מהי עיקול שעבוד מס?
עיקול שיעבוד מס הוא מכירת נכס הנובעת מכישלונו של בעל הנכס בהתחייבויות המס. עיקול שעבוד מס מתרחש כאשר בעל הנכס לא שילם את המסים הנדרשים, כולל ארנונה ומיסי הכנסה פדרליים ומדיניים.
Takeaways מפתח
- אם בעל נכס לא מצליח לשלם מיסים על הנכס, זה עלול לגרום לעיקול שעבוד מס. רשויות ממשלתיות מטפלות בארנונה עבריינית על דרך של עיקולי שעבוד מס ומכירת מעשי מס. במכירת מעשי מס, הנכס נמכר במכירה פומבית עם הצעה מינימלית של המסים החבים בתוספת ריבית ועלויות למכירת הנכס.
כיצד עובד עיקול שעבוד מס
עיקול שעבוד מס הוא אחת משתי שיטות שרשויות ממשלתיות רשאיות להשתמש בהן בכדי להתמודד עם מיסים עבריינים על הנכס; השני נקרא מכירת שטר מס. שיעבוד סטטוטורי מוצב לראשונה כנגד רכושו של מי שלא הצליח לשלם מיסים.
שיעבולי מס יכולים להיות שיעבודים ספציפיים כנגד רכוש ספציפי, כמו למשל מיסי רכוש ושעבודי שומה מיוחדים, ויכולים להיות גם שיעבודים כלליים כנגד כל רכושו של הנישום המחליף, למשל עם שיעבולי מס הכנסה פדרלי או ממלכתי.
השעבוד מיוצג על ידי תעודת שיעבוד מס אשר עלולה להימכר על ידי המדינה לנאמן או למשקיע באמצעות מכירה פומבית ציבורית. דיני מיסים מונעים מבעלי הנכס (שלא הצליח לשלם מיסים) להציע במכירה הפומבית. תעודות שיעבוד מיסים צוברות ריבית בשיעור קבוע, מה שהופך אותם להשקעה אטרקטיבית עבור אנשים מסוימים מכיוון שהם קשורים לנכס קשה - כלומר נדל"ן. באריזונה, למשל, המשקיעים יכולים לקבל עד 16% לשנה על תעודת שיעבוד מס.
למכירה שמתרחשת באמצעות מכירה פומבית יש הצעה מינימלית של סכום המסים החבים בתוספת ריבית, כמו גם עלויות הכרוכות במכירת הנכס.
במקרים מסוימים של הליכי עיקול שעבוד מס, לעיתים יכול להעניק לבעל הנכס תקופת פדיון - תקופה ספציפית במהלכה יש לבעלים המקורי אפשרות לשלם את השעבוד ושכר טרחה אחר. תקופת הפדיון יכולה להיות קצרה משלושה חודשים או כל עוד שלוש שנים במהלכן צוברות ריבית ועונשים למשקיע המחזיק בתעודת שיעבוד המס. אם וכאשר החוב נפתר, החזר המשקיע מקבל את החזר השקעתו בתוספת ריבית ושכר טרחה שנצברו במועד הפיתרון.
לאחר שמוצו כל הניסיונות לגבות על מיסים עבריינים ותוקף הפדיון פג, בעל השעבוד יכול לפתוח בהליך עיקול שיפוטי נגד הנכס עצמו. לאחר מכן בית המשפט מורה להתקיים מכירה פומבית של עיקול לאיסוף הכסף בכדי לספק את שיעבוד המס שלא שולמו. הליכי עיקול שיעבוד המס גורמים בדרך כלל לכך שבעל השעבוד ירכוש את הנכס.
עיקול שיעבוד מס מול מכירת שטר מס
ניפוי נגד הנכס עשוי להיעשות גם באמצעות מכירת שטר מס. במכירת שטר מס נמכר הנכס עצמו. למכירה שמתרחשת באמצעות מכירה פומבית יש הצעה מינימלית של סכום המסים החבים שחויבים, בתוספת ריבית, כמו גם עלויות הכרוכות במכירת הנכס. כל הצעת סכום של המציע הזוכה מעבר להצעת המחיר המינימלית עשויה להיות מועברת או לא ניתן לבעלים העבריין, בהתאם לתחום השיפוט.
