מהי משכנתא מותאמת ברמת מחיר (PLAM)
משכנתא המותאמת ברמת המחירים (PLAM) היא הלוואת דירה בתשלום מדורג. הקרן מתאימה לאינפלציה. תחת משכנתא מסוג ייחודי זה, הבנק או המלווה לא ישנו את הריבית אלא ישתנו את הקרן המצטיינת של רוכש הדירה על בסיס שיעור אינפלציה רחב יותר.
פורץ משכנתא מותאמת ברמת מחיר (PLAM)
עם משכנתא מותאמת ברמת המחירים (PLAM) המלווים מחזירים את קרן ההלוואה, סכום ריבית שנקבע ומחיר נוסף המכסה את עלות האינפלציה. בתנאים כלכליים רגילים, האינפלציה גורמת לערך המקורי של הבית לעלות עם הזמן. טיפוס הדרגתי זה יכול להיות משמעותי ומתרחש במהלך משכנתא בת עשרות שנים.
עליות בהון העצמי בדרך כלל יקזזו את עליית הערך של הבית. הון עצמי לבית הוא שווי העניין של בעל הבית בביתם. במילים אחרות, זהו שווי השוק הנוכחי של הנכסים בניכוי שיעבודים המחוברים לנכס זה.
תחת משכנתא בריבית מתכווננת (ARMs) רבות, המלווה ישאיר את הקרן ללא שולם של רוכש הדירה קבועה אך יתאים את שיעור הריבית על ההלוואה על פי מדדי שוק מרכזיים. תחת פלמ"ש, המלווה הופך את המשוואה למעשה. הם ישאירו את הריבית לבד אך יתאימו את הקרן ללא שכר של שכר הדירה מדי פעם בהתבסס על שיעור האינפלציה.
לפני פתיחת המשכנתא המותאמת ברמת המחירים (PLAM), קונה הבית והמלווה יגיעו להסכמה באיזו תדירות המלווה יבצע התאמות אינפלציה. ברוב המקרים ההתאמות מתרחשות מדי חודש. המלווה מבצע התאמות אלה בהתבסס על תנועות מדד מחירים מתאים, כמו מדד המחירים לצרכן (מדד המחירים לצרכן).
השפעות חיוביות של PLAMs
משכנתא המותאמת ברמת המחירים מציעה יתרונות הן לקונה הבית והן למלווה. קונה הבית יכול להפיק תועלת משמירה על הריבית ברמה נמוכה באופן קבוע למשך ההלוואה. עקביות זו בשיעור נמוך מסייעת להפוך את המשכנתא לזולה בכל השלבים.
מכיוון שהמלווה אינו משלב עליות אינפלציה צפויות במבנה המשכנתא מלפנים, הלווה מתחיל בריבית נמוכה יותר ותשלומי משכנתא חודשיים ממה שהם ימצאו בהלוואות משכנתא רבות. כמו כן, הלווה לא יצטרך להתמודד עם העלאות פתאומיות משמעותיות של המשכנתא בהמשך, מכיוון שהמלווה לעולם לא יעלה את ריבית ההלוואה.
המלווה נהנה מהיכולת להעלות את יתרת ההלוואה על בסיס עליית אינפלציה. האינפלציה משפיעה כמעט על כל המחירים במשק לאורך זמן. אחרת, ובמיוחד על משכנתא שנמשכת עשרות שנים, האינפלציה תשחק לאט לאט את שווי תשלומי המשכנתא שהמלווה מקבל מהלווה. ככל ששווי הבית המשועבד עולה והשטר נשאר סטטי, המלווה רואה פחות רווח מההלוואה.
הבעיה עם PLAMs
החיסרון במשכנתאות המותאמות ברמת המחירים (PLAM) הוא שללווים יש תשלומים פחות צפויים. בכל פעם שהאינפלציה תעלה את הקרן שלא שולמה גבוה יותר, הבנק יתקן את התשלום החודשי של הלווה כלפי מעלה. פירושו של שינוי זה, לבעלי בתים עם PLAM עומדים בפני הסיכויים להתייקרות חודשית קלה בתשלומיהם למשך חיי ההלוואה. שינוי תשלומי המשכנתא מקשה על הוצאות התכנון והתקצוב. מסיבה זו, PLAMs פחות מתאימים ללווים החיים על הכנסה קבועה.
