הבנת מבנה תשלום המשכנתא

תוכן העניינים

• היסטוריה
• תשלומי משכנתא
• רכיבי תשלום משכנתא
• לוח ההפחתות
• כאשר תשלומי המשכנתא מתחילים
• בשורה התחתונה

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך שנועדה לעזור לכם לקנות בית. בנוסף להחזר הקרן, עליכם גם לשלם תשלומי ריבית למלווה. הבית והקרקע סביבו משמשים כבטוחה. אבל אם אתם מחפשים להיות בעלים של בית, עליכם לדעת יותר מכלליות אלה. מושג זה חל גם על עסקים, במיוחד לגבי עלויות קבועות ונקודות כיבוי.

Takeaways מפתח

• תשלומי המשכנתא מורכבים מתשלומי הקרן והריבית שלך. אם תשלם מקדמה של פחות מ -20% תידרש לבצע ביטוח משכנתא פרטי, מה שמגדיל את התשלום החודשי שלך. תשלומים מסוימים כוללים גם מיסי נדל"ן או נכסים לווה משלם ריבית רבה יותר בחלק המוקדם של המשכנתא ואילו החלק האחרון של ההלוואה מעדיף את היתרה העיקרית.

היסטוריה

כמעט לכל מי שקונה בית יש משכנתא. שיעורי משכנתא מוזכרים לעיתים קרובות בחדשות הערב, והשערות לגבי שיעורי הכיוון שיעברו הפכו לחלק סטנדרטי מהתרבות הפיננסית.

המשכנתא המודרנית קמה בשנת 1934 כאשר הממשלה - כדי לעזור למדינה להתגבר על השפל הגדול - יצרה תוכנית משכנתא שמצמצמה את המקדמה הנדרשת על בית, מה שהגדיל את הסכום שבעלי בתים פוטנציאליים יכולים ללוות. לפני כן נדרש מקדמה של 50%. כיום, מקדמה של 20% רצויה, בעיקר מכיוון שאם המקדמה שלך פחותה מ 20%, אתה נדרש לבטוח ביטוח משכנתא פרטי (PMI), מה שמגדיל את התשלומים החודשיים שלך.

עם זאת, רצוי אינו בהכרח בר השגה. ישנן תוכניות משכנתא זמינות שמאפשרות להוריד נמוך משמעותית את התשלומים, אבל אם אתה יכול לנהל את 20% ההן, אתה בהחלט צריך.

הבנת מבנה תשלום המשכנתא

תשלומי משכנתא

הגורמים העיקריים הקובעים את תשלומי המשכנתא החודשיים הם גודל ההלוואה ותקופתם. גודל הוא סכום הכסף שאתה לווה והמונח הוא פרק הזמן שאתה צריך להחזיר לו. באופן כללי, ככל שהמועד שלך ארוך יותר, התשלום החודשי שלך נמוך יותר. לכן המשכנתא למשך 30 שנה היא הפופולרית ביותר. ברגע שאתה יודע את גודל ההלוואה הדרושה לך לבית החדש שלך, מחשבון משכנתא הוא דרך קלה להשוות בין סוגי משכנתא ומלווים שונים.

פיטי: רכיבי תשלום משכנתא

ישנם ארבעה גורמים הממלאים תפקיד בחישוב תשלום המשכנתא: קרן, ריבית, מיסים וביטוח (PITI). כשאנו מסתכלים עליהם, נשתמש כדוגמא למשכנתא בסך 100, 000 $.

המנהל

חלק מתשלום המשכנתא מוקדש להחזר יתרת הקרן. ההלוואות מובנות כך שסכום הקרן המוחזר ללווה מתחיל להיות נמוך וגדל עם כל תשלום משכנתא. התשלומים בשנים הראשונות מוחלים יותר על ריבית מאשר קרן, ואילו התשלומים בשנים האחרונות הופכים את התרחיש הזה. עבור המשכנתא שלנו 100, 000 $, הקרן היא 100, 000 $.

ריבית

ריבית היא תגמול של המלווה על לקיחת סיכון והלוואת כסף. לריבית המשכנתא יש השפעה ישירה על גודל תשלום המשכנתא: ריביות גבוהות יותר פירושן תשלומי משכנתא גבוהים יותר.

בדרך כלל שיעורי ריבית גבוהים יותר מורידים את סכום הכסף שאתה יכול ללוות, וריבית נמוכה יותר מגדילה אותו. אם הריבית על המשכנתא שלנו בסך 100, 000 דולר היא 6%, התשלום החודשי המשולב והריבית על משכנתא למשך 30 שנה יהיה כ 599.55 $ - 500 $ ריבית + קרן 99.55 $. אותה הלוואה עם ריבית של 9% מביאה לתשלום חודשי של 804.62 דולר.

מיסים

מיסי מקרקעין או רכוש נבדקים על ידי סוכנויות ממשלתיות ומשמשים למימון שירותים ציבוריים כמו בתי ספר, כוחות משטרה ומכבי כיבוי. המסים מחושבים על ידי הממשלה על בסיס לשנה, אך אתה יכול לשלם מיסים אלה כחלק מהתשלומים החודשיים שלך. הסכום המגיע מחולק במספר הכולל של תשלומי המשכנתא החודשיים בשנה נתונה. המלווה גובה את התשלומים ומחזיק אותם בפקדון עד שיש לשלם את המסים.

ביטוח

בדומה למיסי מקרקעין, תשלומי הביטוח מתבצעים בכל תשלום משכנתא ומוחזקים בפקדון עד לפירעון החשבון. קיימות השוואה בתהליך זה לרמת ביטוח פרמיה. ישנם שני סוגים של כיסוי ביטוחי העשויים לכלול בתשלום משכנתא. האחד הוא ביטוח רכוש, המגן על הבית ותכניו מפני אסונות אש, גניבה ואסונות אחרים. השני הוא PMI, שהוא חובה לאנשים שקונים בית עם מקדמה של פחות מ 20% מהעלות. ביטוח מסוג זה מגן על המלווה במקרה בו הלווה אינו מסוגל להחזיר את ההלוואה. מכיוון שהוא ממזער את סיכון ברירת המחדל בהלוואה, PMI מאפשר גם למלווים למכור את ההלוואה למשקיעים, שבתורם יכולים להיות בטוחים כי השקעת החוב שלהם תשולם להם. ניתן להוריד את כיסוי ה- PMI ברגע שללווה יש לפחות 20% הון בבית.

ביטול משכנתא עשוי להתבטל ברגע שהיתרה מגיעה ל 78% מהשווי המקורי.

בעוד שקרן, ריבית, מיסים וביטוח מהווים את המשכנתא האופיינית, ישנם אנשים שבוחרים למשכנתא שאינה כוללת מיסים או ביטוח כחלק מהתשלום החודשי. עם הלוואה מסוג זה, יש לך תשלום חודשי נמוך יותר, אך עליך לשלם את המסים והביטוחים בעצמך.

לוח ההפחתות

לוח ההפחתות של המשכנתא מספק מבט מפורט על איזה חלק מתשלום המשכנתא מוקדש לכל רכיב ב- PITI. כפי שצוין קודם לכן, תשלומי המשכנתא לשנים הראשונות מורכבים בעיקר מתשלומי ריבית, ואילו תשלומים מאוחרים יותר מורכבים בעיקר מקרנות.

בדוגמה שלנו למשכנתא של 100, 000 $ למשך 30 שנה, לוח הזמנים להפחתה כולל 360 תשלומים. לוח הזמנים החלקי המוצג להלן מדגים כיצד האיזון בין תשלומי קרן וריבית מתהפך עם הזמן, ומתקדם לעבר יישום גדול יותר למנהל.

תשלום	המנהל	ריבית	איזון עיקרי
1	99.55 דולר	500.00 $	99, 900.45 דולר
12	105.16 דולר	494.39 דולר	98, 772.00 דולר
180	243.09 $	356.46 דולר	71, 048.96 דולר
360	597.00 $	2.99 דולר	0 $