שיעור ההיוון הוא קו הבסיס הנפוץ ביותר להשוואה בין נכסי השקעה. זה מקביל לשיעור התשואה האפקטיבי המשוער על השקעה בטחונית טיפוסית. לדוגמה, נכס בסך 100, 000 דולר במזומן עם שיעור שווי של 4.5% יניב את אותם תשואות כמו 100, 000 דולר שהושקעו בניירות ערך בשיעור של 4.5%. נתון זה מסייע למשקיעים בנדל"ן לקבוע את השימוש הטוב ביותר בכספי ההשקעה שלהם.
חישוב שיעור ההיוון
נוסחה פשוטה לחישוב שיעור ההיוון היא הרווח התפעולי הנקי השנתי המחולק בסך עלויות הרכישה. נוסחה זו היא למעשה ההיפוך של מכפיל מחיר / רווחים סטנדרטי.
ניתן לחשב את הרווח התפעולי נטו על ידי הפחתה מההכנסה ברוטו של כל עלויות הניהול, עלויות השירות, האחזקה, הביטוח, המסים ועלויות התפעול האחרות. הרווח התפעולי הנקי אינו אחראי לתשלומי המשכנתא.
עלויות רכישה הן יותר ממחיר הרכישה שצוין. עליהם לחשב דמי תיווך ועלויות סגירה. אם הנכס אינו מוכן להשכרה, יש לכלול גם את כל העלויות שנגרמו לשיקום.
על המשקיעים להשוות שיעורי היוון הכוללים את אותן עלויות. לדוגמה, לא תקף להשוות שיעור היוון אחד שמפחית הכנסות מדמי שכירות על סמך משרות פנויות שנתיות ממוצעות ואחרות שלא מבצעות הנחה כזו.
חשיבות שיעור ההיוון
השימוש העיקרי בשיעור ההיוון הוא להבחין בין הזדמנויות השקעה שונות. אם השקעה בטחונית מציעה תשואה של כ -4% ולנכס שיעור היוון של 8%, סביר להניח שמשקיע יתמקד בנכס.
שיעורי היוון יכולים להוות מגמות לבעלי נכסים מסחריים. מגמות יכולות להראות לאן השוק יכול להגיע, ומאפשרות התאמות על סמך דמי השכירות המשוערים.
יש גבול לשימושיות שיעור ההיוון; נכסי השקעה עם תזרימי מזומנים לא סדירים או מורכבים אינם יכולים להסתמך על שיעורי היוון פשוטים. עדיף להסתמך על ניתוח תזרים מזומנים מוזל במקום זאת.
