האם כדאי לקנות בית במכירה פומבית?

תוכן העניינים

• יתרונות וחסרונות של מכירות פומביות
• נכסי עיקול
• ברירת מחדל למס רכוש
• להשתתף במכירה הפומבית
• מציאת מכרזי נדל"ן
• נתוני שירות רישום מרובים
• מה שהמציעים צריכים לדעת
• גישה לנכס
• מצב ובדיקות
• אפשרויות תשלום: תכנן קדימה
• תביעות, שעבודים וכובשים
• בשורה התחתונה

מחפשים לרכוש נכס? אינך צריך להגביל את עצמך לערוצים המסורתיים של חיפוש רשימות נדל"ן ועבודה עם סוכני נדל"ן. אתה יכול גם לרכוש נכס במכירה פומבית.

האם כדאי לקנות בית במכירה פומבית?

מה שאתה צריך לדעת

• קניית בית במכירה פומבית היא מסוכנת יותר מאשר קנייה בתהליך הרגיל. חיוני להיות משכיל היטב כיצד פועלים מכרזי נדל"ן. אתה יכול למצוא מכירות פומביות לבית באמצעות ממשלות מקומיות, סוכני נדל"ן ואתרים מקוונים כמו RealtyTrac ו- Auction.com. נכסי מכירות לרוב אינם מאפשרים בדיקת בית או דרך חוקית כלשהי. להציג את הפנים באופן אישי. אם אינך יכול להרשות לעצמך את הסיכון של קניית נכס במצב גרוע, היוועץ במכירות פומביות המאפשרות לך לבדוק את הנכס לפני הצעת מחיר. עיין בהבנת כל כללי המכירה הפומבית ובצע את בדיקת הנאותות שלך בכל נכס שאתה מעוניין בו - למשל, בדיקת טענות, שיעבודים ודיירים - לפני שתציע על כך.

יתרונות וחסרונות של מכירות פומביות

היתרונות של קנייה במכירה פומבית כוללים הרחבת האופציות שלך ואולי רכישה בהנחה. יתכן שתתמודד עם פחות תחרות לרכישת נכס לעומת קניית הדרך המסורתית, אך תתמודד גם עם מאגר שונה של קונים פוטנציאליים - לעיתים קרובות, משקיעים מנוסים.

יתכן והסיכון הגדול ביותר לרכישה במכירה פומבית הוא שתהיה לכם ידע מוגבל על הנכסים למכירה, מה שהופך שגיאה שגויה יקרה לאפשרות ממשית. וכמו בכל רכישת נדל"ן, עליכם לקרוא, להבין ולחתום על הרבה ניירת (באופן אידיאלי בעזרת עורך דין נדל"ן).

שכר הנדל"ן עשיר בסיפורי בתים שנרכשו במכירה פומבית במחיר נמוך משווי השוק, ועסקים כאלה קיימים. עם זאת, מכירות פומביות הן בדרך כלל דרך מסוכנת יותר לרכוש נכסים מאשר לקנות בתהליך הרגיל. מציאות זו גורמת לכך שחשוב מאוד להיות משכילים לגבי אופן הפעולה של מכירות פומביות על נדל"ן ונכונות לגבי הנכסים שאתה שוקל להציע עליהם.

"אנשים רבים לא מאמינים כי בתי מכירות פומביות הן עסקה טובה", אומר ג'ון מאיירס, סוכן נדל"ן ומתווך מוסמך בחברת Myers & Myers נדל"ן באלבוקרקי, ניו יורק. "כמה בתי מכירה פומבית הם עסקה טובה ואחרים יכולים להיות טעות גדולה."

כדי לעזור לכם להימנע מטעות גדולה, מאמר זה יסביר את היסודות של מכירות פומביות על נכסי מגורים, כך שתוכלו להחליט אם אפשרות זו עשויה לעבוד עבורכם - האם ברצונכם להתגורר בנכס או להשתמש בו אך ורק כהשקעה.

נכסי עיקול

כאשר בעל בית לא שילם את המשכנתא במשך מספר חודשים לפחות, הם עלולים ליפול למחדל ולהסתיים בהליך העיקול. כאשר זה קורה, הבנק מגיש הודעת ברירת מחדל לרשם המקומות המחוזי. אם בעל הבית אינו משלם את יתרת החוב - או משא ומתן מחדש על המשכנתא עם המלווה - המלווה יכול להעמיד את הבית למכירה פומבית ולאלץ את בעל הבית לחוסר תשלום. מכרזי עיקול אלה נערכים על ידי נאמנים שכירים בבנק.

ברירת מחדל למס רכוש

דרך נוספת שבית בסופו של דבר נמצא במגרש המכירות הפומביות היא כאשר הבעלים אינו משלם את הארנונה המשוערת. במקרים אלה, רשות המס שלא שולמה, ולא הבנק, היא זו שתופסת את הנכס. המכירה הפומבית של שיעבוד מס מתבצעת על ידי שרף, פקיד או משרד מבקר המחוז או הרשות המקומית.

להשתתף במכירה הפומבית

ללא קשר לסוג המכירה הפומבית, אירועים אלה עשויים להתקיים במיקומים פיזיים כמו בתי משפט של השלטון המקומי וחדרי ישיבות במלונות, והמכרזים האישיים הללו מסתיימים במהירות. מכרזי נדל"ן מתרחשים יותר ויותר באופן מקוון, מכירות פומביות מקוונות עשויות להימשך ימים או שבועות.

קניית בתים במכירה פומבית הייתה ותמשיך להיות פופולרית, כך אומר ארל ווייט, מייסד שותף של בית גיבורי LLC, חברת השקעות בנדל"ן בפלורידה שרוכשת בתים, דירות, וקרקע פנויה למגורים. "דיירי בעלים בתקציב ואנשי נדל"ן עוברים למקורות שבהם יש פחות תחרות", הוא אומר. "באופן טבעי, נכסי מכירה פומבית מניבים פחות הצעות, וכתוצאה מכך מחיר מכירה נמוך יותר.

"עם זאת, מכרזי עיקול אינם מספקים את ההנחות שהיו בתקופת המשבר", ממשיך ווייט, ומסביר שכאשר פחות נכסים זמינים, הקונים הם בעלי מוטיבציה רבה בגלל הערכת הבית ושיעורי המשכנתא החיוביים, והמכירות הפומביות המקוונות גדלו. תחרות והעלאת מחירים.

מציאת מכרזי נדל"ן

אחת הדרכים למצוא מכירות פומביות היא על ידי פנייה ישירה לממשלות מקומיות, או ביקור באתרי האינטרנט שלהם לקבלת מידע, ואז מעקב טלפוני לאישור הפרטים. דבר אחר הוא דרך אתרים כמו RealtyTrac ו- Auction.com. עם זאת, מידע מקוון לא תמיד מדויק.

ניתן לרשום נכסים שנמצאים בעיקול מוקדם מכיוון שהבעלים מאחור בתשלומים. נכסים אלה עשויים אף פעם לא לעלות למכירה מכיוון שבעליהם מדביקים תשלומים או מגיעים להסדר עם המלווים שלהם.

סוכני נדל"ן ומתווכים מקומיים יכולים גם להיות משאבים יקרי ערך. אך יתכן שלא תמצאו אותם להוטים לעזור מכיוון שסוכנים ומתווכים לא מרוויחים אוטומטית עמלות במכירות פומביות חיות. עם זאת, מתווכים אלה יכולים להרוויח עמלות באמצעות מכירות פומביות מקוונות.

נתוני שירות רישום מרובים

דוחות של שירותי רישום מרובים ישירים (MLS) הם בעלי ערך רב יותר לקונים פוטנציאליים מאשר רישומים מקוונים, לדברי White, מכיוון שהם מכילים את הנתונים המלאים לרישום, כולל תמונות והכי חשוב הערות ברוקרים שאינן ציבוריות. "הערות שאינן ציבוריות חשובות מכיוון שהן מפרטות מידע קריטי המשפיע על מחיר המכירה ועל הימים בשוק. לדוגמא, ליקויים ברכוש, אפשרויות מימון, אכלוס ודמי שכירות."

הדרך הטובה ביותר להעריך נכס מכירה פומבית היא לעבוד עם סוכני נדל"ן, שמאים, קבלנים ואחרים שמבינים בעלויות הבנייה והשיפוצים ויכולים להעריך במדויק את שווי הנכס ואת עלות העבודות שהוא זקוק לו.

בעוד שהחוקים משתנים לפי מיקום, לרוב רשומים של MLS ורשויות המחוז זמינים רק לבעלי רישיונות נדל"ן, טוען ווייט. מניסיונו, הם בדרך כלל שמחים לעזור ללא עלות אם אתה פנה אליהם.

ווייט גם מציין כי מכירות פומביות באופן אישי נעלמו, שכן אפילו מחוזות קטנים יותר המירו את המכירות הפומביות שלהם למכירות מקוונות. מיאמי ופאלם ביץ 'הם שני מיקומים שבהם כעת מכירות פומביות על מיסים והן על מכירות עיקול מקוונות באופן מלא.

קחו בחשבון שמכרזי עיקול נדחים לעיתים קרובות או מבוטלים, אפילו ברגע האחרון. המלווה אולי לא השיג את כל הניירת הדרושה לו, או שהלווה אולי הצליח לפתור פיתרון למניעת עיקול.

מה שהמציעים צריכים לדעת

לפני שתציע הצעה במכירה פומבית של נדל"ן, עליך להבין את הסיכון שאתה לוקח. רכישה גרועה יכולה לרדוף אותך במשך שנים. עליכם להבין גם את כללי המכירה הפומבית ולהיות מוכנים לעקוב אחריהם לפני שתנסו להשתתף.

יהיה עליכם להירשם ולהגיש הפקדה ניתנת להחזר של 5% עד 10% ממחיר המכירה הצפוי של הנכס לגוף המחזיק במכירה הפומבית. אם המכירה הפומבית מתרחשת באופן אישי, הקפידו להיכנס לפחות שעה לפני ההתחלה המתוכננת וקבלו את הכרטיס הרשמי שתגייסו כשאתם מוכנים להציע.

זכייה בנכס במכירה פומבית יכולה לעבוד בשתי דרכים שונות.

• במכירה פומבית לאישור המלווה המלווה אינו צריך לקבל את הצעתך גם אם אתה המרבה במחיר. במכירה פומבית מוחלטת, ההצעה הזוכה מקבלת את הנכס.

המחיר ההתחלתי של המכירה הפומבית עשוי להיות היתרה החייבת במשכנתא או סכום נמוך יותר שנועד לדרבן הצעות מחיר. במכירה פומבית של טרפה, המלווה אינו רשאי להרוויח מהמכירה הפומבית. לעתים קרובות, נכסים אלה נמכרים במחירי הפסד; אם יש רווח, הוא אמור ללכת לבעל הבית המוחלט לאחר המשכנתא ושולמו כל שיעבודים אחרים. נכסי מכירה פומבית אינם תמיד מבצעים מעולים - לדוגמה, מכרז המכירות הפומבי יכול לקבוע מחיר מילואים נסתר על הנכס, שהוא המינימום שיש להצעה.

"בין אם קונה משתתף במכירה הפומבית באופן אישי ובין אם הוא מקוון, עליו לזכור שיש מחיר סף לכל נכס בו רכישה נבונה יכולה להפוך לרכישה מטופשת, ואסור להם לאפשר את האירוע, המקום או הרגשות שלהם. מייעצים את החלטתם ", מייעץ רון הומס, מתווך מאז 2000 וסמנכ"ל הפעילות הנוכחי של שיווק פוסט מודרני בלקסינגטון, ק.

הבעיה בגישה לנכס

לעתים נדירות נכסי מכירות פומביות מספקים קונים פוטנציאליים באותה רמת גישה שמציעים נכסים מסורתיים באופן מסורתי. סביר להניח שלא תוכלו לעבור בנכס עם הסוכן שלכם בזמן שנוח לכם, אם כי כמה חברות מכירות פומביות אכן מציעות בתים פתוחים.

"אני באופן אישי לעולם לא הייתי ממליץ ללקוח לרכוש נכס מרחוק מבלי לבצע קודם את מבחן גלגל העין, " אומר דייוויד רוברסון, עורך דין ומתווך בנדל"ן בסן חוזה, קליף. הוא ואשתו מחזיקים 22 נכסים להשכרה בשלוש מדינות, והוא הוא הבעלים והמפעיל של קבוצת סיליקון וניהול נכסים בעמק הסיליקון. עליכם להעריך ביסודיות הן את הנדל"ן שאתם שוקלים והן את האנשים שאתה מתמודד איתם לפני שאתה מחייב את עצמך כחוק או כלכלי.

באופן דומה, Humes מזהיר כי מקורות המדווחים על הערך הנוכחי או העתידי של נכס יכולים להיות מאוד לא מדויקים אלא אם כן נערכה הערכה באתר על ידי אנשי מקצוע שיודעים לאסוף ולהעריך את כל הפרטים הדרושים. הדרך הטובה ביותר להעריך נכס מכירה פומבית היא לעבוד עם מקצוענים - סוכני נדל"ן, שמאים וקבלנים - שמבינים בעלויות הבנייה והשיפוץ ואשר יכולים להעריך במדויק את הערך הנוכחי והעתיד של הנכס ואת עלות העבודות שהוא זקוק לה.

מצב רכוש ובדיקות

בבית יכולות להיות כל מיני בעיות - זכרו, זה היה בית שהיה שייך למישהו שלא יכול היה להרשות לעצמו את המשכנתא או את הארנונה, כך שהם כנראה גם לא יכלו להרשות לעצמם תחזוקה שוטפת או תיקונים. יתרה מזאת, ברגע שהבעלים הזה הבין שהם יאבדו את הבית, יתכן שהם הזניחו אותו במכוון או אפילו פגעו בו קשה. כמו כן, ייתכן שנכסים שישבו פנויים הושחתו או שהיו להם פולשים.

נניח שאם הנכס נראה נורא מבחוץ, כנראה שהוא גם נראה מבפנים נורא. נכסי מכירה פומבית נמכרים כמות שהם, ותצטרך להיות מסוגלת להרשות לעצמך כל תיקונים. מפתה אם כי, אסור להסגת גבול כדי לקבל מושג טוב יותר על מצבו של הנכס.

אולי ראיתם סנפירים עושים זאת בטלוויזיה - נכנסים לחצרות אחוריות, מציצים פנימה או אפילו מטפסים דרך חלונות - אבל זה לא חוקי. ואתה בהחלט לא רוצה להפריע למי שמעסיק את הבית, לא רק באדיבות אלא גם למען ביטחונך. חפש מידע על היסטוריית הבעלות על הנכס מרשומות שלטוניות מקומיות, שוחח עם סוכני נדל"ן מקומיים ובקש בכבוד מידע מהשכנים.

נכסי מכירה פומבית לרוב אינם מאפשרים בדיקת בית או דרך חוקית להציג את הפנים באופן אישי. אם אינך יכול להרשות לעצמך את הסיכון של קניית נכס במצב גרוע, היוועץ במכירות פומביות המאפשרות לך לבדוק את הנכס לפני שאתה מציע. ללא מידע זה, זה יכול להיות קשה לדעת מה אתה נכנס, מה תהיה עלויות התיקון של הנכס, או את הערך האמיתי שלו עד לאחר שהיית הבעלים.

גם אם אתה יכול לקבל בדיקה ביתית, לכל פיקוח יש גבולות. בעיות מאחורי קירות, בתקרות ובתחת הרצפות עשויות שלא להיראות עד שתשתלט. אם השירותים כבוי, יתכן שלא תוכל לאתר נזילות, בעיות חשמל, מכשירים שבורים או ציוד HVAC לא תקין.

אפשרויות תשלום: תכנן קדימה

קניית נכס במכירה פומבית בדרך כלל דורשת הרבה מזומנים. לכל חברת מכירות פומביות וממשלת מחוז יש דרישות משלה לתשלום, אך ככל הנראה תזדקק למזומן רק כדי להבטיח את זכותך להציע. סכומי המקדמה ושיטות הרכישה תלויים לעתים קרובות בנכס ובבית המכירות הפומביות. אפשרויות מימון גמישות יותר עשויות להיות זמינות על ידי רכישת נכס בבעלות בנקאית בדרך המסורתית: מכירות פומביות אינן הדרך היחידה לקנות עיקולים.

באשר לתשלום, על המתמודדים במכירה פומבית להביא מזומן, הזמנת כסף או המחאה של קופאית עבור הסכום הדרוש על ידי בעל המכירה הפומבית. בדרך כלל תצטרך לשלם עבור הנכס במלואו מייד לאחר הזכייה במכירה הפומבית. לעיתים יתכן שתצטרך להשלים את התשלום עד למחרת. כישלון השלמת התשלום עלול לגרום לחילוט ההפקדה ולאסור על מכירות פומביות עתידיות. היה מוכן לספק הוכחת כספים כדי להראות שאתה מסוגל להשלים את הרכישה. אם אתה מציע כישות, כגון LLC, נאמנות, או שותפות מוגבלת במקום כפרט, יתכן שתצטרך להציג את מסמכי היישות שלך.

הזוכים עוברים בפקדון וסגירה בדיוק כמו שהיו עושים בכל רכישת בית אחרת. המציעים במכרזי רכוש הם לרוב משקיעים בנדל"ן שיכולים להרשות לעצמם לשלם מזומן. במכירות פומביות המאפשרות רכישות ממומנות, תצטרך לקבל מראש את ההסמכה מראש.

חלק מבתי המכירות הפומביות מעדיפים שתעבוד עם המלווים הקשורים אליהם ויהיו אלה המלווים באתר במכירה הפומבית. עם זאת, בצע את המחקר שלך לפני כן כדי לקבוע את שיעורי הריבית הזמינים ממלווים מתחרים. מידע זה עשוי לתת לך מעט מינוף.

כמו כן, וודאו כי הבנתם את דמי המכירה הפומבית שתצפו מכיסוים. "לבתים שנרכשו במכירות פומביות פעמים רבות יש עלויות ושכר טרחה מצד מכירות פומביות, בנקים, עורכי דין וחברות אחרות הנדרשות להביא את הנכס למכירה הפומבית, " אמר הומס. "אין זה נדיר למצוא דמי מכירה פומבית של 10%, ריביות בנקאיות וקנסות, שכר טרחת עורך דין, עמלות בסחירות מכירה של 12%, דמי הכנת נכסים וכדומה המועברים לקונה."

בדוק אם מדובר בתביעות, שעבודים וכובשים

לפני שתציע הצעה, תרצה לשכור חברת חיפוש בכותרות כדי לראות מי עשוי להחזיק בשעבודים כנגד הנכס. אם תזכה בו, אתה תהיה אחראי לכל שיעבודים, מה שאומר יותר כסף מהכיס שלך.

יתכנו טענות אחרות נגד הבית - לא רק שיעבולי מס, אלא שעבודים לקבלן או משכנתא שנייה. על המציעים להתייעץ עם חברת המכירות הפומבית כדי לוודא שלנכס יש תואר ברור. אם אתה זוכה במכירה פומבית, תרצה לקנות ביטוח כותרות במהלך נאמנות או מייד לאחר הסגירה כדי להגן על עצמך מפני שעבודים שלא נחשפו במהלך חיפוש הכותרות.

כמו כן, במקרים מסוימים, הבעלים (לשעבר) או הפזיז יתפוס את הנכס, כלומר יהיה עליכם לפנות אותם - תהליך שיכול להיות לא נעים במקרה הטוב, וארוך ויקר במקרה הרע. כדי לפשט את התהליך, ייתכן שתרצה להציע להם כמה אלפי דולרים מקדימה כדי להעביר ולמסור את המפתחות.

הימנע מלעשות הכל עד שתחזיק בכותרת. הימנע מהדחף להתחיל בשיפוצים או לעבור לנכס מיד לאחר קבלת תעודת המכירה שלך. עדיין תצטרך לחכות עד 10 ימים לערך כדי לקבל את תעודת הכותרת שלך. הנכס אינו באמת שלך עד שתחזיק בתעודה זו; הבעלים עדיין יכול היה לשמור על זכותם בבית על ידי הגשת התנגדות למכירה לבית המשפט או באמצעות פירעון ההלוואה.

בשורה התחתונה

בתים חזויים עשויים להיות מושכים כלכלית, אך ישנם מכשולים רבים שיש לקחת בחשבון לפני הקנייה. כמו כן, רק מכיוון שבית למכירה במכירה פומבית לא אומר שתצליחו להשיג אותו במחיר טוב (או שהבית הוא עסקה טובה בכל מחיר - זה יכול להיות בור כסף). אך עבור אנשים מנוסים, אינטליגנטים ומוטיבנטים, מכירות פומביות של נכסים שוות לבחון כדרך להרים בית או נכס להשקעה בזול.

עם זאת, רואים בנכסים שאינם מכירה פומבית כחלופה. "ניתן יהיה למצוא עסקה טובה יותר כשמשא ומתן עם מוכר שיש לו הון בנכס ויכול לנהל משא ומתן בשמם ללא כל העונשים והעמלות הקשורים למכירה הפומבית", מייעץ הומס. "יתכן ותהיה יותר תחרות במכירות פומביות של חברות שרוכשות נכסים כדי להפוך למודל עסקי. בתים במכירה פומבית הם לא תמיד העסקה הטובה ביותר עבור קונה הדירות הממוצע."

אם אתם מעוניינים לנסות ולהרים נכס במכירה פומבית, יש הרבה מה ללמוד. מכירות פומביות הן דרך מסוכנת יותר לרכוש נכס מאשר באמצעות סוכן נדל"ן. חשוב להיות משכילים במיוחד לגבי התהליך ועל הנכסים עליהם אתם מעוניינים להציע. עבודה עם סוכן נדל"ן או מתווך מקומי כדי לזהות נכסים פוטנציאליים עשויה לעזור, אם כי הם עשויים לא לעניין אלא אם כן תוכלו להגיע להסכם פיצויים.

לבסוף, הקפד לעיין היטב בכל כללי המכירה הפומבית ולבצע בדיקת נאותות בנכס לפני שתציע. פנה אל עורך דינו של עורך דין מקרקעין - באופן אידיאלי כזה המנוסה במכירות טרפה - כדי לוודא שאתה מבין מה תהיה האחריות וההתחייבויות שלך אם אתה המציע הזוכה.