הערכת נכס להשקעה בנדל"ן

מנקודת מבט כמותית, השקעה בנדל"ן דומה במקצת להשקעה במניות. בכדי להרוויח, על המשקיעים לקבוע את שווי הנכסים ולערוך ניחושים משכילים לגבי הרווח של כל אחד מהם, בין אם באמצעות הערכת נכסים, הכנסות משכירות או שניהם.

הערכת שווי הון מתבצעת בדרך כלל בשתי מתודולוגיות בסיסיות: ערך מוחלט וערך יחסי. הדבר נכון גם לגבי הערכת נכסים. ניכוי הרווח התפעולי נטו עתידי (NOI) בשיעור ההיוון המתאים לנדל"ן דומה להערכות תזרים מזומנים (DCF) של מניות; שילוב מודל מכפיל ההכנסה ברוטו בנדל"ן ניתן להשוואה להערכות שווי יחסית עם מניות. להלן, נסקור כיצד להעריך נכס נדל"ן בשיטות אלה.

מדריך: "מדריך לראשונה של קונה הומואים"

שיעור ההיוון

אחת ההנחות החשובות ביותר שמשקיע נדל"ן עושה בעת הערכת נכסים היא בחירה בשיעור היוון מתאים, שהוא שיעור ההחזר הנדרש על הנדל"ן בניכוי הערכת שווי או פחת ערך. במילים פשוטות, זהו השיעור שמופעל על הכנסות תפעוליות נטו כדי לקבוע את הערך הנוכחי של נכס.

לדוגמה, אם נכס שצפוי לייצר הכנסה תפעולית נטו (NOI) של מיליון דולר בעשר השנים הבאות יומר לפי היוון של 14%, שווי השוק של הנכס הוא $ 1, 000, 000 /.14 = 7, 142, 857 $ (נטו הכנסה תפעולית / שיעור היוון כולל = שווי שוק).

שווי השוק של 7, 142, 857 דולר הוא עסקה טובה אם הנכס יימכר במחיר של 6.5 מיליון דולר. מדובר בעסקה גרועה אם מחיר המכירה הוא 8 מיליון דולר.

קביעת שיעור ההיוון היא אחד המדדים העיקריים להערכת שווי נכס מניב. למרות שזה מורכב מעט יותר מחישוב עלות ההון הממוצעת המשוקללת (WACC) של חברה, ישנן מספר שיטות בהן המשקיעים יכולים להשתמש בכדי למצוא שיעור היוון מתאים. (לקריאה קשורה ראו "4 דרכים להערכת נכס להשכרת נדל"ן")

שיטת ההצטברות

גישה אחת נפוצה היא שיטת הבנייה. החל מהריבית, הוסף:

1. פרמיית הנזילות המתאימה (מתעוררת בגלל האופי הלא-אלילי של הנדל"ן) פרמיית השבה (חשבונות על הערכת קרקע נטו) פרמיית הסיכון (חושפת את חשיפת הסיכון הכוללת של שוק הנדל"ן)

בהינתן ריבית של 4%, שיעור אי נזילות של 1.5%, פרמיית לכידה מחדש של 1.5%. ושיעור סיכון של 2.5%, שיעור היוון של נכס הוני מסכם כ: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5%. אם הרווח התפעולי נטו הוא 200, 000 $, שווי השוק של הנכס הוא 200, 000 $ /.115 = 1, 739, 130 ​​$.

ברור שביצוע חישוב זה הוא פשוט מאוד. המורכבות נעוצה בהערכת אומדנים מדויקים עבור המרכיבים הבודדים בשיעור ההיוון, שיכולים להיות מאתגרים. היתרון של שיטת הבנייה הוא בכך שהיא מנסה להגדיר ומדויק מדויקים רכיבים בודדים של שיעור היוון.

שיטת מיצוי השוק

שיטת מיצוי השוק מניחה כי קיים מידע על הכנסות תפעוליות נטו זמינות וממוצע על מחירי מכירה על נכסים מניבים הכנסה. היתרון בשיטת מיצוי השוק הוא ששיעור ההיוון הופך את היוון ההכנסה הישיר למשמעותי יותר.

קביעת שיעור ההיוון היא פשוטה יחסית. נניח שמשקיע שוקל לקנות חניון שצפוי לייצר הכנסות תפעוליות של 500, 000 $. באזור קיימים שלושה נכסי מגרשי חניה בהכנסה דומה.

• לחניון 1 הכנסה תפעולית נטו של 250, 000 $ ומחיר מכירה של 3 מיליון דולר. במקרה זה, שיעור ההיוון הוא: 250, 000 $ / 3, 000, 000 $ = 8.33%. לחניה 2 יש הכנסה תפעולית נטו של 400, 000 $ ומחיר מכירה של 3.95 מיליון $. שיעור ההיוון הוא: 400, 000 $ / 3, 950, 000 $ = 10.13%. לחניון 3 יש הכנסה תפעולית נטו של 185, 000 $ ומחיר מכירה של 2 מיליון דולר. שיעור ההיוון הוא: 185, 000 $ / 2, 000, 000 $ = 9.25%.

בהתבסס על השיעורים המחושבים של שלושת הנכסים הדומים (8.33%, 10.13% ו- 9.25%), שיעור היוון כולל של 9.4% יהיה ייצוג סביר של השוק. באמצעות שיעור היוון זה, יכול משקיע לקבוע את שווי השוק של הנכס. שווי ההזדמנות להשקעה בחניון הוא 500, 000 $ / 0, 094 = 5, 319, 149 $.

שיטת ההשקעה

שיעור ההיוון מחושב לפי שיעורי ריבית פרטניים לנכסים המשתמשים במימון חוב וגם בהון עצמי. היתרון בשיטת הלהקה של ההשקעה הוא שהוא שיעור ההיוון המתאים ביותר להשקעות נדל"ן ממומנות.

השלב הראשון הוא חישוב גורם קרן שוקעת. זהו האחוז שצריך להפריש בכל תקופה כדי לקבל סכום מסוים בנקודת זמן עתידית. נניח שנכס עם הכנסה תפעולית נטו של 950, 000 $ ממומן 50%, תוך שימוש בחובות בריבית של 7% שיופחתו במשך 15 שנים. השאר משולמים בהון עצמי בשיעור תשואה נדרש של 10%. גורם הקרן השוקעת יחושב כ:

Deen $\frac{\frac{\mathrm{אני}ntהrהstראtה}{12Montחs}}{{}^{(\#oויהאrs\ast 12Montחs)}-1}$ (מספר שנים ∗ 12 חודשים) -112 חודשים שיעור ריבית

בצירוף המספרים אנו מקבלים:

.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

זה מחושב ל-.003154 לחודש. לשנה, אחוז זה הוא:.003154 x 12 חודשים = 0.0378. השיעור בו יש לשלם משאיל שווה לגורם הקרן השוקע בתוספת הריבית. בדוגמה זו, שיעור זה הוא:.07 +.0378 = 10.78%, או.1078.

לפיכך, השיעור הממוצע המשוקלל, או שיעור ההיוון הכולל, שמשקלו 50% לחוב ומשקל 50% להון הוא: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. כתוצאה מכך, שווי השוק של הנכס הוא: 950, 000 $ /.1039 = 9, 143, 407 $.

כיצד להעריך נכס להשקעה בנדל"ן

הערכות שווי הון משוות

מודלים להערכה מוחלטים קובעים את הערך הנוכחי של תזרימי מזומנים עתידיים נכנסים בכדי להשיג את הערך המהותי של מניה; השיטות הנפוצות ביותר הן מודלים להנחות דיבידנד (DDM) וטכניקות תזרים מזומנים (DCF). מצד שני, שיטות ערך יחסי מציעות כי יש לתמחר שני ניירות ערך דומים בהתאם לרווחיהם. יחסים כמו מחיר לרווח ומחיר למכירות מושווים לחברות פנים-ענשיות אחרות כדי לקבוע אם המניה עומדת תחת הערכה מוגזמת או גבוהה מדי. כמו בהערכת שווי הון, ניתוח הערכת שווי מקרקעין אמור ליישם את שני הנהלים לקביעת מגוון ערכים אפשריים.

חישוב הכנסות תפעוליות נטו של נכסי נדל"ן

Deen שווי שוק = r − gNOI1 = RNOI1 איפה: NOI = מסחר תפעולי נטו = שיעור התשואה הנדרש על נכסי נדל"ן g = שיעור הצמיחה של NOIR = שיעור היוון (r − g)

הרווח התפעולי הנקי משקף את הרווחים שייצר הנכס לאחר התחשבות בהוצאות תפעול אך לפני ניכוי מסים ותשלומי ריבית. לפני ניכוי ההוצאות, יש לקבוע את סך ההכנסות שנצברו מההשקעה. בתחילה ניתן לחזות הכנסות משכירות צפויות על סמך נכסים דומים בקרבת מקום. בעזרת מחקר שוק נכון, משקיע יכול לקבוע מה המחירים שגובים הדיירים באזור ולהניח כי ניתן להחיל דמי שכירות דומים לכל שטח רבוע על נכס זה. עלייה חזויה בשכר הדירה מחויבת בקצב הצמיחה בתוך הנוסחה.

מכיוון ששיעורי פנוי גבוהים מהווים איום פוטנציאלי לתשואות השקעות בנדל"ן, יש להשתמש בניתוח רגישות או הערכות שמרניות ריאליות כדי לקבוע את ההכנסה שנשכחה אם הנכס לא מנוצל במלוא יכולתו.

הוצאות תפעול כוללות את הוצאות הנגרמות ישירות מהפעילות היומיומית של הבניין, כגון ביטוח רכוש, דמי ניהול, דמי אחזקה ועלויות שירות. שימו לב כי פחת אינו נכלל בכלל חישוב ההוצאות. הרווח התפעולי הנקי של נכס מקרקעין דומה לרווח לפני ריבית, מיסים, פחת והפחתות (EBITDA).

היוון הרווח התפעולי הנקי מהשקעה בנדל"ן בשיעור היוון השוק, מקביל לניכיון זרם דיבידנד עתידי בשיעור התשואה הנדרש המתואם לצמיחת דיבידנד. משקיעים במניות המכירים מודלים של צמיחת דיבידנד צריכים לראות מיד את הדמיון. (ה- DDM הוא אחת התיאוריות הפיננסיות היסודיות ביותר, אך הוא טוב באותה מידה מההנחות שלו. בדוק " לחפור במודל ההנחה של דיבידנד .")

מציאת יכולת מניבה של נכס

Deen $\text{M}\text{א}\text{r}\text{k}\text{ה}\text{t}\text{V}\text{א}\text{l}\text{u}\text{ה}\text{=}\text{ז}\text{r}\text{o}\text{s}\text{s}\text{אני}\text{n}\text{ג}\text{o}\text{M}\text{ה}\times \text{ז}\text{r}\text{o}\text{s}\text{s}\text{אני}\text{n}\text{ג}\text{o}\text{M}\text{ה}\text{M}\text{u}\text{l}\text{t}\text{אני}\text{ע}\text{l}\text{אני}\text{ה}\text{r}$ שווי שוק = הכנסה ברוטו × מכפיל הכנסה ברוטו

גישת מכפיל ההכנסה ברוטו היא שיטת הערכה יחסית המתבססת על ההנחה הבסיסית לפיה נכסים באותו אזור יוערכו באופן יחסי להכנסה ברוטו שהם עוזרים לייצר. כפי שמשתמע מהשם, הכנסה ברוטו היא סך ההכנסה לפני ניכוי הוצאות תפעול כלשהן. עם זאת, יש לחזות שיעורי פנוי כדי לקבל אומדן הכנסה ברוטו מדויק.

לדוגמה, אם משקיע נדל"ן רוכש בניין של 100, 000 מ"ר, הוא עשוי לקבוע מנתוני נכסים דומים כי ההכנסה החודשית ברוטו הממוצעת למטר רבוע בשכונה היא 10 דולר. למרות שהמשקיע בתחילה יכול להניח שההכנסה השנתית ברוטו היא 12 מיליון דולר (10 x 12 חודשים x 100, 000 מ"ר), סביר להניח שיש כמה יחידות פנויות בבניין בכל זמן נתון. בהנחה שיש שיעור פנוי של 10%, ההכנסה השנתית ברוטו היא 10.8 מיליון דולר (12 מ"מ x 90%). גישה דומה מיושמת גם בגישה של הכנסות תפעוליות נטו.

השלב הבא בהערכת שווי נכסי המקרקעין הוא קביעת מכפיל ההכנסה ברוטו. זה מושג אם יש לך נתוני מכירות היסטוריים. התבוננות במחירי המכירה של נכסים דומים וחלוקת הערך בהכנסה השנתית ברוטו שנוצרה מייצרת את המכפיל הממוצע לאזור.

גישת הערכת שווי מסוג זה דומה לשימוש בעסקאות דומות או מכפילים לערך מניה. אנליסטים רבים יחזו את רווחי החברה ויכפילו את נתון הרווח למניה (EPS) ביחס הרווח והענף של הענף. הערכת שווי נדל"ן יכולה להתבצע באמצעים דומים.

חסימות דרכים להערכת נדל"ן

שתי שיטות אלה להערכת נדל"ן נראות פשוטות יחסית. עם זאת, בפועל, קביעת שוויו של נכס מניב באמצעות חישובים אלה היא די מסובכת. ראשית, קבלת המידע הנדרש לגבי כל תשומות הנוסחאות, כגון הכנסות תפעוליות נטו, הפרמיות הכלולות בשיעור ההיוון ונתוני מכירות דומים, עשויה להתברר כגדולה ומאתגרת ביותר.

שנית, מודלי הערכה אלה אינם גורמים כראוי לשינויים משמעותיים אפשריים בשוק הנדל"ן, כמו משבר אשראי או תנופת נדל"ן. כתוצאה מכך, יש לבצע ניתוח נוסף כדי לחזות ולגורם להשפעה האפשרית של משתנים כלכליים משתנים.

מכיוון ששווקי הנכסים פחות נזילים ושקופים משוק המניות, לפעמים קשה להשיג את המידע הדרוש בכדי לקבל החלטת השקעה מושכלת לחלוטין. עם זאת, עקב השקעת ההון הגדולה הנדרשת בדרך כלל לרכישת פיתוח גדול, ניתוח מסובך זה יכול לייצר תמורה גדולה אם היא תוביל לגילוי של נכס לא מוערך (בדומה להשקעה במניות). לפיכך, לקחת את הזמן לחקור את התשומות הנדרשות כדאי בהחלט את הזמן והאנרגיה.

בשורה התחתונה

הערכת שווי נדל"ן מבוססת לרוב על אסטרטגיות דומות לניתוח מניות. משמשות לעתים קרובות שיטות אחרות, בנוסף לגישת ההכנסה התפעולית נטו וגישת מכפיל ההכנסה ברוטו - חלקן ייחודיות לסוג נכסים זה. ישנם מומחים בענף, למשל, בעלי ידע פעיל בפעילות הגירה ופיתוח של עיר. כתוצאה מכך הם יכולים לקבוע אילו אזורים מקומיים עשויים לחוות את קצב ההערכה המהיר ביותר.

לא משנה מה הגישה בה נעשה שימוש, החיזוי החשוב ביותר להצלחת האסטרטגיה הוא עד כמה הוא נחקר.