משכנתא קבועה מאפשרת לרוכש הנכס לקחת את המשכנתא ממוכר הנכס. יתכנו הטבות הן עבור הקונה והן עבור המוכר הנלווים למשכנתא הניחה. עם זאת, הכל תלוי בכך שהקונה יכולת לקחת על עצמו את משכנתא המשוערת, שלעתים קרובות נמוכה משיעורי השוק הקיימים. בנוסף משכנתא קבועה עוזרת לרוכש להימנע מעלויות הסדר מסוימות. באופן כללי, לעיתים רחוקות ניתן להניח הלוואות שנעשו במהלך 20 השנים האחרונות של משכנתא למעט בולטת בהלוואות VA ו- FHA.
הקונה אינו הצד היחיד שנהנה ממשכנתא קבועה. המוכר משתף בארביטראז 'על ידי חיוב מחיר גבוה יותר עבור הנכס, ומחייב את הקונה לשלם את עלויות הסגירה שעשויות להיות למוכר, או לדרוש תשלום מזומן בגין מחצית מחיסכון הקונה במסגרת זמן מוסכמת.
לדוגמה, אם הריבית הנוכחית עומדת על 8%, שיעור המשכנתא ההנחה הוא 5% והקונה מתכנן לגור בבית במשך חמש שנים, המוכר עשוי לדרוש מחצית מהחיסכון הצפוי לעיתים קרובות ללא הפרשה למשך חמש השנים. פרק זמן. במקרה כזה המשכנתא ההנחה עשויה להועיל למוכר אפילו יותר מאשר לקונה!
להלן כמה מהיתרונות והחסרונות של משכנתא משוערת עבור קונים ומוכרים כאחד.
יתרונות
- אם הריבית ההנחה נמוכה משיעורי השוק הנוכחיים, הקונה חוסך כסף מייד. יש גם פחות עלויות סגירה הקשורות בהנחת משכנתא. זה יכול לחסוך כסף עבור המוכר וגם עבור הקונה. אם הקונה צובר ריבית נמוכה יותר, ייתכן והמוכר יהיה קל יותר לנהל משא ומתן על מחיר קרוב יותר לשוק ההוגן ומבקש מחיר. המוכר עשוי גם ליהנות משימוש במשכנתא ההנחה כאסטרטגיה שיווקית כדי למשוך קונים. לא כל המשכנתא הניתנת להערכה, והמוכר יכול היה להיות על העליונה על התחרות בשוק.
חסרונות
- קונה שלוקח משכנתא עשוי לדרוש כמות גדולה של מזומן או לקחת משכנתא שנייה. אם הבית מוערך במחיר הגבוה מהמשכנתא שנותרה על הבית, הקונה צריך לעשות את ההבדל. בית עשוי להיות בשוק עבור 350, 000 $, אך המשכנתא שיש להניח היא 200, 000 $ בלבד. הקונה יצטרך לתרום 150, 000 $. משכנתא שנייה היא בעייתית מכיוון שיש שני מלווים למשכנתא המעורבים והפרטים החוזיים מורכבים במקרים בהם הקונה מחדל. יתר על כן, בהנחה של הלוואה אחרת שוללים את היתרונות של ההלוואה ההנחה.
לבסוף, ניתן להניח הלוואות VA ו- FHA בתנאי שהקונה יקבל אישור אשראי ממלווה המשכנתא. מגבלה זו אינה מונחת על המלווה, אשר מסכים שניתן להניח את ההלוואה, אלא, זו הדרך למלווה לקבוע אם הקונה ראוי לאשראי. במקרים כאלה המוכר לא יקבל אף אחד מרווחי הארביטראז ', אך על הקונה לשלם אגרות נוספות ל- VA או FHA.
