מבנה המשכנתא לבית משתנה ברחבי העולם. תשלום עבור נקודות משכנתא הוא נוהג נפוץ בארצות הברית. על פי עדויות אנקדוטיות, ייתכן שמדובר בגישה אמריקאית ייחודית למימון הבית.
מהן נקודות המשכנתא
נקודות משכנתא מגיעות בשני סוגים: נקודות מוצא ונקודות הנחה. בשני המקרים, כל נקודה שווה בדרך כלל ל -1% מהסכום הכולל שהושעע. בהלוואה של 300, 000 $ לדירה, למשל, נקודה אחת שווה ל -3, 000 $.
נקודות מוצא משמשות לפיצוי קציני הלוואות. לא כל נותני המשכנתא דורשים תשלום של נקודות מקור, ואלו שכן מוכנים לרוב לנהל משא ומתן על העמלה. נקודות הנחה הינן ריבית בתשלום מראש. רכישת כל נקודה מורידה בדרך כלל את הריבית על המשכנתא שלך עד 0.25%. מרבית המלווים מספקים את האפשרות לרכוש מכל מקום משלוש עד שלוש נקודות הנחה.
לפני מעבר לחוק המס החדש בשנת 2017 (החל על שנות המס 2018-2025), נקודות המוצא לא היו ניתנות לניכוי מס, אך ניתן היה לנכות נקודות הנחה בתוספת א '. קדימה, נקודות הנחה ניתנות לניכוי אך מוגבלות ל ראשית 750, 000 $ מהלוואה. בנוסף, יש ניכוי רגיל גבוה יותר, ולכן רצוי לבדוק עם רואה חשבון מס כדי לברר אם אתה יכול לקבל הטבות מס מרכישת נקודות.
אנו נתמקד כאן בנקודות הנחה וכיצד הם יכולים להפחית את תשלומי המשכנתא הכוללים שלך. קחו בחשבון שכאשר המלווים מפרסמים שיעורים, הם עשויים להציג שער שמתבסס על רכישת נקודות.
האם אתה צריך לשלם עבור נקודות הנחה?
התשובה לשאלה זו מחייבת הבנה של מבנה תשלום המשכנתא. ישנם שני גורמים עיקריים אותם יש לשקול כאשר שוקלים אם לשלם עבור נקודות הנחה או לא. הראשונה כוללת את משך הזמן שאתה מצפה לגור בבית. באופן כללי, ככל שאתה מתכנן להישאר זמן רב יותר, כך חסכונך גדול יותר אם אתה רוכש נקודות הנחה. שקול את הדוגמה הבאה עבור הלוואה ל -30 שנה:
- במשכנתא בסך 100, 000 $ בריבית של 5%, התשלום החודשי שלך עבור קרן וריבית הוא 537 $ לחודש. עם רכישת שלוש נקודות הנחה, הריבית שלך תהיה 4.25% והתשלום החודשי שלך יהיה 492 $ לחודש.
רכישת שלוש נקודות ההנחה תעלה לכם 3, 000 דולר בתמורה לחיסכון של 45 $ לחודש. תצטרך לשמור על הבית במשך 66 חודשים, או חמש וחצי שנים, כדי לשבור אפילו את הרכישה הנקודה. מכיוון שהלוואה של 30 שנה נמשכת 360 חודשים, נקודות רכישה הן צעד חכם במקרה זה אם אתם מתכננים לגור בביתכם החדש זמן רב. אם, לעומת זאת, אתם מתכננים להישאר רק כמה שנים, אולי תרצו לרכוש פחות נקודות או אף אחת מהן לא. באינטרנט ישנם מספר מחשבונים העוזרים לך לקבוע את הסכום המתאים של נקודות הנחה לרכישה על סמך משך הזמן שאתה מתכנן להחזיק בבית.
הגורם השני שיש לקחת בחשבון ברכישת נקודות הנחה כרוך בשאלה האם יש לכם מספיק כסף לשלם עבורם או לא. אנשים רבים בקושי יכולים להרשות לעצמם את המקדמה ואת עלויות הסגירה ברכישות הבית שלהם ופשוט לא נותר מספיק כסף לרכישת נקודות. בבית של 100, 000 $, שלוש נקודות הנחה הן יחסית נוחות, אך בבית של 500, 000 $, שלוש נקודות יעלו 15, 000 $. נוסף על 20% המקדמה המסורתית של 100, 000 $ עבור אותו 500, 000 $ בית, 15, 000 $ נוספים עשויים להיות יותר ממה שהקונה יכול להרשות לעצמו.
שימוש במחשבון משכנתא הוא משאב טוב לתקצוב עלויות אלה.
האם נקודות משכנתא שוות את זה?
יש הטוענים כי ניתן להשקיע כסף ששולם על נקודות הנחה בשוק המניות ולהשתמש בהן כדי לייצר תשואה גבוהה יותר מהסכום שנחסך על ידי תשלום עבור הנקודות. אבל עבור בעל הבית הממוצע, הפחד להיכנס למשכנתא שהם לא יכולים להרשות לעצמם עולה על התועלת הפוטנציאלית שעשויה להצטבר אם הם הצליחו לבחור את ההשקעה הנכונה. במקרים רבים, היכולת לשלם את המשכנתא חשובה יותר.
כמו כן, זכור את המוטיבציה שמאחורי רכישת בית. בעוד שרוב האנשים מקווים לראות את מגוריהם עולה בערכם, מעטים הרוכשים את ביתם בהשקעה מוחלטת. מנקודת מבט השקעה, אם הבית שלך משולל בערכו, יתכן שלא סביר שתמכור אותו מהסיבה הפשוטה שתצטרך למצוא איפשהו אחר לחיות בו.
אם הבית שלכם מרוויח בערך, סביר להניח שרוב הבתים האחרים באזורכם יגדלו בערכם. אם זה המקרה, מכירת הבית תעניק לך רק מספיק כסף לרכוש בית אחר כמעט באותו מחיר. כמו כן, אם תקח את 30 השנים המלאות לשלם את המשכנתא שלך, סביר להניח ששילמת כמעט את מחיר המכירה המקורי של הבית בעלויות הקרן והריבית, ולכן לא תעשה הרבה בדרך של רווח אמיתי אם אתה למכור במחיר הגבוה יותר.
בשורה התחתונה
רכישת בית היא החלטה כלכלית חשובה. תכנן בזהירות. התבונן במספרים. לפני שתתחיל לעשות קניות, החליטו על סכום התשלום החודשי שתוכלו להרשות לעצמכם וקבעו בדיוק כיצד תגיעו לתשלום ההוא - האם זה על ידי ביצוע מקדמה גדולה, רכישת נקודות הנחה או קניית בית פחות יקר.
אז הקפד לעשות קניות בסביבה. אל תסתפק בחבילת המשכנתא הראשונה שאתה נתקל בה. ישנם המון בנקים לבחירה, ומשאבים רבים, כולל סוכני נדל"ן, מתווכי משכנתא והאינטרנט, שיעזרו לך לקנות את הדיל הטוב ביותר עבור מצבך.
