לא רעיון רע לשקול לממן מחדש את המשכנתא כאשר הריבית נמוכה. והם עדיין, מבחינה היסטורית. עם זאת, שיעורי הריבית החלו לעלות וצפויים להמשיך לעשות זאת. איך זה אמור להשפיע על החלטתך לממן מחדש?
זה כמובן תלוי בריבית שאתה משלם כרגע על המשכנתא שלך. למשכנתא ישנה עדיין יכול להיות ריבית גבוהה יותר מזו המוצעת כיום. ואפילו באקלים בריבית נמוכה יחסית, ישנם יתרונות וחסרונות למימון מחדש של משכנתא. דירוג האשראי המשופר שלך, למשל - או החלטה לשנות את משך המשכנתא שלך - עשויים להביא לתנאי מחזור מחדש שיכולים לחסוך לך כסף בטווח הרחוק. אבל אולי אתה לא מתכנן להישאר לטווח הרחוק. ישנן גם כמה תוכניות מיוחדות למימון מחדש שיכולות להועיל במיוחד למי שמסמך לכך. כך תוכלו לעבוד בתהליך קבלת ההחלטות.
Takeaways מפתח
- המצב האישי שלך אמור לקבוע אם אתה מממן מחדש את המשכנתא שלך - לא סתם אם הריבית עולה או יורדת. היתרונות של מימון מחדש כוללים השגת ריבית טובה יותר, הגדלת השווי הנקי שלך, והעלאת תזרים המזומנים לטווח הקצר. החסרונות כוללים תשלום יותר מדי על עלויות סגירה, עם פירוק ריבית גבוה יותר מכיוון שאינך רוצה לשלם עלויות סגירה, לאבד הון במימון מחדש במזומן ולהוריד את הערך הנקי שלך. תוכניות מיוחדות של פאני מיי, פרדי מק, ה- FHA, וה- VA יכול לעזור לבעלי בתים מסוימים להבטיח משכנתא משתלמת יותר.
אתה צריך לשקול את זה?
בעבר, ריביות נמוכות יצרו טירוף מממן מחדש בשוק. אבל בכל כלכלה, הדרך היחידה לדעת אם מחזר ממני הגיוני עבורך היא לקחת בחשבון את פרטי המצב הייחודי שלך.
כמה שיעורים נמוכים בהרבה מזה שיש לך כרגע?
במקום להקשיב ל"חוקים "לגבי כמה אחוז שינוי בריבית שעליך לחפש לפני שתממן מחדש, בדוק כמה כסף תעמוד לחסוך. הפחתה בשיעור של 1% משמעותית הרבה יותר אם יש לך משכנתא בסך 500, 000 $ מאשר אם יש לך הלוואה שהיא 100, 000 $.
כמה זמן אתם מתכננים לשמור על המשכנתא?
בדיוק כמו שרכשת את הבית שלך, תצטרך לשלם עלויות סגירה במימון מחדש. אם אתה מתכנן למכור את הבית שלך בעוד כמה שנים, אתה בקושי יכול להתפרק (או ממש לצאת מאחור) על ידי מימון מחדש. איך יכול להיות? אם החיסכון החודשי עבור יתרת המשכנתא אינו גדול מעלויות הסגירה הקשורות למימון מחדש, תפסיד. אם אתה מגלגל את עלויות הסגירה למשכנתא במקום לשלם להם מראש, אתה משלם עליה ריבית, כך שתצטרך לחשב את ההוצאה הזו בחישוב הפירוק שלך.
האם אתה יכול לממן מחדש לטווח קצר יותר?
מקצוענים
-
קבל הלוואה טובה יותר
-
הגדל את הערך הנקי שלך לטווח הארוך
-
הגדל את תזרים המזומנים לטווח הקצר
חסרונות
-
תשלום יתר על עלויות סגירה
-
תשלום יתר על ריבית מכיוון שאתה לא רוצה עלויות סגירה
-
מפסיד הון עצמי
-
השפעה שלילית על הערך הנקי שלך לטווח הארוך
מה אתה עומד להשיג
אם נעשה כראוי, ניתן לממן מחדש מחדש יתרונות מיידיים וברורים כאחד. יתכן שתוכלו:
קבל הלוואה טובה יותר
אולי אתה נמצא במצב כלכלי טוב יותר עכשיו מאשר כאשר לקחת את המשכנתא הקיימת. מימון מחדש עשוי לספק הזדמנות להשיג ריבית טובה יותר או פשוט לשפר משכנתא טובה אפילו יותר. כך או כך, תגדילו את הביטחון הפיננסי לטווח הקצר והארוך ותגדילו את הסיכויים שהתקופות הקשות לא יעמידו אתכם בסיכון לאבד את הבית.
הגדל את הערך הנקי שלך לטווח הארוך
עם החיסכון ממימון מחדש של המשכנתא, תבזבז פחות על ריבית. זה כסף שאתה יכול להפריש לפנסיה או להשתמש לעבר יעד פיננסי ארוך טווח אחר.
הגדל את תזרים המזומנים לטווח הקצר
אם המימון מחדש מוריד את התשלום החודשי שלך, יהיה לך יותר כסף לעבוד איתם על בסיס חודש לחודש. זה יכול להפחית את הלחץ הכספי היומיומי על משק הבית שלך וליצור הזדמנויות להשקעה במקום אחר.
הסכנות של מימון מחדש
מימון מחדש של משכנתא מכניס אלמנטים חדשים למצבכם הכלכלי. הסיכונים מהמשכנתא המקורית שלך עדיין קיימים, וכמה חדשים חדשים עולים לפני השטח.
תשלום יתר על עלויות סגירה
מלווים חסרי פשרות יכולים לנקוט במספר עמלות מיותרות ו / או מנופחות בעלות המשכנתא שלך. יתרה מזאת, יתכן שהם לא יחשפו חלק מהעלויות הללו מלפנים, בתקווה שתרגישו מושקעים מדי בתהליך כדי לצאת החוצה.
תשלום יתר על ריבית מכיוון שאתה לא רוצה עלויות סגירה
בדרך כלל מימון מחדש אינו דורש סגירת מזומנים. אחת הדרכים המלווים לפצות על זה היא לתת לך ריבית גבוהה יותר. נניח שיש לך שתי אפשרויות: מימון מחדש של 200, 000 $ עם עלויות סגירה אפסיות וריבית קבועה של 5% למשך 30 שנה, או מימון מחדש של 200, 000 $ עם עלויות סגירה של 6, 000 $ ושיעור ריבית קבועה של 4.75% למשך 30 שנה. בהנחה שתשמור על ההלוואה לכל אורך תקופת התרחיש, תשלם בסך הכל 386, 511 דולר. בתרחיש B תשלם 381, 586 $. בעלות "ללא עלויות סגירה" בסופו של דבר עולה לך 4, 925 דולר. האם אתה יכול לחשוב על משהו אחר שאתה מעדיף לעשות עם כמעט 5, 000 $ מאשר לתת אותו לבנק?
מפסיד הון עצמי
החלק של המשכנתא ששילמת, ההון העצמי שלך בבית, הוא החלק היחיד בבית שהוא באמת שלך. סכום זה גדל לאט-לאט עם כל תשלום משכנתא חודשי, עד שיום אחד אתה הבעלים של כל הבית ויכול לתבוע כל אגורה מהתמורה אם תבחר למכור אותו. אך אם מבצעים מימון מחדש למזומן - מגלגל את עלויות הסגירה בהלוואה החדשה או מאריך את תקופת ההלוואה - אתה מפסיק את אחוז הבית שבבעלותך בפועל. גם אם אתה נשאר באותו הבית עד סוף ימיך, אתה עלול בסופו של דבר לבצע עליו תשלומי משכנתא למשך 50 שנה אם תקבל החלטות בנושא מימון מחדש לא טוב. אתה יכול לבזבז הרבה כסף בדרך זו, שלא לדבר על אף פעם שלא יש לך בעלות על הבית שלך.
השפעה שלילית על הערך הנקי שלך לטווח הארוך
מימון מחדש יכול להקטין את התשלום החודשי, אך לרוב יקר את ההלוואה בסופו של דבר אם תוסיף שנים למשכנתא. אם אתה צריך למחזר מחדש כדי לא להפסיד את הבית שלך, לשלם יותר בטווח הארוך יכול להיות שווה את זה. אבל אם המטרה העיקרית שלך היא לחסוך כסף, הבין שתשלום חודשי קטן יותר אינו בהכרח מתורגם לחיסכון לטווח הארוך.
אפשרויות מימון מחדש
ישנן כמה תוכניות מימון מחדש מיוחדות שעשויות להועיל במיוחד ללווים מוסמכים.
אפשרות גבוהה למימון מחדש של LTV (פאני מיי) ופרדי מק משופרים מחדש מחדש.
התוכניות החדשות הללו של פאני מיי ופרדי מק נועדו להחליף את התוכנה תוכנית Refinance Home Refundance (HARP), שפג תוקפה ב 31- בדצמבר 2018. HARP הוקמה כדי לעזור לבעלי בתים שלא הצליחו לנצל אפשרויות מימון אחרות למימון מחדש מכיוון שביתם פחת בערך. מטרתה הייתה לשפר את האפשרות של ההלוואות לטווח הארוך כדי לעזור למנוע מאנשים לאבד את בתיהם לעיקול. עבור התוכניות החדשות, רק המשכנתאות המוחזקות על ידי פאני מיי (אפשרות גבוהה למימון מחדש של LTV) או פרדי מק (FMERR) שניתן לשפר באמצעות מימון מחדש ושמקורן ב- 1 באוקטובר 2017 או לאחריו. בנוסף, הלווים חייבים להיות שוטפים בתשלומים שלהם.
בעלי בתים שבתיהם מתחת למים והלוואותיהם נבעו בין יוני 2009 לסוף ספטמבר 2017 אינם זכאים לאחת מתוכניות ההחלפה של HARP של פאני מיי ופרדי מק.
ייעול FHA.
מימון מחדש של ייעול FHA מיועד לבעלי בתים שכבר יש להם משכנתא FHA. מטרתו היא לספק משכנתא חדשה עם FHA עם תנאים טובים יותר שיורידו את התשלום החודשי של בעל הבית. התהליך אמור להיות מהיר וקל, ולא דורש שום תיעוד חדש על מצבך הכלכלי וללא הסמכת הכנסה חדשה. מימון מחדש מסוג זה אינו מצריך בדיקת הערכה ביתית, בדיקת טרמיט או אשראי. חסרון אפשרי אחד לבעלי בתים הוא שמימון מחדש של יישום ה- FHA אינו מאפשר הוצאת מזומנים.
ייעול VA.
תוכנית זו, הידועה גם בשם הלוואת הפחתת מחזור ריבית (IRRRL), דומה למימון יעיל של FHA. אתה כבר צריך להיות הלוואה VA, והמימון מחדש חייב לגרום לריבית נמוכה יותר, אלא אם כן אתה מממן מחדש משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) למשכנתא בריבית קבועה. המלווה עשוי לדרוש הערכת דוחות ואשראי, אם כי ה- VA אינו דורש זאת. שים לב כי משרד הבריאות וההגנה הפיננסית של הצרכן הוציאו לאחרונה צו אזהרה כי אנשי השירות והוותיקים קיבלו מספר הצעות לא רצויות עם מידע מטעה אודות הלוואות אלה. בדוק עם VA לפני שתפעל על הצעה כלשהי של VA IRRRL.
הן עם קו הייצור של VA והן עם התייעלות של ה- FHA, ניתן לשלם מעטות ללא עלויות סגירה מלפנים. עם זאת, עלויות אלה יגלגלו למשכנתא או שתשלמו ריבית גבוהה יותר בתמורה לא לשלם עלויות סגירה. כך שבעוד שלא תהיה לך כסף מזומן, עדיין תשלם עבור המימון מחדש בטווח הרחוק.
בשורה התחתונה
כל מימון מחדש טוב צריך להועיל ללווים על ידי הפחתת תשלומי הדיור החודשיים שלהם ו / או קיצור תקופת המשכנתא. למרבה הצער, כמו בכל עסקה פיננסית משמעותית, ישנם מורכבות שיכולות להעלות את הקונה הלא זהיר ולהביא לעסקה גרועה. הידיעה על התהליך תעזור לכם למצוא מלווה ותוכנית מימון מחדש המציעים את התמורה הטובה ביותר למצבכם.
