מהי הלוואה ללא הערכה?
הלוואה ללא שמאות הינה משכנתא שאינה מצריכה הערכה מקצועית של שווי השוק הנוכחי של הנכס בטחונות, הידוע בשטחי הנדל"ן כשמאות. הלוואות ללא הערכה הינן חריגות ביותר ומוצעות לעתים נדירות ללווה הרוכש נכס למגורים לשימוש פרטי. הסיכון למלווה פשוט גדול מדי אם אין הערכה חסרת פניות לערך הנכס שהמלווה מממן. אם הנכס שווה הרבה פחות מסכום המשכנתא, בעל בית המחליף את המשכנתא לא משאיר למלווה שום יכולת להשיב את מלוא שווי ההלוואה באמצעות מכירת הנכס.
איך עובד הלוואה ללא הערכה
הלוואה ללא הערכה עשויה להשתמש בשיטות אלטרנטיביות לקביעת שווי הבית לצורך הגדרת כמה כסף להלוות, או שהיא עשויה לא לדרוש הערכה מקצועית של שווי השוק הנוכחי של הבית, רק מידע על יתרת ההלוואה של הלווה וכספיו.
הלוואות ללא הערכה נוטות להיות זמינות למשקיעים אשר ישנו או יקבצו את הנכס באופן שהופך את הערכת השווי הנוכחית לפסולה או למחוק. הם עשויים להציע גם למשקיעים שמכניסים הרבה יותר מהתשלום המקובל של 20% ממחיר הרכישה של הנכס. אך שני אלה מצבים מיוחדים שאינם חלים על הקונה הממוצע.
ניתן לכנות הלוואת מימון ללא שמאות משכנתא ללא הערכה, אולם משכנתא לראשונה ומימון מחדש של משכנתא מתפקדות אחרת, והסיבות להציע לכל אחת מהן ללא הערכה שונות.
עבור קונה הדירות הטיפוסי, הלוואה ללא הערכה היא חריגה ביותר במשכנתא ראשונה, אך היא שכיחה יותר כאשר מממנים מחדש את המשכנתא.
הלוואות ללא הערכה לעומת מימון ללא שמאות
מרבית המשכנתאות הראשונות אכן מצריכות הערכות, אך מחזר משכנתא, המכונה רה-פי, עשוי לא להזדקק להערכה בהתאם למקור המקור של המשכנתא הראשונה. מחזר משכנתא הוא הלוואה שמשלמת את המשכנתא המקורית ותופסת את מקומה של המשכנתא הראשונה. בעל הבית משלם תשלומים חודשיים או דו שבועיים על המשכנתא המחודשת בדיוק כמו שעשו על המשכנתא המקורית.
מחזיקי המשכנתא בדרך כלל מבקשים לפרוש מחדש בכדי לקבל תנאים טובים יותר על הלוואותיהם: ריבית נמוכה יותר, ומכאן תשלומים חודשיים קטנים יותר, אם הריבית למשל ירדה משמעותית. או, אולי, ההון העצמי שלהם בבית אולי גדל מאוד בגלל העלייה בערכי הנכסים המקומיים, ובכך העפיל אותם לשיעור נמוך יותר. מניעים נוספים למימון מחדש כוללים את הרצון להוסיף או להוציא צד אחר מהמשכנתא המקורית או להמיר משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) למשכנתא בריבית קבועה.
דוגמאות בחיים האמיתיים למימון מחדש ללא הערכה
חלק מהתכניות הפדרליות מציעות משכנתא ללא הערכה. לדוגמא, המחלקה לענייני וותיקים בארה"ב (VA) מספקת הלוואת הפחתת ריבית (IRRRL) להפחתת ריבית לאלו שכבר מחזיקים הלוואות VA; ויתור על הערכת הבית הוא בין תנאיו הנדיבים. למינהל הדיור הפדרלי (FHA) ומחלקת החקלאות של ארצות הברית (USDA) יש תוכניות יעילות דומות.
בשנת 2017 החלו המלווים בחסות ממשלתית פאני מיי ופרדי מק להציע ויתורי שמאות במקרים נבחרים, הן למימון מחדש של הלוואות והן להלוואות מקוריות לרכישת בתים.
הפיזיאל הפיזי מסייע להבטיח כי בעלי בתים לא יחלו כברירת מחדל למשכנתא הראשונה ויכולים להישאר בבתיהם, ומספקים יציבות לקהילה ולשוק הנדל"ן המקומי. מסיבה זו, הזדמנויות למימון מחדש ללא הערכה מתמקדות לעתים קרובות בקטגוריות מסוימות בסיכון גבוה של בעלי בתים שלא הוצע להם הלוואה מקורית ללא הערכה.
הרציונל של הערכה הוא שחשוב למלווים - גם כאשר המלווה הוא ממשלת ארה"ב - להלוות את הסכום הנכון לתשלום עבור נכס, כך שבעל הבית לא יסתבך עם התשלומים והמלווה. יכול לשחזר את שווי ההלוואה אם הנכס יימכר. אך מכיוון שמטרת השיבוץ ללא הערכה היא לא להעריך נכונה את הנכס אלא להקל על התנאים והתשלומים של בעל הבית, הרי שהערך בפועל של הנכס לא משנה כל כך. זו הסיבה ששינוי מחדש ללא הערכה יכול להיות הגיוני.
