יכול להיות שאתה חושב על מימון מחדש של הלוואת הון הבית שלך מכמה סיבות. יתכן שתרצה להוריד את התשלום החודשי שלך על ידי הורדת ריבית נמוכה יותר או הארכת תקופת ההלוואה שלך. ייתכן שתרצה לקצר את תקופת ההלוואה שלך כך שתשלם פחות ריבית בטווח הארוך ותהיה נטול חובות מוקדם יותר. אולי אפילו תרצה להוציא יותר כסף מהבית שלך. תהיה הסיבה אשר תהיה, הנה האפשרויות שלך והצעדים שאתה צריך לנקוט בכל מקרה ומקרה.
אפשרות 1: בצע מימון מחדש של מזומנים
מימון מחדש של מזומן של הבית שלך יכול להיות דרך טובה לממן מחדש את הלוואת ההון העצמי אם אתה גם רוצה לממן מחדש את המשכנתא הראשונה שלך. כאשר ההלוואה החדשה שלך נסגרת, חלק מהתמורה יעבור לפירעון המשכנתא הראשונה שלך, והחלק במזומן ישלם את הלוואת הון הביתית הישנה שלך. אם יש לך מספיק הון עצמי, ייתכן שתוכל אפילו לכיס קצת מזומנים נוספים.
מדוע הבחירה הזו יכולה להיות הנכונה
שאל את עצמך את השאלות הללו כשאתה שוקל אם זה הגיוני לממן מחדש את המשכנתא הראשונה שלך: האם יש לך הלוואה בריבית משתנה שאתה רוצה להפוך להלוואה בריבית קבועה לפני שהריבית תעלה? האם יש לך הלוואה בריבית קבועה עם ריבית גבוהה יותר ממה שהיית יכול להשיג היום? האם יש לך הלוואה למינהל הדיור הפדרלי (FHA) שהייתה הדבר היחיד בו תוכל להעפיל באותה עת, אך כעת נסיבותיך השתפרו, והיית רוצה לקבל הלוואה קונבנציונאלית פחות יקרה ללא ביטוח משכנתא?
כמו שישנן סיבות רבות שאולי תרצו לממן מחדש הלוואת הון לבית, ישנן סיבות רבות שתרצו לממן מחדש את המשכנתא הראשונה. חיסכון בכסף או יציאה מהלוואה בלתי בר-קיימא למלווה שתוכלו לנהל טוב יותר צריך להיות השיקולים העיקריים שלכם.
קביעת הזכאות
כדי להיות זכאי למימון מחדש במזומן, אתה חייב להיות הבעלים של הבית לפחות שישה חודשים. תצטרך שיהיה לך מספיק הון ביתי בכדי לשלם את היתרה העיקרית במשכנתא הראשונה שלך, לשלם את מה שאתה חייב בהלוואת הון הבית שלך ועדיין להחזיק 20% מהבית שלך.
המלווים בדרך כלל מוכרים את המשכנתא שמקורם לפני מיי או לפרדי מק. לשם כך עליהם לפעול בהתאם להנחיות ההלוואות של פאני או פרדי. פאני לא תקנה הלוואות למימון מחדש במזומן בבית מגורים עיקרי ביחידה (כלומר הבית שלך) עם יחס הלוואה לערך (LTV) הגבוה מ- 80%. אם יש לך הלוואה עם איזון גבוה (המגבלות משתנות לפי מחוז), יחס LTV שלך לא יכול להיות גבוה מ- 60%. אם רשמת את הבית שלך למכירה בחצי השנה האחרונה, יחס ההלוואה לערך המרבי המותר הוא 70%.
תצטרך גם ציון אשראי מינימלי של 640 עד 680, תלוי ביחס ההלוואה לערך שלך. הבינו שלמלווים עשויים להיות בסטנדרטים מחמירים משל עצמם, ודורשים ציון אשראי גבוה יותר.
דרישות הלוואה לערך: דוגמא אחת
להלן דוגמה לאופן בו דרישות ההלוואה לערך עובדות על מימון מחזור טיפוסי למזומן המחייב 80% LTV. אם הבית שלך שווה 300, 000 $, תצטרך להשאיר 60, 000 $ מההון העצמי לאחר ביצוע refi מזומן. המשמעות היא שהמשכנתא הראשונה שלך בתוספת הלוואת הון הבית שלך לא יכולה להסתכם ביותר מ- 240, 000 $. זה טוב להבין איך החישוב עובד, אבל אתה יכול להשתמש במחשבון מימון מחזר כספי מקוון כדי לבצע את המתמטיקה למצבך במהירות. כדי לגלות כמה הון עצמי יש לך, המלווה שלך יזמין הערכה, שתעלה לך כמה מאות דולרים.
עלויות סגירה
החיסרון בבחירת אפשרות refi במזומן הוא שעלויות הסגירה הקשורות למשכנתא ראשונה בדרך כלל גבוהות בהרבה מאלו הקשורות בהלוואה להון עצמי. אם אתה מממן מחדש בכדי לחסוך כסף, עליך לחשב את תקופת הפירוק ולראות כמה חודשים תצטרך לקבל את ההלוואה החדשה לפני שתצא לפתיחה לאחר סגירת עלויות. ככל שתקופת השבר קצרה יותר, כך ייטב.
המלווה שלך עשוי לאפשר לך לממן את עלויות הסגירה שלך, מה שמקל על העוקץ של הוצאה נוספת זו בטווח הקצר. אבל אם המטרה שלך היא לבזבז פחות בטווח הארוך, שלם להם מראש. אחרת, תשלמו עליהם ריביות עד שתשלם ההלוואה.
אפשרות נוספת, אם אתה מממן מחדש יתרת משכנתא קטנה יחסית, הוא למצוא משאיל שמציע מוצר מיוחד. הבנק האמריקני, למשל, מציע מימון חכם ביתרות ליתרות של פחות מ -150 אלף דולר ללא עלויות סגירה.
אפשרות 2: מימון מחדש להלוואת הון ביתית חדשה
אם אתה מרוצה מהמשכנתא הראשונה שלך, תרצה לבחון מחדש את המימון באמצעות הלוואה חדשה להון עצמי.
מדוע הבחירה הזו יכולה להיות הנכונה
אולי תרצה לקבל הלוואה חדשה בסכום זהה למה שאתה חייב בהלוואה הנוכחית שלך כדי לחסוך כסף בריבית נמוכה יותר ו / או לטווח קצר יותר. יתכן ותהיה מעוניין בהלוואה חדשה בסכום גדול יותר אם ברצונך ללוות בכיסוי הוצאות חדשות. או אולי תרצה לקבל הלוואה חדשה לטווח ארוך יותר בכדי להפוך את התשלומים החודשיים ליותר נוחים, תוך התחשבות שתשלם יותר ריבית, בטווח הרחוק, בדרך זו. אבל זו אפשרות טובה יותר מאשר ברירת המחדל להלוואות הקיימות שלך אם אתה מתקשה לבצע את התשלומים.
קביעת הזכאות
שוב, תצטרך לעמוד בדרישות המינימליות לערך כדי להעפיל, אך דרישות אלה נמוכות יותר עבור הלוואות הון ביתיות מאשר למימון מחדש במזומן. הדרישות משתנות בהתאם למלווה, אך אם אתה שייך לאיחוד אשראי, למשל, ייתכן שתוכל ללוות עד 90% או אפילו 100% מערך הבית שלך, במיוחד אם יש לך אשראי מצוין ותנאי ההלוואות הם טובים.
תזדקק לציון אשראי של לפחות 620 עבור הלוואה להון עצמי, אם כי הריבית שלך תהיה גבוהה למדי עם ציון נמוך. התעריפים הטובים ביותר הולכים ללווים עם ציונים של 740 ומעלה. המלווים בדרך כלל משלמים את מרבית או כל עלויות הסגירה בהלוואת הון עצמי אלא אם כן סוגרים את ההלוואה מוקדם, תוך 24 עד 36 החודשים הראשונים, ובמקרה כזה תצטרכו להחזיר למלווה כמה מאות עד כמה אלפי דולרים עבור עלויות הסגירה., תלוי במיקום וגודל ההלוואה.
השוואה בין הלוואת הון ביתית למימון כספי
יהיה עליכם לקבל הצעות מחיר מכמה מלווים כדי לראות כיצד הריבית בהלוואת הון ביתית חדשה משתווה עם ביצוע refi במזומן, בהנחה ואתם מעוניינים להיות זכאים לשתי האופציות. באופן כללי, הלוואות להון ביתי וריבי refi במזומן יש ריביות גבוהות יותר מאשר פשוט לממן מחדש משכנתא ראשונה. למימון מחדש של מזומנים יש לפעמים גם ריבית גבוהה יותר מאשר הלוואת הון. בשני המקרים, השיעור יהיה תלוי ביחס ההלוואה לערך ובערך האשראי שלך.
עם מימון המזומן החוצה או הלוואת הון הבית החדשה, תצטרך לעמוד בכל התקנים המקובלים להסמכת משכנתא, כגון הכנסה מספקת וחובות מספיק נמוכים בכדי לבצע את התשלומים החודשיים המוצעים, היסטוריה תעסוקתית קבועה, ציון אשראי טוב. כמו כן תצטרך להגיש תיעוד כדי להיות כשיר כלכלי.
אסוף את שתי דוחות הבנק האחרונים שלך, תשלומי תשלום, W-2 והחזר מס פדרלי; בעלי הצהרות ביטוח בעלי בתים; דף הצהרות ביטוח שיטפון נדרש המלווה, אם ישים; ואת דוחות הלוואת המשכנתא וההון העצמי האחרונים שלך היה מוכן לספק מסמכים אחרים שכן חתם ההלוואות מבקש אותם, במיוחד אם אתה עצמאי.
בשורה התחתונה
בסופו של דבר, על המלווה לקבוע אם אתה זכאי למימון מחדש במזומן או הלוואה חדשה להון עצמי. אתה עשוי להעפיל עם חלק מהמלווים ולא עם אחרים שכן תקני ההלוואות משתנים במידה מסוימת. חפש עם בנקים, מתווכי משכנתא, מלווים מקוונים ואיגודי אשראי כדי למצוא את העסקה הטובה ביותר. ואם אתה מתכוון לממן מחדש, דאג להשתמש בתמורה בתבונה.
