מה אין משכנתא לתיעוד (ללא מסמך)?
אין משכנתא תיעודית (ללא דוק) אין שום עדות תומכת להכנסות של לווה. במקום זאת, ההלוואה מתבצעת על פי הצהרה המאשרת כי הלווה יכול להרשות לעצמו את תשלומי ההלוואה. משכנתאות אלה אינן מפוקחות ואינן עומדות בדרישת חוק הגנת אשראי צרכני לאימות סביר של כספי הלווה. הערכת ההלוואה מבוססת בעיקר על פוטנציאל השיווק מחדש של הרכוש המובטח ומבנה ההחזר של המשכנתא.
הבנת משכנתא ללא תיעוד (ללא מסמך)
שום משכנתא תיעודית (No Doc) לא הייתה בין האשמים של הקריסה הכלכלית בשנת 2008, שהובילה למיתון הגדול. עם זאת, עדיין קיימות הלוואות משכנתא שאינן מצריכות החזרי מס לצורך תיעוד הכנסות. לווים כמו עצמאים, כאלה שהכנסותיהם מסתמכות בעיקר על טיפים, וקבלנים עצמאיים עשויים להתקשות בתיעוד הכנסותיהם. הלוואות ללא-דוק נכנסות לקטגוריית מוצרי ההלוואות Alt-A.
באופן היסטורי, לא היו ידוע על שום תיעוד והלוואות Alt-A אחרות ברמות ברירת מחדל גבוהות, וברירות המחדל הנרחבות שלהם היו גורם מפתח שהוביל למשבר הפיננסי בשנת 2008, המשבר הפיננסי. תקנות דוד-פרנק דורשות כעת תיעוד רב יותר על כל סוגי ההלוואות ובמיוחד הלוואות משכנתא. כעת, הצהרות בנק ותיעוד נכסים הם דרישות.
סוגים אחרים של הלוואות Alt-A כמו המשכנתא ללא תיעוד כוללים:
- הלוואת תיעוד נמוכה (Low-Doc) דרשה מעט מאוד מידע על הלווים. המלווים לעתים קרובות הרחיבו הלוואות אלה אך ורק על פי ציוני האשראי של לקוחם. תוכניות המשכנתא ללא הכנסה ללא נכסים (NINA) אינן דורשות מהלווה לחשוף הכנסות או נכסים כחלק מחישובי ההלוואות. עם זאת, המלווה אכן מוודא את מצב העסקתו של הלווה לפני שמנפיק את ההלוואה. הלוואת נכסים המוצהרת על ידי הכנסה (SISA) מאפשרת ללווה לציין את הכנסותיו ללא אימות על ידי המלווה. מוצרים אלה מכונים גם הלוואות שקרניות. הלוואות NINJA, סלנג לזיכוי המוענק ללווה ללא הכנסה, ללא עבודה וללא נכסים, מתעלמות מתהליך האימות.
המשתמשים העיקריים ללא משכנתא ללא תיעוד
No-Doc והלוואות Alt-A אחרות מסייעות לסנפירים ולבעלי בית שיש להם מחיקות הוצאות מרובות על החזרי המס שלהם לרכוש נכסי השקעה מבלי לתעד ביסודיות את הכנסותיהם. אך המלווים שמעניקים הלוואות ללא מסמכים דורשים מהלווים ציוני אשראי מעולים ועתודות מזומנים גבוהות בכדי לבצע מקדמות גדולות. אימות העסקת הלווים מציין רק הכנסה ברוטו חודשית בבקשה.
לפחות מקדמה של 30 אחוז נדרשת, והמשכנתא מסוימת עשויה להיות עד 35-50 אחוזים. לשם השוואה, מרבית המשכנתאות המקובלות דורשות מקדמה של 20 אחוזים. למשכנתאות כאלה יש גם יחס הלוואת ערך מקסימלי (LTV). יחס LTV מחושב כסכום שעבוד המשכנתא המחולק בערך המוערך של הנכס, מבוטא כאחוז.
ככל שמקדמת הלווה גבוהה יותר על נכס ההשקעה, כך קל לאשר את ההלוואה. מודל עסקי זה נכון לגבי משכנתאות רבות מכיוון שהמלווים רואים שהלווה מוכן להציע סכום הון משמעותי. תשלום סכום חד פעמי גדול זה עשוי לגרום לכך שפחות הסיכוי שהלווה יחדל בתוקף בגלל השקעתם הרבה.
שיעורי הריבית ללא תיעוד ומוצרי Alt-A אחרים בדרך כלל גבוהים מהריבית להלוואת משכנתא מסורתית. רבות מהלוואות תיעוד מוגבלות אלה לוקחות את בסיס האבטחה שלהן ממצב ההון בנכס.
