות ליצירת שיעבודים במקרקעין, ושניהם נרשמים בדרך כלל כחובות במחוז בו נמצא הנכס.

עם זאת, משכנתא מעורבת בשני צדדים: לווה (או משכנתא) ומלווה (או שואל משכנתא). לעומת זאת, בנאמנות מעורבים שלושה צדדים: לווה (או נאמן), מלווה (או נהנה) והנאמן. הנאמן מחזיק בזכות השעבוד לטובת המלווה; במקרה שהלווה יחליף ברירת מחדל, הוא יזום וישלים את הליך העיקול לבקשת המלווה.

בניגוד לשימוש פופולרי, משכנתא אינה טכנית הלוואה לרכישת נכס; זה הסכם המשכון את הנכס כבטוחה להלוואה.

עיקולים ומעשי אמון

למשכנתאות ולמעשי אמון יש תהליכי עיקול שונים. עיקול שיפוטי הוא הליך בפיקוח בית משפט שנאכף כאשר המלווה מגיש תביעה נגד הלווה בגין פירעון המשכנתא. התהליך לוקח זמן רב ויקר. כמו כן, אם המכירה הפומבית של החזקה לא מכניסה מספיק כסף כדי לשלם את שטר החוב, המלווה עשוי להגיש פסק דין כנגד הלווה, ותובע את היתרה. עם זאת, גם לאחר מכירת הנכס, לווה זכות הפדיון: הוא רשאי להחזיר את המלווה בפרק זמן קבוע ולרכוש את שם הנכס.

לעומת זאת, מעשה נאמנות מאפשר למלווה להתחיל בעיקול שאינו שיפוטי מהיר ופחות, תוך עקיפת מערכת בתי המשפט והקפדה על הנהלים המתוארים במעשה הנאמנות ובחוק המדינה. אם הלווה אינו מביא את ההלוואה לשוטפת, הנכס מוצע למכירה פומבית באמצעות מכירת נאמן. התואר מועבר מהנאמן לבעלים החדש באמצעות מעשה הנאמן לאחר המכירה. כאשר אין מציעים במכירת הנאמנים, הנכס חוזר למלווה באמצעות מעשה של נאמן. לאחר מכירת הנכס אין ללווה שום זכות פדיון.

יתר על כן, לנאמן מוטלת האחריות לשלם את התמורה ממכירה למלווה ולמלווה לאחר סיום המכירה. הנאמן ישלם למלווה את הסכום שנותר על החוב וישלם ללווה כל מה שעולה על אותו סכום, ובכך יאפשר למלווה לרכוש את הנכס.

יתרונות וחסרונות של השקעה במעשי אמון

משקיעים המחפשים תשואות עסיסיות פונים לפעמים לענף הנדל"ן - בפרט מעשי אמון.

בהשקעת מעשי אמון, המשקיע מלווה כסף למפתח שעובד על פרויקט נדל"ן. שמו של המשקיע נמשך במעשה האמון, כמו המלווה. המשקיע גובה ריבית על הלוואתו; בסיום הפרוייקט המנהל שלו מוחזר אליו במלואו. מתווך בנאמנות בדרך כלל מקל על העסקה.

מקצוענים

• זרם הכנסה גבוה מניב

• פיזור תיקים

חסרונות

• אילילות

• אין שווי הערכה

איזה סוג של מפתח נכנס להסדר זה? בנקים לעתים קרובות אינם ששים להלוואות לסוגים מסוימים של פיתוחים, כמו פרויקטים מסחריים בגודל בינוני - קטנים מדי עבור המלווים הגדולים, גדולים מדי עבור הקטנים - או מפתחים עם רשומות מסלול גרועות או יותר מדי הלוואות. מלווים זהירים עשויים לנוע לאט מדי עבור מפתחים מול תאריך יעד הדוק לתחילת פרויקט או השלמתו.

אז המפתחים האלה לרוב נקלעים קצת. מסיבות אלה, משקיעים במעשי אמון עשויים לרוב לצפות לריבית גבוהה על כספם. הם יכולים לקצור את היתרונות של גיוון לסוג נכסים אחר, מבלי שהם צריכים להיות מומחים בבנייה או ניהול נדל"ן: זו השקעה פאסיבית.

להשקעת מעשי אמון יש סיכונים וחסרונות מסוימים. בניגוד למניות, השקעות נדל"ן אינן נזילות, כלומר המשקיעים אינם יכולים להחזיר את כספם לפי דרישה. כמו כן, המשקיעים יכולים לצפות רק לריבית שהניצול ההלוואה, כאשר כל הערכת הון נוספת לא סבירה. צדדים מושקעים רשאים לנצל כל אי-התאמה משפטית במעשה הנאמנות, ולגרום להסתבכויות משפטיות יקרות העלולות לסכן את ההשקעה. המשקיע הטיפוסי עם ניסיון מועט עשוי להיתקל בקשיים, מכיוון שמערכת מומחיות מסוימת נדרשת כדי למצוא מפתחים, פרויקטים ומתווכים אמינים ואמינים.

דוגמא אמיתית למעשה אמון

לדוגמה, מסמך מעשה של אמון טופס קצר המשמש במחוז אוסטין, טקסס, מכסה את הדרישות עבור מרבית המלווים. הטופס מתחיל בהגדרת מונחים, ומרחבים עבור הלווה, המלווה והנאמן למלא את שמם. יש למלא גם את הסכום המושאל וכתובת הנכס.

לאחר פרק זה, המסמך ממשיך ומפרט את העברת הזכויות ברכוש ואמות הברית האחידות כולל:

• פרטים על תשלום קרן וריבית כספי קרנות מגורים ביטוח נכסים ותחזוקת מבנים אכלוס מבנים - הקובע כי הלווה חייב להתגורר בתושבות תוך 60 יום

הטופס כולל גם אמות מידה לא אחידות, המפרטות ברירת מחדל או הפרה של אחד מתנאי ההסכם. יש גם מפרט שההלוואה שהמסמך עוסק בה אינה הלוואת הון ביתית - כלומר משהו שהלווה יקבל ממנו מזומן - ההלוואה היא לרכישת הנכס.

שטר הנאמנות מסתיים במרחב לחתימת הלווה, שעליו לעשות בנוכחות נוטריון ושני עדים, החותמים גם הם.