דרכים להיות משכנתא

לחלק מהלווים משכנתא יש רק שני דברים בראש: "כמה אני יכול להרשות לעצמי?" ו"מה יהיו התשלומים החודשיים שלי? " הם ממקסמים את כספם על חובות משכנתא ומשתמשים במשכנתא להפחתת ריבית בלבד או שלילית כדי למזער את התשלומים החודשיים שלהם. לאחר מכן, הם מסתמכים על הערכת מחיר הבית כדי ליקוי את הסיכונים הנלווים לאיזון משכנתא קבוע או הולך וגובר.

במקרים רבים, אם בעלי בתים אלה ברי מזל לצבור הון עצמי בבתיהם, הם ממקסמים את כספם שוב באמצעות הלוואה להון עצמי או ממחזרים מזומנים ואז משתמשים בתמורה לביצוע רכישות נוספות, פירעון חוב צרכני, או אפילו לבצע השקעות נוספות. נשמע מסוכן? זה., אנו נראה לך כיצד לוודא שיש לך משכנתא שאתה יכול להרשות לעצמך ולבנות הון עצמי על ידי תשלום זה במהירות.

הפיכת מתמטיקה למשכנתא

לכל משכנתא יש לוח הזמנים להפחתה. לוח הזמנים להפחתה הוא טבלה המפרטת את כל תשלום המשכנתא המתוזמן בסדר כרונולוגי המתחיל בתשלום הראשון ומסתיים בתשלום הסופי. (לגבי הפחתות, ראה הבנת מבנה תשלום המשכנתא וקבל החלטה על בסיס משכנתא .)

בלוח הזמנים להפחתה, כל תשלום מחולק לתשלום ריבית ותשלום קרן. בשלב מוקדם של לוח ההפחתה, אחוז גדול מסך התשלום הוא ריבית, ואחוז קטן מסך התשלום הוא קרן. כשאתה משלם את המשכנתא שלך, הסכום המוקצה לריבית פוחת והסכום שהוקצה לקרן עולה.

קל להבין את חישוב ההפחתה על ידי פירוקו לשלושה חלקים:

חלק 1 - טור 5: סך כל התשלומים החודשיים

החישוב של התשלום החודשי הכולל מוצג על ידי הנוסחה שלהלן.

Deen $\begin{matrix} א = \frac{ע_{אני}}{1 - (1 + אני)^{- n}} \\ איפה: \\ א = סכום תשלום תקופתי \\ ע = יתרת הקרן הנותרת של המשכנתא \\ אני = ריבית תקופתית \end{matrix} \ להתחיל {מיושר} & \ text {A} = \ frac { text {P} _i} {1 - (1 + i) ^ {-n}} \ & \ textbf {איפה:} \ & \ text {A} = \ text {סכום תשלום תקופתי} \ & \ text {P} = \ טקסט {יתרת הקרן הנותרת של המשכנתא} \ & i = \ text {ריבית תקופתית} \ & n = \ text {מספר שנותר מתוזמן תשלומים} end {מתואם}$ A = 1− (1 + i) −nPi שבו: A = סכום תשלום תקופתי P = יתרת הקרן הנותרת של המשכנתא = ריבית תקופתית

חלק 2 - טור 6: ריבית תקופתית

איור 1

חישוב הריבית התקופתית מחויב כמוצג להלן:

הריבית התקופתית (עמודה 3) x יתרת הקרן הנותרת (עמודה 4)

הערה: הריבית המוצגת בעמודה 3 היא ריבית שנתית. יש לחלק אותו ב 12 (חודשים) כדי להגיע לריבית התקופתית.

חלק 3 - טור 7: תשלומים עיקריים

חישוב תשלום הקרן התקופתי מוצג על ידי הנוסחה הבאה.

התשלום הכולל (עמודה 5) - תשלום הריבית התקופתית (עמודה 6)

איור 2

איור 2 מראה לוח הזמנים להפחתה למשכנתא בשיעור קבוע של 8% למשך 30 שנה. לצורך החלל מוצגים רק חמשת הראשונים וחמשת החודשים האחרונים.

לוח ההפחתות ממחיש כיצד תשלום 300 דולר נוספים בכל חודש לעבר היתרה העיקרית של אותה משכנתא שמוצג באיור 1, יקצר את אורך חיי המשכנתא לכ -21 שנים ו -10 חודשים (262 חודשים בסך הכל לעומת 360), ויפחית את הסכום הכולל ריבית ששולמה לאורך חיי המשכנתא בסכום של 209, 948 דולר.

כפי שאתה יכול לראות, היתרה העיקרית של המשכנתא פוחתת ביותר מ -300 הדולר הנוספים שאתה זורק עליה מדי חודש. זה חוסך לך יותר כסף על ידי קיצוץ חודשי הריבית המחויבים לתקופה שנותרה.

לדוגמה, אם שולמו 300 דולר נוספים בכל חודש למשך 24 חודשים עם תחילת משכנתא למשך 30 שנה, הסכום הנוסף שבאמצעותו מופחת היתרה העיקרית גדול מ- 7, 200 $ (או $ 300 x 24). הסכום בפועל שנחסך בתשלום 300 הדולר הנוספים לחודש עד סוף השנה השנייה הוא 7, 430.42 $. חסכת לעצמך 200 דולר בשנתיים הראשונות של המשכנתא שלך - והיתרונות רק גדלים ככל שהם מתרחשים לאורך חיי המשכנתא!

הסיבה לכך היא שכאשר 300 דולר הנוספים מוחלים על יתרת הקרן של המשכנתא בכל חודש, אחוז גדול יותר מתשלום המשכנתא המתוכנן מוחל על יתרת הקרן של המשכנתא בחודשים שלאחר מכן. (גלה מידע נוסף על תשלומי משכנתא בהדרכת יסודות המשכנתא שלנו.)

היתרונות האמיתיים של ביצוע תשלומי משכנתא מואצים

היתרונות האמיתיים של ביצוע התשלומים המואצים נמדדים על ידי חישוב מה שנחסך לעומת מה שמוותר. לדוגמה, במקום לבצע תשלום נוסף של 300 $ לחודש בגין המשכנתא המוצגת לעיל, ניתן להשתמש ב -300 $ כדי לעשות משהו אחר. זה נקרא ניתוח עלות-תועלת.

בואו נגיד שהצרכן עם המשכנתא שמוצג בלוחות הזמנים של ההפחתה שלמעלה מנסה להחליט אם לבצע את 300 דולר לחודש בתשלומי המשכנתא המואצים. הצרכן שוקל שלוש אפשרויות כפי שמוצג להלן. עבור כל אפשרות, נחשב את העלויות לעומת ההטבות, או את מה שניתן לחסוך לעומת מה שמותר לוותר. (לצורך הדוגמא הזו, אנו הולכים להניח שמינוף הון כלשהו בבית באמצעות הלוואת הון ביתית אינו אפשרות. אנו מתכוונים להתעלם מהניכוי המס של ריבית המשכנתא, מה שעלול לשנות את המספרים מעט.)

שלוש האפשרויות של בעל הבית כוללות:

קבלת הלוואה צרכנית של 14, 000 $ לחמש שנים בריבית של 10% לרכישת סירה. תשלום החוב של כרטיס אשראי בסך 12, 000 $ הנושא שיעור שנתי של 15% (מורכב מדי יום). השקעה בשוק המניות.

אפשרות 1: קניית סירה

ההחלטה לקנות סירה היא גם עניין של הנאה וגם כלכלה. סירה - כמו הרבה "צעצועים" צרכנים רבים אחרים - היא נכס פוחת. הוספת חוב למשק בית לרכישת נכס לא מוצלח ופוחת מוסיפה סיכון למאזן משק הבית. צרכן זה צריך לשקול את התועלת (ההנאה) הרווחת בבעלות על סירה לעומת הכלכלה האמיתית של ההחלטה.

אנו יכולים לחשב כי הלוואה של 14, 000 $ לסירה בריבית של 10% ולטווח של חמש שנים יכללו תשלומים חודשיים של 297.46 $.

תוכן עניינים:

הפיכת מתמטיקה למשכנתא

היתרונות האמיתיים של ביצוע תשלומי משכנתא מואצים

בחירת העורכים