נוי מול ebit: השוואת ההבדלים

הכנסות תפעוליות נטו לעומת רווחים לפני ריבית ומיסים: סקירה כללית

הרווח התפעולי הנקי (NOI) קובע את הכנסות הישות או הנכס בניכוי כל הוצאות התפעול הנדרשות. זה לא לוקח בחשבון הוצאות ריבית, מיסים, הוצאות, פחת או הפחתות.

לעומת זאת, הרווחים לפני ריבית ומיסים (EBIT) מורכבים מההכנסות פחות הוצאות, למעט מיסים וריבית, אך זה לוקח בחשבון הוצאות פחת והפחתות. ה- EBIT קובע את הרווחיות של החברה.

הכנסות תפעוליות נטו

NOI משמש בדרך כלל לניתוח שוק הנדל"ן ויכולתו של בניין לייצר הכנסה. נכסי נדל"ן יכולים לייצר הכנסות מדמי שכירות, דמי חניה, שירות ואחזקה. לנכס עשויים להיות הוצאות תפעול של ביטוח, דמי ניהול נכסים, הוצאות שירות, ארנונה, דמי ניהול, הסרת שלג ועלויות אחזקה חיצוניות אחרות וציוד.

כלל האצבע הוא לקטלג הוצאה כהוצאה תפעולית אם אי הוצאת כסף על עלות זו הייתה מסכנת את יכולתו של הנכס להמשיך ולהפיק הכנסות. מיסי הכנסה וריבית משכנתא אינם משפיעים על פוטנציאל ההשקעה של חברה או נדל"ן להרוויח הכנסות, ולכן הם אינם כלולים ב- NOI.

משוואת NOI היא הכנסות ברוטו בניכוי הוצאות תפעול שוות הכנסה תפעולית נטו. NOI גם קובע את שיעור ההיוון או שיעור התשואה של הנכס. היוון נכס מחושב על ידי חלוקת ה- NOI השנתי שלו במחיר המכירה הפוטנציאלי הכולל שלו.

רווחים לפני ריבית ומיסים

ה- EBIT מחושב על ידי הפחתת עלות החברה של מוצרים שנמכרו (COGS) והוצאות התפעול שלה מהכנסותיה. ניתן לחשב את ה- EBIT כהכנסות תפעוליות והן כהכנסה לא תפעולית, בניכוי הוצאות תפעוליות.

נניח שחברת ABC יצרה הכנסות של 50 מיליון דולר והיו לה מט"ח של 20 מיליון דולר, הוצאות פחת של 3 מיליון דולר, הכנסות לא תפעוליות של מיליון דולר והוצאות אחזקה של 10 מיליון דולר במהלך השנה הכספית האחרונה. ה- EBIT שהתקבל כתוצאה מכך היה 21 מיליון דולר. משוואת ה- EBIT שלה היא 50 מיליון דולר (הכנסות) בתוספת מיליון דולר פחות 10 מיליון דולר (הוצאות אחזקה) פחות 20 מיליון דולר (עלות סחורה שנמכרה) שווה 21 מיליון דולר.

הכנסה תפעולית נטו לעומת רווחים לפני ריבית ומיסוי

נניח שמשקיע רוכש בניין דירות בעסקה במזומן. הנכס מייצר שכר דירה ודמי שירות בסך 20 מיליון דולר. בבניין הדירות הוצאות תפעול המסתכמות ב -5 מיליון דולר והוצאות פחת בסך 100, 000 $ למכונות הכביסה שלו.

ה- NOI שנוצר כתוצאה מבניין הדירות הוא 15 מיליון דולר (20 מיליון דולר פחות 5 מיליון דולר) מכיוון שהפחת אינו נכלל בחישוב זה.

ה- EBIT של הבניין שונה מכיוון ש- EBIT לוקח בחשבון את הוצאות הפחת. לפיכך, ה- EBIT שהתקבל בעקבות בניין דירות זה הוא 14.9 מיליון דולר (20 מיליון דולר פחות 5 מיליון דולר פחות 100, 000 $).

Takeaways מפתח

• חישוב NOI כרוך בהפחתת הוצאות תפעול מההכנסות של נכס. חישוב ה- EBIT משתמש באותה משוואה, אך גם עלויות פחת ועלות הסחורה שנמכרו מנוכות. מסים על הכנסה אינם משפיעים על ה- NOI או EBIT של החברה, אך מיסי הנכסים כלולים במשוואה. הוצאות תפעול מוגדרות כהוצאות הנחוצות לשמירה על הכנסות ורווחיות הנכס.