מהו סעיף 1031?
סעיף 1031 הוא הוראת קוד הכנסה פנימית (IRC) המגנה מיסים על החלפות זכאיות של נדל"ן מסוג זה. סעיף 1031 ידוע גם בשם פרצת סטארק. חילופי סעיף 1031 מוסמכים נקראים 1031 חילופי דברים, חילופי דברים מסוג זה או חילופי סטארקר.
הסבר 1031
סעיף 1031 מבטל את המס על בורסות מובנות כ- 1031. עבור 1031 בורסות שהושלמו לפני 31 בדצמבר 2017, רכוש מסוג דומה כולל מגוון רחב של נכסים אישיים אמיתיים ומוחשיים המוחזקים לעסקים או להשקעה כגון זיכיונות, אומנות, ציוד, מניות בסחר, ניירות ערך, אינטרסים של שותפות, תעודות נאמנות, ואינטרסים מועילים. עבור 1031 בורסות שהושלמו לאחר 31 בדצמבר 2017, חקיקת מיסים שנחקקה לאחרונה מבהירה כי הנכס המותר היחיד הוא נדל"ן עסקי או השקעה. כתוצאה משינוי זה, מאמר זה מתמקד ב- 1031 חילופי עסקים מסוג דומה. ונדל"ן להשקעה שהושלם לאחר 31 בדצמבר 2017.
סעיף 1031 נדל"ן
רכוש של סעיף 1031, עבור 1031 בורסות שהושלמו לאחר 31 בדצמבר 2017, הוא נדל"ן המוחזק להשקעה או לשימוש יצרני במסחר או בעסק. על הנדל"ן להיות ממוקם בארצות הברית כדי להיות דומה.
סעיף 1031 שלבים לבורסה נדחית במס
סעיף 1031 מבטל מס על החלפות של נדל"ן מסוג דומה שנעשו במועד. הצעדים החשובים ביותר להחלפה מובנית כ- 1031 הם:
- יש לבצע דמי החלפה של נדל"ן כמו סוג. יש לשלם דמי מס על כל "אתחול" בשנה של בורסת 1031. ברגע שמכירת נדל"ן עסקי או השקעה, יש לזהות נדל"ן מחליף כמו 45 סוגים בתוך 45 יום ולרכוש בתוך 180 יום.
מוגדר כמו נדל"ן
סעיף 1031 מגדיר סוג דומה כנדל"ן המוחזק לשימוש יצרני בסחר או בעסק או להשקעה. סעיף 1031 מגן על מס כאשר נדל"ן זה מוחלף בבורסה 1031 מובנית כראוי עבור נדל"ן מסוג דומה שממשיך להיות מוחזק לשימוש יצרני בסחר או בעסק או להשקעה.
אתחול מוגדר
סעיף 1031 מאפשר למשקיע למסור או לקבל מזומנים, התחייבויות או נכסים אחרים שאינם דומים בנוסף לנדל"ן מסוג זה שהוחלף. מזומנים, התחייבויות או נכסים אחרים שאינם דומים וניתנים או מתקבלים בבורסה של 1031 נקראים "אתחול". האתחול מפעיל רווחים או הפסדים חייבים במס במהלך שנת ההחלפה. הסכום החייב במס שלא נדחה בסעיף 1031 הוא סכום האתחול. הסכום החייב במס הנדחה בסעיף 1031 הוא רווח או הפסד הון במקרקעין מסוג זה שהוחלפו.
תזמון חילופי
סעיף 1031 נותן לנישום המוכר נדל"ן עסקי או השקעה 45 יום קלנדרית מהסגירה לזהות עד שלושה (ובנסיבות מסוימות ארבעה או יותר) נכסי נדל"ן חלופיים מסוג זה. יש לרכוש את ההחלפה ולהשלים את חילופי 1031 עד למועד האחרון של 180 יום קלנדריים או למועד המועד (עם הארכות) של החזר הנישום.
דיווח על בורסת 1031
אף על פי שמס נדחה ולא ניתן להכיר ברווח או הפסד, יש לדווח על חילופי 1031 בטופס 8824, חילופי דברים כמו-טוב. הוראות טופס 8824 מסבירות כיצד לדווח על פרטי חילופי 1031. רווח שזכה להכרה בגלל שהתקבל אתחול מדווח בטופס 8949, בלוח זמנים D (טופס 1040), או בטופס 4797, לפי העניין. אם יש לכבוש מחדש פחת, יתכן שיהיה צורך לדווח על רווח מוכר זה כהכנסה רגילה.
