ניכויי מס על ריבית משכנתא

ניכוי מס הריבית על המשכנתא, שהוצג יחד עם מס ההכנסה בשנת 1913, הפך מאז לניכוי המס המועדף על מיליוני בעלי בתים בארה"ב. כאן אנו מסתכלים על הכללים הקיימים העומדים מאחורי ניכוי זה, כמו גם שינויים חדשים הנובעים מחקיקת המס מדצמבר 2017.

קבלת ניכויים: מי מוסמך

ברוב המקרים, ניתן לנכות את כל ריביות המשכנתא עד רמת הלוואה מסוימת ממסים פדרליים בארה"ב, בתנאי שבעל הבית עומד בדרישות הבאות:

• הוא או היא מגישים את טופס 1040 ומפרט ניכויים בתוספת א. הוא או שהיא אחראית כדין להלוואה - אינך יכול לנכות ריבית אם אתה משלם על הלוואה של מישהו אחר. הוא או היא ביצעה את התשלום על בית מוסמך.

חוב רכישה לעומת חוב הון: הבדל מס גדול

כמובן, מכיוון שהניכויים מוסדרים על ידי הממשלה, החוקים לעולם אינם פשוטים כמו שהם נראים במבט ראשון. ישנם שני סוגים של חובות המייצרים ריבית ניכרת במס. הראשון הוא חוב שהוצא במטרה לקנות, לבנות או לשפר את הבית. סוג זה של חובות נקרא "חוב לרכישה". הסוג השני הוא חוב שהוצא למטרות אחרות ומכונה "חוב הון" מכיוון שהוא שואב את ההון של הנכס שלך. הבחנה זו הפכה חשובה במיוחד מאז עברה חקיקת המס החדשה בדצמבר 2017 (ראו כיצד משפיע עליכם חוק מס GOP ).

הצעת החוק כוללת שינויים משמעותיים בכמות הלווים שיכולים לנכות מהלוואות משכנתא וחובות הון ביתיים, מה שהופך את הריבית לניכוי רק עבור הלוואות של 750, 000 $ ומטה. בנוסף, הכללים השתנו לגבי כספי הלוואת הון עצמי שאינם משמשים כחוב רכישה - למשל, כדי לשלם הוצאות רפואיות או מכללות במקום לשפץ בית. להלן כמה פרטים.

• לאחר אוקטובר. 13, 1987, עד ה- 16 בדצמבר, 2017, חוב: ריבית על משכנתא שנלקחה לרכישה, בנייה או שיפור של ביתך לאחר ה- 13 באוקטובר 1987, ניוכה במלואה רק אם סך החוב מכל המשכנתא, כולל כל חוב סבא, מסתכם בכמיליון דולר או פחות עבור זוגות נשואים וכ -500, 000 $ או פחות עבור רווקים או זוגות נשואים המגישים בנפרד. לאחר הדצמבר. 16, 2017, עד ה- 31 בדצמבר 2025, חוב: ריבית על משכנתא חדשה שנלקחה לרכישה, בנייה או שיפור של ביתך ניתנת לניכוי מלא רק אם סך החוב מכל המשכנתא מסתכם ב 750, 000 $ או פחות עבור זוגות נשואים ו 500, 000 $ או פחות עבור רווקים או זוגות נשואים המגישים בנפרד. (מכוסה גם: הלוואות לפי חוזה מחייב שהיה בתוקף לפני ה- 16/16/17, כל עוד רכישת הבית נסגרה לפני ה- 4/1/18). הריבית על הלוואות ישנות יותר - ומימון מחדש חדש של הלוואות ישנות כאלה - נותרה ניתנת לניכוי במיליון דולר. חוב הון ביתי לאחר אוקטובר. 13, 1987, עד ה- 16 בדצמבר 2017: הריבית על משכנתא שנייה (או קווי אשראי ביתיים) שנלקחו מסיבות שאינן קנייה, בנייה או שיפור של ביתכם חייבת להסתכם בסך 100, 000 $ או פחות עבור זוגות נשואים ו 50, 000 $ או פחות עבור רווקים או זוגות נשואים המגישים בנפרד. הם חייבים להסתכם פחות משווי השוק ההוגן של הבית שלך בניכוי כל החובות הסבים וכל החובות המשכנתא שלאחר ה- 13 באוקטובר 1987. חוב הון ביתי לאחר אוקטובר. 13, 1987, עד ה- 16 בדצמבר 2017: הריבית על המשכנתא השנייה (או קווי אשראי ביתיים) שהוצאו מסיבות שאינן קנייה, בנייה או שיפור של ביתך אינה ניתנת לניכוי כלל. זה נכון. אפילו אם ההלוואה המקורית נלקחה לפני ה- 16 בדצמבר 2017, והיא תימשך עד 31 בדצמבר 2025. אז, באופן תיאורטי, כללי ההלוואות יחזרו לתקנון שלאחר 1987.

ההגדרה של "בית"

המכשול הבא שעליך לעבור הוא להבטיח שהנכס שלך הוא "בית מוסמך." כדי לעמוד בהגדרה זו, על הנכס להיות בעל מתקני שינה, בישול ושירותים. פריטים שמתאימים להגדרה זו יכולים לכלול את מגוריכם הראשיים, בית שני, בית משותף, בית נייד, קרוואן לבית או סירה.

אם הבית שלכם הוא בית שני, תוכלו לנכות את הריבית מהבית השני בלבד. עליכם להשתמש בנכס זה לפחות 14 יום במהלך השנה. אם הבית השני שלכם הוא נכס להשכרה, עליכם להשתמש בו יותר מ -10% מהזמן בו הנכס מושכר. אם נכס ההשכרה שלך אינו עומד בקריטריונים אלה, הרי שלא ניתן יהיה לרשום את הריבית בתוספת א 'ועליו במקום זאת להיות רשום בתוספת ה'.

מימון מחדש

בשנים האחרונות ירידת הריבית עודדה את בעלי הבית לממן מחדש את המשכנתא שלהם. מימון מחדש נותן הזדמנות להפחית את תשלומי המשכנתא החודשיים, להפחית את תקופת ההלוואה או את שניהם. כשמימון מחדש מתבצע מבלי לקחת על עצמו חוב נוסף, כל הריבית שנוצרת מהמשכנתא נותרה ניכרת מס. כאשר בעלי בתים משתמשים בבתיהם כנקוב וחזרו למחזר על מנת להוציא הון בכדי לייצר הוצאות כסף - כלומר מסיבות שאינן קונות, בונים או משפרים את בתיהם - הכללים בחוב הבית הון לאחר 13 באוקטובר 1987, כללים חלים: אתה יכול לנכות ריבית רק בסכום של 100, 000 $ או פחות וכו ', בהתאם למצב המס שלך. (למידע נוסף בנושא זה קרא מתי (ומתי לא) למימון מחדש של המשכנתא שלך .)

הוכחת למס הכנסה

במקרה של ביקורת על ידי שירות הפדיון הפנימי, תצטרך לקבל עותק של טופס 1098, הצהרת ריבית למשכנתא, שתצטרך לספק כל שנה על ידי המשרד המחזיק את המשכנתא שלך. אם אתה משלם את תשלום המשכנתא לאדם מסוים, יהיה עליך לספק את השם, מספר תעודת הזהות ואת הכתובת של בעל המשכנתא, בנוסף לסכום הריבית ששולם. (לקריאה נוספת, ראה הישרדות מביקורת מס הכנסה .)

בשורה התחתונה

ניכוי מס הריבית למשכנתא ביתי מוקיר על ידי בעלי בתים ומבוזים על ידי תומכי הרפורמה במס הכנסה. תומכי המיסים השטוחים מעדיפים את הפחתת הניכוי הזה, ובמשך שנים רבות דנו המחוקקים בארה"ב משני צידי המעבר במגוון תוכניות הרפורמה במיסים שכרוכות בדרך כלל בביטול ניכוי מס הריבית למשכנתא. זה אכן שרד, בצורה מופחתת, בחשבון המס לשנת 2017. מה שקורה אחר כך נותר לראות

למידע נוסף, עיין בהבנת מבנה תשלום המשכנתא .